日本租賃住宅管理行業(yè)規(guī)范的經驗與借鑒

文/陸卓玉

從2003年外資企業(yè)進入中國催生出第一批高端長租公寓企業(yè)起，到2015年中國長租公寓企業(yè)進入一個快速發(fā)展時期，國內長租公寓行業(yè)的市場規(guī)范相比行業(yè)發(fā)展處于滯后狀態(tài)，行業(yè)規(guī)范標準缺失。2020年疫情突發(fā)，給長租公寓企業(yè)運營帶來巨大挑戰(zhàn)，公寓企業(yè)“爆雷”頻發(fā)，引發(fā)了較大的社會問題。如何規(guī)范長租公寓企業(yè)以保障行業(yè)健康發(fā)展，成為政府、社會、行業(yè)需要研究與探討的問題。日本租賃住宅占比較大，租賃住房約占存量住房的36%，租賃住宅管理行業(yè)經歷過房地產周期波動，形成了如大東建托這樣的一批租賃住宅管理企業(yè)。國內長租公寓商業(yè)模式在建立初期也曾大量借鑒日本企業(yè)經驗，日本規(guī)范租賃住宅管理行業(yè)的經驗值得我們學習與借鑒。

一、日本租賃住宅管理行業(yè)的現狀與問題

日本總務省統計局數據顯示，2018年日本存量住宅中，自有住宅占比61.2%，租賃住宅占比35.6%，其中約80.2%的租賃住宅為民間租賃住宅，它是日本居民住房選擇的一個重要組成部分。然而，由于租賃住宅管理行業(yè)規(guī)范不完善，接連出現業(yè)主與管理機構之間的糾紛事件，并且有擴大范圍的趨勢。

（一）日本租賃住宅管理行業(yè)的現狀

1.超過90%的租賃住宅部分或全部委托機構運營。

隨著日本總人口進入負增長階段，人口老齡化程度加劇，一方面租賃住宅的招租難度增加，另一方面租賃住宅業(yè)主老齡化程度也在增加，業(yè)主將租賃住宅委托專業(yè)機構管理的需求日益增加，超過90%的日本租賃住宅業(yè)主將租賃住宅的管理部分或者全部委托給專業(yè)公司。以招租與簽約為租賃住宅管理中的兩個關鍵節(jié)點，可將整個租賃住宅管理劃分為三個大環(huán)節(jié)：招租環(huán)節(jié)、簽訂租賃合同環(huán)節(jié)、租后管理環(huán)節(jié)。日本租賃住宅的管理形態(tài)主要分為四類：

其一，全部由業(yè)主自行管理；

其二，將招租、簽訂租賃合同的部分委托給專業(yè)機構，其他部分由業(yè)主自行管理；

其三，將招租、簽約以及管理的一部分委托給專業(yè)機構；

其四，全部委托給專業(yè)機構管理。

據日本國土交通省調查，2010年日本租賃住宅中業(yè)主完全自行管理的占比只有9.2%，從招租、簽約到租后管理全部委托給專業(yè)機構的占比最高，達到65.2%。

圖1 日本租賃住宅的四類管理形態(tài)及占比

2.約九成租賃住宅管理機構受《宅地建物交易法》規(guī)范。根據日本國土交通省調查，2015年日本約有3.24萬個租賃住宅管理機構，其中2.94萬個（占比90.7%）同時從事房地產經紀業(yè)務，受《宅地建物交易法》①（以下簡稱《宅建法》）規(guī)范?！墩ǚā分幸?guī)定了從事經紀業(yè)務的機構必須滿足的條件，規(guī)定機構必須備案登記，并對信息、從業(yè)公司、保證機構、宅建士行為準則分別進行了詳細規(guī)定，保證房地產經紀行為與經紀行業(yè)運行健康有序。

