新形勢下不動產測繪技術與管理分析

邱建文

（龍巖市勘察測繪大隊,福建 龍巖 364200）

在我國不動產登記制度改革過程中，不動產測繪是不動產登記中的重要內容，是變更登記中的重要材料。不動產測繪結果會影響到政府不動產登記等管理制度的公信力，因此，政府應不斷提升不動產測繪技術，保證其結果的準確性，準確了解及掌握房屋等地理數據信息，為國家土地及建設規(guī)劃提供有效依據，為政府相關部門在城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中的良好決策提供保障。

1 新形勢下高新科技在不動產測繪技術的應用

1.1 獲取不動產地理影像

在測繪技術中，應用先進的科學技術，完成相關繪圖、測量等工作，包括光電技術、信息科學、網絡通信技術以及計算機技術等，并運用地理信息系統(tǒng)、GPS全球定位系統(tǒng)等獲取地理位置信息，并生成完整的圖形，將其空間位置、大小、形狀精確地表現出來，通過后期技術加工，將其繪制成圖。在實際的測繪工作中，布設影像控制點，并進行相關的影像獲取。通過無人機的鏡頭進行全方位的數據采集，并經過多視匹配，實現快速建模的過程。在無人機飛行的過程中，相關工作人員應當控制無人機的飛行質量，保持其飛行的平穩(wěn)性，并利用相關設備和系統(tǒng)精確掌握飛行數據，避免產生無人機失效現象。在進行測繪工作前，應當確保當地的氣候條件良好，使測繪工作在能見度良好的環(huán)境中進行，保證測繪工作順利完成。在無人機飛行后，通過專業(yè)的測繪數據處理軟件，準確表示GPS坐標，若數據有較大偏差，則需補充飛行，保證測繪工作的質量與效果。在后期處理中，需要布設影像控制點，結合相關地形、航線以及地物進行布設，并遵循相關原則，保證影像的清晰度，易被識別，并保證控制點與實際的影像邊界有一定的距離，提升其精確度。同時應當保證布設影像無陰影，盡量在寬敞的位置設立控制點，并避開信號燈，防止信號塔對測量的精度產生影響。

1.2 無人機技術的應用

無人機技術的應用在測繪工作中是必不可少的，通過無人機設備開展相關測繪技術，將無人機與測繪專用技術相結合，良好地完成測繪工作任務。隨著科技不斷發(fā)展，無人機技術也在不斷發(fā)展與創(chuàng)新，并在不動產測繪工作中被廣泛應用，并取得了良好的應用效果。但是無人機自身不配備相關測繪功能，在實際的工作中應當搭載相關雷達監(jiān)測技術、激光掃描設備等滿足測繪的工作需求，以便良好地完成區(qū)域測繪工作。無人機的使用提升了測繪工作的效率與效果，其能通過非接觸遙感技術，在無法實地操作的環(huán)境中進行地理測繪，突破了空間上的限制，減輕了測繪工作人員的工作壓力，降低了工作難度，具有較強的工作靈活性。但在實際工作中應當注意相關工作事項，由于無人機體積較小，質量較輕，在惡劣的天氣下進行工作還會存在一定不良事件的發(fā)生風險，因此需要選擇良好的天氣進行測繪工作，保證無人機工作的穩(wěn)定性。

1.3 三維模型的建立

建立準確的三維立體模型將實際的地理信息實現可視化效果，有利于地理分析工作的進一步完成。在建模過程中，應當按照完整的建模流程，進行影像數據整理、數據偏差修正、控制點影像關聯、提取點云信息以及建立三維模型等工作。對于不動產的測繪調查，應當對每間房屋進行測量，利用三維詞匯系統(tǒng)將二維與三維進行良好交互，提升其工作效率。在對測繪精度進行分析的過程中，應當保證建模的精準度，結合建模結果，了解實際不動產信息。為保證其檢測精度符合相關要求，應當選取多個檢測點，比較其采集的數據結果及實測的數據，從而驗證測繪工作的精確度。在建模工作中還應注意矢量化圖的空間校正，在實際測繪工作中產生的任何一個較小程度的誤差，在三維模型中都會增大誤差程度，這就要求在工作中需要對三維模型繪制的矢量圖中進行空間校正，主要是進行幾何圖形校正，并且應用橡皮頁變換法進行校正工作，提升其校正效果。

