我國長租公寓可持續發展模式探究

文/趙文筠

現如今，加速的經濟發展方式正在給未來的房地產行業帶來新的機遇與挑戰。我國長租公寓由2014年起步，2018年各地開花，鼎盛時有近1400多億元資本進入，規模擴張明顯，但2019年出現經營不善，資金鏈斷鏈。“高進低出、長租短付”的長租公寓時代已經結束。2020年初暴發的疫情只是一個導火索，我國長租公寓的發展一直存在著運營經驗少、贏利模式模糊、品牌認知度低等問題。經歷了2020年疫情洗牌，沉淀后再出發的我國長租公寓要想在租賃市場中站穩腳跟，引領租賃市場長久地健康發展下去，研究可持續的發展模式，盡可能規避運營風險，就顯得尤為重要。

一、我國長租公寓現狀

目前長租公寓的運營主體主要有五大類，分別為房企系、中介系、酒店系、互聯網創業系、“國家隊”國企系。此外，外商系也在逐漸蓄力，例如美國最大的長租公寓地產商睿星資本Greystar等。綜觀國內的運營商，以開發商為代表的房產系和國企系在長租公寓市場正逐漸形成一枝獨秀、獨占鰲頭的態勢。

公開數據顯示，在2020年，已至少有40多家長租公寓運營企業因高風險經營行為而遭爆雷倒閉，且幾乎都是輕資產運營的企業。雖然重資產運營的企業爆雷較少，但現在的行業狀況也暴露了我國長租公寓在經營過程中的諸多缺陷，主要體現在以下幾個方面。

（一）固有“開發”思路運營，操作缺乏經驗

首先，目前眾多房地產企業在轉向租賃市場的過程中，往往將開發商的“開發”思路帶進租賃運營中，將租賃等同于開發。然而，租賃供給的主要來源是盤活市場存量，而不是增量開發。

其次，將租賃市場的發展破局過度寄希望于融資。企業在拿到長租公寓項目后，一味想著“快贏利”，以“常規操作”—— “投資——融資——拿房——退出”代入長租公寓中，因而會出現爆雷事件。他們忽視了租賃的核心是運營，其本質是為消費者提供服務。

（二）長租公寓目前難有贏利的企業

贏利難是我國目前培育和發展長租公寓市場最大的痛點。長租公寓行業之所以難贏利，一個重要原因是其涉及鏈條長，各方面損耗大，尤其在運營管理端。房地產企業雖具有雄厚的資金實力，但依舊存在運營長租公寓的贏利瓶頸。究其原因，主要有以下幾點：

第一，租售比扭曲，投資回報率過低。衡量資源與租金之間的關系，一般會使用租售比，即每平方米建筑面積的月租金與房價之比。在長租公寓的客戶相對集中的一線城市和二線發達城市，租售比大約維持在1﹕500左右，而較為健康安全的租售比一般控制在1﹕200以內。

核心一、二線城市回報率是2%。對于業主來講，靠買房出租獲取收益是很難的，這就造成住房租賃供給嚴重不足。對于重資產運營的企業而言，運營長租公寓對自有資金的要求太高，無法加杠桿實現贏利，因而缺乏投資積極性。這也造成了長租公寓領域“面粉價格高于面包價格”的窘境出現。資源與價格之間的矛盾難以協調。

第二，投資回報周期過長，加重贏利難度。目前，我國長租公寓企業的贏利模式普遍較為單一。不管是輕資產運營的“二房東”,還是持重資產的“包租婆”，其目前的贏利模式都是通過房屋的裝修、服務、出租來賺取租金。對于持重資產的開發商來說，長租公寓有著較強的金融屬性，還要考慮房屋的建造成本及資金成本。隨著房價的不斷上漲，房企獲取長租公寓的成本也越來越高，在出租率無法保證的前提下，贏利也就愈發困難。據估算，依照目前的長租公寓運營模式，投資回報期將達10年以上。

（三）長租公寓運營的融資渠道少，發展難以為繼

現在的長租公寓很像10年前的經濟型酒店和5年前的房產中介，初級階段時小而散，都挺賺錢的，拿到風險投資就開始重資產運營，接下來就是出現大量的加盟擴張模式，緊接著就是整合并購，最終留下三四家巨頭控制大部分市場。依照此模式，長租公寓可能用三四年走完發展的路。