圖2 2015年日本租賃住宅管理機構數量

3.業(yè)主與租賃住宅管理機構之間的糾紛依舊嚴重。根據日本總務省統計局數據，2000年以來日本民營租賃住宅租金水平呈現下降趨勢，民營木質租賃住宅租金2018年較2008年下降5.5個百分點。隨著日本住宅空置率的上升與租金的下降，市場中不斷出現管理方租金轉賬延遲、押金不返還、無提前約定收取不合理租金管理報酬等不規(guī)范行為，甚至出現部分管理機構破產導致業(yè)主租金難以回收的情況，租賃住宅管理從業(yè)者與業(yè)主之間的糾紛依舊嚴重。

圖3 1978-2018年日本各類租賃住宅月租金變化情況

（二）租賃住宅管理行業(yè)糾紛頻發(fā)的原因分析

1.租賃住宅管理行業(yè)中轉租模式風險易發(fā)。日本租賃住宅的管理有兩種模式，一是受托管理模式，二是轉租模式。受托管理模式下，管理機構接受出租方的租賃住宅管理委托，代替出租方對住宅進行租賃管理。轉租模式下，管理機構通過與所有者（出租方）簽訂轉租合同的方式代替所有者（出租方）成為出租方，然后以轉租出租方的身份將房屋出租給承租人，并直接進行租賃房屋管理的。

圖4 兩種租賃住宅管理模式的區(qū)別

轉租模式容易產生風險。日本住宅轉租模式一般為附帶建房式轉租模式，這種商業(yè)模式一般針對閑置土地持有者，在住宅用地上建設租賃住宅的同時保證租賃住宅建設完畢后一定期限的租金收益，幫助地主管理租賃住宅，省去業(yè)主管理麻煩，并有避稅效果，可以給業(yè)主帶來穩(wěn)定、安全的資產運用回報。多數情況下，負責租賃住宅建設的建筑方與轉租方是關聯機構。轉租模式容易產生風險主要有三個原因：

第一，租金存在變動風險。首先，雖然管理機構在轉租合同中會注明“租金不會下降”或者“保證穩(wěn)定租金”，但管理機構在此合同中作為承租人受《借地借家法》②保護，有權向出租人（即物業(yè)所有者）提出降低租金的請求（《借地借家法》第32條第1項）。其次，多數合同中也會注明，每隔2年（或者5年）定期對租金進行調整。

第二，后期可能會發(fā)生各類費用支出。上一位居住者退租之后的房屋狀況不確定，可能會發(fā)生的保潔、修繕、外壁修補、防水修繕等費用金額不等，多數合同中會約定由物業(yè)所有者承擔。

第三，部分原本在普通租賃關系中歸屬于業(yè)主的收入，在轉租合同中歸屬于租賃企業(yè)。一般日本住房租賃中歸業(yè)主所有的禮金與合約更新費，在轉租模式中歸管理機構所有；轉租合約剛開始的幾個月一般會設定幾個月的租客募集期，這段時間不能保證固定租金收益，因此這段時間的租金收入一般歸管理機構所有。許多業(yè)主對這些收入的歸屬并不知情，導致業(yè)主在預估租金回報率時出現偏差，過高估計租賃的回報率。

轉租機構會以長期穩(wěn)定租金收入為賣點，誘導客戶建設租賃住宅以獲取建筑訂單，后期租金下降，收支情況惡化，租金收入無法抵付客戶建造租賃住宅的貸款，導致最終業(yè)主不得不放棄租賃住宅的所有權。一些轉租機構會對租金收益較差的業(yè)主提出大幅降低租金水平的請求，業(yè)主若不同意降低租金，就將面臨轉租合同被終止的風險?，F實中確實存在業(yè)主拒絕降低租金、轉租機構強行終止轉租協議并將入住客戶全部遷入附近由本公司管理的其他租賃住宅的情況。