1.4 不動產測繪技術應用實例

不動產測繪工作包括多種技術的應用，測繪技術的應用能幫助人們完成重要的工作任務，為工程建設提供有利條件。本文以福建龍昊實業(yè)發(fā)展有限公司龍雁大道一期安置房項目為例，闡述新的測繪技術在不動產測繪中的應用。該項目位于新羅區(qū)雁石鎮(zhèn)坪洋村，地塊于2014年完成了土地的首次登記，2014年6月取得建設工程規(guī)劃許可證，2021年1月完成A標段5棟主體建筑的竣工并取得規(guī)劃核實，現階段進行該項目規(guī)劃核實后的房地一體的不動產登記。項目采用了無人機傾斜攝影測量技術，在該地塊范圍布設了5個像控點，采用大疆精靈4無人機進行野外影像采集，通過ContextCapture Center Master數據處理軟件完成內業(yè)數據處理生成三維建模。通過所建立的三維模型數據生成該項目不動產登記所需的宗地圖。同時在該測區(qū)內布設兩組控制點，采用解析法測繪對以三維模型數據生成的宗地圖精度進行檢核，經檢核以該三維模型數據生成的宗地圖精度檢測60個地物點的X方向、Y方向、H方向的平均誤差分別為0.032 m、0.039 m、0.061 m，測圖成果絕對精度檢測的平面和高程的誤差分別為0.056 m、0.093 m，完全符合不動產登記所需精度要求，較好較快地完成了該項目的不動產登記測繪工作。

2 新形勢下不動產測繪技術與管理中存在的問題

2.1 不動產測繪的單元劃分標準不統(tǒng)一

不動產測繪技術對土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設有重要作用，但是在其實際工作過程中會產生一定問題。在實際的測繪工作中，不動產測繪的單元劃分標準不統(tǒng)一，在不動產登記時，國家有關部門沒有制定統(tǒng)一的測繪單元劃分標準，并且在實際的執(zhí)行過程中難度較大。林業(yè)部門以及國土部門有單獨的發(fā)展規(guī)劃方案，在對測繪的單元劃分標準上有偏差，在同一塊地會產生2種劃分標準，阻礙了測繪工作的開展。同時，人們對土地資源的開發(fā)力度不斷提升，一些土地資源不再局限于二維平面中，還包括三維空間中的相關資源，這也增加了不動產測繪部門的工作難度。

2.2 不動產測繪的技術標準不統(tǒng)一

在不動產測繪工作的執(zhí)行中，需要運用統(tǒng)一的測繪技術，但是國家相關部門在分割式的管理下，對相關不動產范圍界定及成果標準要求不明確，使得不動產測繪工作存在較大的技術差異。對于不動產的測繪技術國家及各地方都應設定相關標準，使其滿足技術要求，開展統(tǒng)一的測繪工作。但是在實際的工作中，由于不動產測繪工作需要考慮到過去的測繪成果，使得國家及各地方對不動產測繪技術的標準設立不統(tǒng)一，從而導致測繪工作的難度增大[1]。

2.3 不動產測繪的成果整合效果不佳

在不動產登記中對不動產測繪工作成果進行整合，應從不動產統(tǒng)一的等級需求出發(fā)，對相關數據進行整合，并按照其不動產登記的需求將策劃數據進行整理，在成果整合的過程中最大限度地滿足林木、草地等資源的權利屬性劃分要求，但是在實際的工作中，不動產測繪成果的整合工作還是會受到一些因素的影響。一方面不動產測繪成果的整合工作需要大量的人力資源，對工作人員的專業(yè)能力及素要求較高。并且相關地區(qū)及部門對測繪成果的標準沒有統(tǒng)一的要求，使得整合工作的難度及工作量增加。另一方面，一些測繪成果時間較久，這在數據收集及保存等方面會產生一些問題，從而影響測繪成果整合[2]。

3 優(yōu)化不動產測繪技術及管理措施

3.1 提升工作人員的專業(yè)能力

不動產測繪工作對其結果的準確性要求較高，并影響不動產登記的工作效果，對國家建設與發(fā)展有重要意義。測繪人員的工作能力與工作效果會影響測繪工作的結果和準確性，因此，工作人員應當不斷提升工作能力，保證工作質量。測繪部門要加強對工作人員的技術考核，要求工作人員具備專業(yè)技能證書，做到持證上崗，以較強的專業(yè)能力完成相關測繪工作，同時測繪部門應當加強對相關技術人員的培訓，使工作人員的工作能力不斷提高。相關工作人員可以通過完善的考核制度與培訓制度，提升自身工作能力[3]。

3.2 提升測繪技術的統(tǒng)一性

在相關測繪技術的應用中，應當不斷改進技術措施，考慮工作中運用的關鍵技術，優(yōu)化不動產測繪技術的內容指標，建立相關技術平臺，保證相關不動產技術實現統(tǒng)一標準。在相關數據處理的過程中，應當實現統(tǒng)一的數據分類，將相關屬性、編碼分類及指標分類進行統(tǒng)一。另外，要加強相關支撐技術，其中包括空間基準技術、數據獲取技術以及質量檢驗技術等，提升其核心工作效果。相關工作人員提出統(tǒng)一的空間轉換方法，確定相關不動產成果的轉換范圍，并對省市的不動產成果進行分區(qū)轉換，結合當地的實際情況選擇合適的轉換模型，并盡可能減小對相關不動產數據的精度影響。