雖然我國長租公寓目前的贏利能力不夠樂觀，但仍不斷有資金進入這個市場，這主要有三個方面原因。第一是庫存壓力，第二是要搶占市場，第三是REITs有誘惑力。隨著公募REITs的逐步放開，長租公寓品牌資本化是必然趨勢，這也要求長租公寓有更高的資產價值和穩定的現金流，這對機構運營管理能力又是不小的考驗。

（四）公寓品牌的認知感不強，品牌附加值低

長租公寓的發展還處在起步摸索階段，各家都想早日搶占租賃市場，因此品牌繁雜、品質不一，尤其是定位于服務青年白領的公寓品牌，產品及服務同質化明顯，產業鏈前端的產品研發以及后端的品牌服務未能精準抓到客戶的需求，導致附加值偏低，中間環節的施工建設反而更加賺錢。

二、長租公寓的發展拐點

經歷了洗牌后的長租公寓行業，有人退出也有人堅守，甚至還有“長租公寓不行了”的說法。長租公寓雖舉步維艱，但市場的發展處處透露出租賃住宅的時代已經來臨的信息。渡過疫情的艱難期后，長租公寓市場會開始新的復蘇。

（一）租賃人口龐大

2020年第七次人口普查數據顯示，全國流動人口為375816759人，與2010年第六次全國人口普查相比，流動人口增加154390107人，增長69.73%。隨著經濟發展，人口流動趨勢會日趨顯著，巨大的人口流動量勢必帶來更多的居住需要，同時也伴隨著多樣化的租住需求。這不單需要租賃住房供應量的同步補充，同時也對住宅品質提出了更高的要求。

（二）政策基調利好

從長租公寓起步至今，政策上的引導一直起著主導作用。即使經過這幾年的跌宕起伏，政策逐步由大力扶持向加強監管、因勢利導、分城施策方向調整，國家積極鼓勵發展住房租賃市場的決心也始終沒有動搖。

表1 鼓勵住房租賃市場發展政策一覽表

（三）融資渠道拓寬

“958號文”的頒布，將公募REITs的試點范圍由原先的大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域擴大到了全國，納入了更多不動產類型。首批已成功發行9個REITs產品，在基礎設施領域先行試點，發行規模合計314.03億元。長租公寓是盤活房地產存量資產的主力之一，該條例的出臺無疑為其發展拓寬了融資渠道，更有利于提升存量物業的管理品質，推動收益的穩定持續。

三、我國長租公寓發展的成功因素識別

（一）長租公寓運營產業鏈

長租公寓產業鏈涉及項目獲取、設計裝修、營銷簽約、日常運營和項目退出等多個環節。從房源開發到初次獲客的時間跨度，分散式公寓一般為1個月以內，集中式公寓較長，約3-6個月。

圖1 長租公寓運營產業鏈示意圖

項目獲取：有通過新增租賃用地、集體用地、存量改造、已有自持資產獲取的重資產模式，也有從政府、國企、二房東等處獲取閑置的廠房、商辦、宿舍、酒店后通過簽約租賃形式獲取的輕資產模式，約定的租賃期限分散式一般為3-5年，集中式一般為10-15年。

設計裝修：一種是通過標準化設計裝修，節約裝配時間，加速擴張。另一種是開發多條產品線，根據不同產品線的定位，突出不同的個性和設計感，盡可能覆蓋更多的租戶客群，優化租金現金流。還有一種形式是通過集采方式，降低裝修成本支出。

營銷簽約：目前多采用多媒體營銷和平臺合作的形式，通過官網、微信、微博、App、第三方平臺等渠道，深度挖掘租賃人群需求，建立租客信息大數據，降低營銷成本。

日常運營：包含標準化的物業服務，提高租金溢價。例如集中式長租公寓會根據場地大小及目標租客需求，在公共區域設置健身區、娛樂區、廚房、洗衣房、共享辦公空間等功能區，并提供管家式服務、家具家電維修，組織主題類社區活動。還可通過建立系統平臺，將網簽合同、社交活動發布、個性化的通知提醒等增值服務搬到移動端，借助信息化手段，實現與租客的互動，及時得到反饋，從而改善產品和服務，提升運營效率。

項目退出：重資產運營模式下，通過項目出售或利用金融產品（REITs等）到期退出。輕資產運營則以租約到期為限。

（二）長租公寓可持續發展的關鍵因素

在長租公寓的運營管理中，考驗的是拿房能力、產品品質、服務管控、供應鏈、運營效率及獲客能力等綜合因素。

第一，房源的選擇。地理上，受制于物業位置的固定性，長租公寓的管理半徑有限，因此其分布也較為分散。目前中國的長租公寓項目主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線大城市，此外成都、武漢、杭州等二線省會城市也會有長租公寓項目布局。這些城市的共同點是流動人口基數大、租房需求旺盛，這些都為培育長租公寓市場創造了很好的基礎條件。

