房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理模式探討

趙發(fā)堂 謝學(xué)競(jìng)

摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，政府與社會(huì)資本聯(lián)合代理建設(shè)管理模式被廣泛應(yīng)用，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，而且可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化管理。基于此，本文結(jié)合代建制項(xiàng)目管理的基本概要，分析代建制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)用時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，并根據(jù)分析結(jié)果提出建議，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中代建制管理模式的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目管理;模式

引言：

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷壯大，不少房地產(chǎn)企業(yè)不僅立足于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還逐漸涉足周邊城市、外省市，甚至海外市場(chǎng)。為了縮短巨額資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理建設(shè)中的地位越來(lái)越重要。

一、工程項(xiàng)目管理模式概述

（一）工程管理設(shè)計(jì)流程

工程設(shè)計(jì)是工程管理的一項(xiàng)重要的前期工作，也是工程項(xiàng)目的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的好壞直接決定了一個(gè)工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，也對(duì)項(xiàng)目的收益和成本具有非常顯著的影響。在建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)成本和項(xiàng)目進(jìn)度的控制。在項(xiàng)目成本管控中，既要保證工程質(zhì)量，又要盡可能減少不必要的建設(shè)成本投入，增加企業(yè)的利潤(rùn)。為此，管理人員必須嚴(yán)格按照工程要求完成施工作業(yè)，同時(shí)根據(jù)施工需要科學(xué)采購(gòu)和放置施工設(shè)備和施工材料。結(jié)合施工要求，通過(guò)跟蹤檢查等手段，確定某項(xiàng)施工連接是否符合合同要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，創(chuàng)建施工計(jì)劃，修改和協(xié)調(diào)施工計(jì)劃，力爭(zhēng)在建設(shè)期內(nèi)保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)工作。

（二）工程管理項(xiàng)目組織體系

工程管理項(xiàng)目組織系統(tǒng)涉及到監(jiān)理部門(mén)、項(xiàng)目承包商以及業(yè)主部分三個(gè)方面的項(xiàng)目組織管理工作。對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目工程來(lái)說(shuō)，除了不同組織內(nèi)容的固定工作之外，還需要將不同組織結(jié)合在一起，對(duì)不同組織的不同工作進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，而這種協(xié)調(diào)工作通常包含內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)兩個(gè)方面：內(nèi)部和解和外部和解。項(xiàng)目管理組織架構(gòu)主要采用層級(jí)結(jié)構(gòu)，這種架構(gòu)由最重要的職能部門(mén)組成，部門(mén)人員主要是工程項(xiàng)目管理專家，是房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)核心部門(mén)，為項(xiàng)目施工過(guò)程和施工管理提供專項(xiàng)技術(shù)指導(dǎo)。它還包括項(xiàng)目式組織結(jié)構(gòu)，被廣泛采用，更注重行政和技術(shù)工作，專業(yè)性很強(qiáng)。矩陣型組織結(jié)構(gòu)則適用于多項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行或異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，結(jié)構(gòu)相對(duì)松散，但各自都需要對(duì)自己所承擔(dān)的工程項(xiàng)目負(fù)主要責(zé)任。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理模式出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）相關(guān)法律法規(guī)不健全

項(xiàng)目代建制的主要目標(biāo)是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，這是近年來(lái)在我國(guó)建筑行業(yè)逐步推廣并具有良好發(fā)展前景的一種新模式。由于我國(guó)目前處于這種模式的早期階段，一些部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了與代建管理相關(guān)的法律制度，但是這些法律不夠完善，無(wú)法給代建管理工作開(kāi)展提供統(tǒng)一指導(dǎo)，導(dǎo)致實(shí)際管理容易出現(xiàn)混亂，嚴(yán)重影響其價(jià)值的發(fā)揮。

（二）團(tuán)隊(duì)能力不足

政府面臨的主要問(wèn)題在聯(lián)合代理建設(shè)制度中，社會(huì)資本方（公司）參與代理建設(shè)項(xiàng)目，受政府委托參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的代理建設(shè)和管理。企業(yè)和政府都需要項(xiàng)目公司有一支高水平、高能力的管理團(tuán)隊(duì)。對(duì)于一家擁有豐富的投標(biāo)和判斷專業(yè)知識(shí)的公司來(lái)說(shuō)，這并不是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。但是，對(duì)于政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，就存在困難，因?yàn)樗麄冃枰M建一個(gè)既了解房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又具備良好管理和監(jiān)督能力的高水平團(tuán)隊(duì)。由于政府部門(mén)本身不專業(yè)，在實(shí)際運(yùn)作中幾乎完全聽(tīng)從社會(huì)資本方面，缺乏自己的發(fā)言權(quán)，往往對(duì)項(xiàng)目的主張置若罔聞，容易引發(fā)各種后續(xù)行動(dòng)問(wèn)題。

（三）未能對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面進(jìn)行管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制中，管理者的管理意識(shí)是非常重要的，如果管理者的思想意識(shí)不高，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，后期的改善效果是不理想的。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目園區(qū)的綠化工程中，建筑工地被監(jiān)管不力的問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，尤其是在工期比較緊的情況下。由于進(jìn)展不順利，導(dǎo)致工期延誤。另外，很多項(xiàng)目都是驗(yàn)收后做的，沒(méi)有監(jiān)管，對(duì)成品保護(hù)措施的落實(shí)也缺乏意識(shí)。例如，在門(mén)窗安裝環(huán)節(jié)，很多單位驗(yàn)收后全部完成，后續(xù)的監(jiān)理交接工作沒(méi)有得到妥善處理，后續(xù)施工造成的門(mén)窗損壞問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，但得不到有效地解決。這些問(wèn)題的存在，導(dǎo)致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾越來(lái)越多，維修的成本也逐漸地提高。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中代建制管理模式的改進(jìn)建議