3.3 提高坐標轉換質量

提高坐標轉換質量可提升測繪工作的準確性。為了實現數據信息共享，應當對區(qū)域模型進行轉換。工作人員通常采用四參數轉換法及七參數轉換法對不同的坐標系進行數據轉換，最大限度減小誤差，并提升數據的準確性。在坐標轉換的過程中，應保證兩坐標的框架點坐標一致，并提升數據的精確度和可靠性，為后期決策等工作提供良好的數據支持[4]。

4 新興科技在不動產測繪工作中的應用

4.1 新興科技的應用面更廣

隨著社會的不斷進步，一些新興科技的發(fā)展為不動產測繪工作提供了有力的技術支持，提升了不動產測繪工作的工作效率與工作效果。例如，全球定位系統(tǒng)、地理信息技術、全站型電子測速儀以及遙感技術的興起，在不動產測繪工作中的不同階段發(fā)揮著重要作用，體現出新興技術的重要功能價值。例如，在地籍測量工作中，通過RTK技術清晰展現每一宗土地的權屬界址點及測繪地籍圖，提升采集精確度，并且在地理信息采集后結合全球定位系統(tǒng)技術有效整理相關數據信息，及時得到精準的地籍圖，在后期的工程建設中完成地質勘測，如圖1所示。運用RTK技術測量確定界樁位置，精確了解土地應用的實際邊界，并計算實際用地面積。在不動產測繪工程中，動態(tài)檢測工作是必不可少的，在動態(tài)檢測中，可發(fā)揮RTK技術優(yōu)勢，對其進行檢測，并且能更快、更好地進行動態(tài)監(jiān)測，實現省時省力的動態(tài)監(jiān)測效果。新興科技不僅用于地籍測量中，在大型水利工程項目中、城市排水系統(tǒng)中以及通信工程中也取得了良好的應用效果。

圖1 RTK系統(tǒng)

4.2 新興科技的應用價值更高

使用新興科技具有多方面的價值。一方面，使用新興科技可以滿足當前實際的測繪工作要求。對于我國復雜的地形條件來說，在實際的地理測繪中具有較大的難度，并且在惡劣的地理環(huán)境中進行測繪工作是十分困難的，而新興科技的發(fā)展?jié)M足了測繪工作的高難度需求。其中全球定位系統(tǒng)技術的出現，給用戶提供了精準的地理三維坐標、時間及導航信息，并且微電子技術以及地理信息技術不斷朝向數字化的方向發(fā)展。全球定位系統(tǒng)作為一項基礎的應用設備得到廣大科研機構及民用機構的歡迎，不斷提升測繪工作效果。另一方面，使用新興科技可以提升工作效率。在以往的不動產測繪工作中，為了提升測繪的精確度，需要進行反復測量，并通過技術人員親臨現場手動確認，延長了測量時間，對工作效率產生嚴重影響。而新興科技的應用突破了空間上的測量障礙，在滿足測繪工作精度要求的同時，提升了工作效率。在當前建筑行業(yè)快速發(fā)展的趨勢中，測量技術的創(chuàng)新是十分重要的，如果一味地依賴傳統(tǒng)的測繪技術，就滿足不了當前時期測量技術的精度要求。

5 總結與展望

新興科技的進步與廣泛應用，為社會發(fā)展做出了良好貢獻，并具有廣闊的發(fā)展前景。例如，地理信息技術作為一種新興的學科，集計算機科學、測繪遙感科學、空間科學、信息科學以及管理科學等于一體，并在各個領域中均有所應用，此技術具有多方面的應用優(yōu)勢，能實現地理數據采集儲存、分析管理以及可視化顯示，并且具有空間提示、預測預報以及輔助決策等功能。當前時期，地理信息技術的發(fā)展已經處于成熟階段，在實際的生產建設工程中會繼續(xù)發(fā)揮其強大的功能性。遙感技術的發(fā)展也發(fā)揮了多樣化的優(yōu)勢，其中實效性、數據可比性、綜合性、經濟性以及大面積地同步觀測等特點均對不動產測繪工作有良好價值。在當前社會不斷發(fā)展趨勢下，我國的基礎建設正在如火如荼地進行，工程測繪是大型工程建設中必不可少的工作環(huán)節(jié)，相關科研工作者，應當不斷完善新興測繪技術，使其得到廣泛應用，并在此基礎上加強改善與創(chuàng)新。

綜上所述，新形勢下不動產測繪技術的創(chuàng)新與管理優(yōu)化對城鎮(zhèn)規(guī)劃及不動產登記有重要影響。在不動產測繪中，結合多種技術手段，運用新型技術優(yōu)勢，可提升測繪效果。為提升測繪技術及效果，應不斷提升工作人員的專業(yè)能力、提升測繪技術的統(tǒng)一性、提高坐標轉換質量等。