2.房地產經紀規(guī)范在租賃住宅管理方面存在空白區(qū)。一方面，存在《宅建法》規(guī)范下無需備案的租賃住宅管理機構。日本國土交通省測算數據顯示，2015年有2648家租賃住宅管理機構既非宅建從業(yè)機構，也沒有在國土交通省進行租賃住宅管理從業(yè)備案。另一方面，雖然大部分租賃住宅管理機構同時為宅建從業(yè)機構，《宅建法》可以保證這些機構在租賃經紀業(yè)務中行為合理，但由于《宅建法》針對的是經紀行為，其規(guī)范范圍截至簽訂租賃合同，并未對租后管理行為進行具體規(guī)范。

圖5 《宅建法》規(guī)范租賃住宅管理時存在租后管理監(jiān)管空白

3.此前出臺的租賃住宅管理行業(yè)規(guī)范沒有強制效力。2011年12月，為了保護租賃雙方合法權益與租賃住宅運營管理的健康運行，日本國土交通省制定了租賃住宅管理行業(yè)的備案登記制度。2016年9月，國土交通省再次出臺了一系列規(guī)范租賃住宅管理業(yè)務的通知，要求備案機構在簽訂租賃管理合同時進行重要事項說明。但該登記制度屬于非強制制度，沒有強制效力。

雖然日本在規(guī)范租賃住宅管理業(yè)務上出臺了一系列規(guī)范性制度，但由于登記備案制度并不是強制的，只針對備案登記后的從業(yè)者，導致這些制度無法預防租賃管理行業(yè)與轉租業(yè)務可能產生的各種風險。

二、出臺《租賃住宅管理業(yè)務規(guī)范法》

2017年9月，日本國土交通省組織“租賃住宅管理行業(yè)相關研討會”討論強化對租賃住宅管理行業(yè)與從業(yè)者的規(guī)范管理，并于2020年3月6日通過內閣向眾議院提出《租賃住宅管理業(yè)務規(guī)范法》（以下簡稱《法律》）立法提案，2020年6月12日表決通過，租賃住宅管理機構備案登記從不強制變?yōu)闈M足一定條件必須登記備案。

（一）明確《法律》的規(guī)范范圍

第一，《法律》明確了租賃住宅管理行業(yè)的經營范圍不僅包括租賃管理維護業(yè)務，也包括與此相關的租賃合同簽訂與資金管理業(yè)務。根據《法律》規(guī)定，租賃住宅管理行業(yè)接受租賃住宅的出租人委托，開展以下業(yè)務（以下簡稱“管理業(yè)務”）：

其一，該委托租賃住宅的維護（住宅各居室與其他部分的定期檢查、清掃等，以及必要的修繕）業(yè)務（包括合同簽訂的居間、間接代理或者代理業(yè)務）；

其二，該委托租賃住宅相關的租金、押金、物業(yè)管理費等其他金錢管理業(yè)務（僅限前述規(guī)定業(yè)務中包括的資金管理業(yè)務）。

圖6 《租賃住宅管理業(yè)務規(guī)范法》的規(guī)范范圍

第二，《法律》專門定義了轉租合同與轉租從業(yè)企業(yè)。據《法律》規(guī)定，“特定租賃合同”是指，租賃住宅的一種特殊租賃合同，即承租人將租賃住宅轉租給第三者，以此為經營事業(yè)簽訂的合同。“特定轉租事業(yè)者”是指基于特定租賃合同將承租的租賃住宅轉租給第三者的經營者。

（二）《法律》主要規(guī)范內容

1.設立租賃住宅管理行業(yè)登記備案制度。《法律》規(guī)定，管理戶數超過200戶的租賃住宅管理從業(yè)者有義務在國土交通省登記備案，考慮到小規(guī)模管理從業(yè)者（管理戶數不滿200戶）租賃押金等金錢相關管理數額較小，不強制其備案。《法律》規(guī)定，登記備案的租賃住宅管理從業(yè)者必須盡到如表1所示的義務。