（一）完善相關(guān)法律

近年來(lái)，我國(guó)頒布了有關(guān)項(xiàng)目管理招投標(biāo)和項(xiàng)目公司的相關(guān)法律法規(guī)，這些制度在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要作用。隨著公私合營(yíng)建設(shè)制度管理模式的逐步推行，建筑業(yè)對(duì)代理建設(shè)制度的相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有明確要求，如《建設(shè)法》、《招投標(biāo)與投資法》等。法律法規(guī)的缺乏指導(dǎo)以及它們?cè)趯?shí)際共建工程中的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了代建管理模式的價(jià)值。為改變這一局面，政府各部委將盡快出臺(tái)結(jié)合這種代建模式實(shí)際情況的法律制度，推動(dòng)聯(lián)合代建模式在房地產(chǎn)工程領(lǐng)域的快速發(fā)展。政府和社會(huì)資本（企業(yè)）可以保持自己的地位和減輕負(fù)擔(dān)注：完善法規(guī)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：首先，要明確項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任范圍，明確政府和企業(yè)在其中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。二是通過(guò)合同規(guī)范雙方的工作范圍、政府對(duì)企業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)各方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和方式。換句話說(shuō)，通過(guò)合同對(duì)雙方的行為進(jìn)行限制和規(guī)范，即使現(xiàn)行法律不完善，也可以具有一定的法律約束力。

（二）協(xié)調(diào)企業(yè)與政府關(guān)系，共同推進(jìn)代建房地產(chǎn)項(xiàng)目

政府與社會(huì)資本方（企業(yè)）要加強(qiáng)交流合作，改變以往單一主體的建設(shè)項(xiàng)目管理模式。雙方加強(qiáng)合作。例如，政府利用自身的行政權(quán)力，在早期為拆遷和征地提供便利。企業(yè)應(yīng)支持政府主導(dǎo)的企業(yè)聯(lián)盟。例如，由于政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目了解不夠，缺乏相關(guān)規(guī)劃，企業(yè)需要提供房地產(chǎn)建設(shè)方面的專業(yè)意見(jiàn)，以便政府部門(mén)更好地完成前期工作。同樣，政府應(yīng)該支持企業(yè)主導(dǎo)的工作，建立雙向信息交流機(jī)制，加強(qiáng)雙方密切合作，明確雙方關(guān)系，在合同中做好細(xì)節(jié)，確保項(xiàng)目建設(shè)的良好績(jī)效。

（三）抓好組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新

當(dāng)今的許多施工管理挑戰(zhàn)必須通過(guò)創(chuàng)新的管理模式來(lái)解決。一是要?jiǎng)?chuàng)新模式，對(duì)于組織創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，扎實(shí)的基礎(chǔ)非常重要，因?yàn)轶w制機(jī)制是公司的基礎(chǔ)。管理創(chuàng)新將公司治理所需的一切要素融入公司管理體系，有機(jī)地將公司治理作為一個(gè)整體在必要的時(shí)候提交，以便更有效地實(shí)施，并有助于促進(jìn)組織的實(shí)現(xiàn)。如果出現(xiàn)問(wèn)題，可以提起訴訟，每個(gè)公司都有自己的組織目標(biāo)，必須建立適當(dāng)?shù)募夹g(shù)和技術(shù)部門(mén)，以實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。他們必須具有獨(dú)立性和創(chuàng)新性，并且必須培訓(xùn)他們的管理人員來(lái)擴(kuò)展他們的管理知識(shí)、改善他們的管理文化和升級(jí)他們的設(shè)備。

（四）提高項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性

根據(jù)項(xiàng)目管理目標(biāo)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)，明確項(xiàng)目管理基本要求，根據(jù)內(nèi)部情況及時(shí)完善項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)體系。通過(guò)定期評(píng)估和不定期抽樣確定項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理發(fā)展中的當(dāng)前問(wèn)題，并采取行動(dòng)解決這些問(wèn)題。總結(jié)建設(shè)工程管理模式面臨的各種困難和障礙，分析創(chuàng)新建設(shè)模式對(duì)提高工程管理模式科學(xué)靈活性的重要性，并通過(guò)創(chuàng)新的評(píng)分系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)。評(píng)價(jià)系統(tǒng)提高參與度的管理模型的有效性和創(chuàng)新性。而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的社會(huì)影響為共同提高該領(lǐng)域的管理效率和質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。

結(jié)束語(yǔ)：

目前建立公私合作代理的模式是房地產(chǎn)業(yè)的逐步推進(jìn)，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效率和質(zhì)量。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高合作代建管理水平，完善相應(yīng)法律制度，部署代建管理模式，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中合作式代建制模式的應(yīng)用，完善相應(yīng)的工作體系，積極應(yīng)對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)，能夠給項(xiàng)目本身以及政府、社會(huì)資本方均帶來(lái)積極的影響。

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