表1 登記備案租賃住宅管理從業(yè)者義務情況

2.規(guī)范轉租從業(yè)者與業(yè)主之間的合同行為。租賃管理行業(yè)的轉租模式中，從業(yè)者一方面使用“保證穩(wěn)定的租金收入”、“一定會有利潤”等勸誘說辭，另一方面又以租客減少等理由單方面減少租金，業(yè)主若不同意就解除合同，導致糾紛頻發(fā)。因此《法律》中專門設置了關于規(guī)范轉租合同的規(guī)定，包括：禁止不當的勸誘行為，禁止過度宣傳與廣告，與業(yè)主簽訂同意轉租的委托合同前需要進行重要事項說明，任何人均可以向國土交通大臣提出審查申請，此外還有相關處罰規(guī)定。

三、啟示與政策建議

隨著國內租賃市場的不斷發(fā)展與人口老齡化程度的加深，中國租賃住宅管理需求會逐步增長。雖然租賃住宅管理的部分商業(yè)模式存在一定的風險易發(fā)性，但是通過合理的行業(yè)管理與規(guī)范措施的實施，可以實現行業(yè)健康發(fā)展。在借鑒日本規(guī)范租賃住宅管理行業(yè)的經驗的基礎上，本文提出以下建議：

一是以租賃管理而非租賃成交為目的的租賃管理經營行為（包括租賃委托管理、轉租/包租等業(yè)務模式）與房地產經紀行為有較大的區(qū)別，應當分別進行規(guī)范管理。房地產經紀行業(yè)主要是以成交/交易為目的的經營行為，租賃經紀行為也僅僅是以促成租賃合約簽訂為目的，不涉及后續(xù)的租賃管理。從日本行業(yè)規(guī)范法律的發(fā)展經驗可以發(fā)現，如果將以租賃管理為經營目的的租賃住宅管理行業(yè)歸入房地產經紀行業(yè)加以管理，將出現租后管理行為的規(guī)范空白。

二是除包租/轉租模式外，允許租賃管理與房地產經紀混業(yè)經營。雖然租賃住宅管理經營與房地產經紀的經營目的不同，但多數情況下，招租與租賃合同簽訂是機構獲得業(yè)主租賃住宅管理委托的前置條件。日本租賃住宅管理企業(yè)超過九成同時從事房地產經紀業(yè)務，大部分企業(yè)屬于混業(yè)經營。為了順應經濟與行業(yè)發(fā)展規(guī)律，應當允許租賃住宅管理機構混業(yè)經營。另外，我國《房地產經紀管理辦法》第二十五條禁止房地產經紀機構賺取租金差價，為避免經紀機構借包租與轉租名義賺取租金差價，建議單獨規(guī)定禁止從事包租與轉租業(yè)務的租賃管理機構混業(yè)經營。

三是租賃住宅管理機構管理規(guī)模達到一定戶數的應強制其備案登記，并嚴格規(guī)范備案企業(yè)的責任義務。從日本租賃住宅管理行業(yè)的發(fā)展歷史可以發(fā)現，將租賃住宅轉租給第三方以收取租金差價的經營模式在遭遇市場租金大幅波動或長期持續(xù)下降時是天然存在經營風險的，租賃管理企業(yè)與業(yè)主之間容易出現糾紛，最終導致業(yè)主方遭受經濟損失。考慮到租賃住宅管理的轉租模式容易引發(fā)各類風險，建議嚴格規(guī)范已備案的租賃住宅管理機構的責任義務?？蓞⒖既毡窘涷灒?guī)定備案機構必須在經營場所配備具備資質的租賃業(yè)務管理者，簽訂委托合同前必須進行重要事項說明，將機構運營資金與租金、定金分開管理，定期向業(yè)主進行經營情況報告。

注釋

①《宅地建物交易法》，相當于日本的《房地產經紀管理辦法》，主要用于規(guī)范不動產經紀行為，規(guī)范范圍涉及建筑（主要是住宅，但不僅限于住宅）、住宅用地流通的各個環(huán)節(jié)（包括買賣、交換與租賃）。

② 《借地借家法》，日本用于保護租賃關系中租借方的專門法律。