現以上海為例分析長租公寓的區位。上海是全國集中式長租公寓品牌數量最多、總體供應規模最大的單體城市之一。本文選取國內長租公寓TOP 20品牌中在上海發展相對成熟且布局覆蓋度高的企業項目，來分析全市長租公寓的區域分布特點，這些運營企業包括YOU+、魔方公寓、自如寓、青年匯、城家、萬科泊寓、龍湖冠寓、逗號公寓、灣流，覆蓋了近153個長租公寓品牌項目。經研究發現以下特點：首先，長租公寓在選址上對于交通便捷程度尤其是地鐵站點通達性的依賴度極高。其次，長租公寓在選址上明顯傾向住房需求較大的地區，尤其在繁華商務區、高校等區域內布點最為集中。

圖2 上海市9家長租公寓品牌選址地點研判

第二，產品與服務的打造。對于品牌公寓來說，做好產品是首要任務。現今，90后、00后開始有穩定的租房需求，成為長租公寓的主力客戶之一。這些人群從小生活條件不差，對居住品質有一定的要求，不太可能接受很差的居住環境，他們對租房的要求是提升生活質量，而非解決居住問題。因此，在進行長租產品設計時，要多做前期市場調研，不能一個模子到處套。

與傳統的住宅樓盤開發相比，長租公寓存在現金流回籠慢、利潤率較低的特點。在前期進行市場擴張的階段，房地產企業可依托自身在品牌、行業口碑及產品系列化方面的顯著優勢，通過產品線的推出，覆蓋更多租賃需求人群，提高周轉率，加速搶占租賃市場份額。此外，產品線的有效推出也依賴于精準的用戶需求劃分，多產品的搭建有助于房地產企業多維度地細分市場，從而與住宅市場作有效區分，進而協同發展，共同提升產品的溢價。

為打破長租公寓單一的居住屬性，現在中國的長租公寓產品越來越多地關注產品生態圈的打造，誕生了社區服務、聯合辦公等多種業態，挖掘衍生價值，有效提升租金溢價，實現更長遠的發展。另外，從房地產企業的角度考量，現在的租客未來也是購房資格人、辦公及商鋪的租戶，長租公寓的推出可重新界定租賃住宅，創造新的體驗，使其成為房地產企業新的獲利點。

第三，贏利能力的提升。與分布式公寓相比，集中式公寓雖然前期投入多、資金壓力大，但可進行統一管理，運營難度更小。所以理論上講，集中式公寓更具有突破管理瓶頸的可能，但當前也面臨拿房競爭激烈和拿房成本高漲等問題。

租金、租期、出租率和續約率是影響贏利能力的關鍵指標。租金方面，各個運營模式差異性并不明顯。租期方面，從租客端來講，中國長租公寓的租期普遍較短，為6-8個月。美國公寓的平均租期在1年左右，日本1-5年租期約占50%。短周期造成企業獲客成本的增加和空置期的損失。從業主端來講，分散式公寓的合同期平均為4年，集中式公寓一般不超過15年，到期后續約率普遍不超過50%，較短的合同期意味著月均分攤壓力的增大。出租率方面，一般認為出租率達到90%以上才算有贏利能力，但現在不少公寓是通過犧牲租金、提供折扣等形式，以低租金獲取出租率的提升。續租率方面，租客端續租率現在普遍不高，運營較好的項目可以達到40%-50%， 較低的續租率同樣帶來獲客成本的增加和空置期的損失。

圖3 分布式、集中式公寓成本構成圖

四、結論與建議

長租公寓雖然起步較晚，但卻是時代高速發展之下的必然產物。運營商只有擁有強大的持續運營能力，才能為項目長期健康發展保駕護航。運營不是個簡單的問題，需要作方方面面的考慮。運營能力的提升，不是一朝一夕就能實現的。

目前，我國運營長租公寓的路徑主要有兩條：一是重資產模式，“拿地+建設+運營”一條龍，擁有土地就擁有了“話語權”。二是輕資產模式，專業的運營企業與國企開發商等合作，共建平臺，由房地產企業代建，專業運營公司作技術輸出，共同參與運營。無論是按哪一條路徑發展，開發商普遍認為長租公寓發展壓力很大。

鑒于我國長租公寓的發展現狀，要實現長租公寓的長久可持續發展，短期須保證生存，長期須實現贏利。綜合上述研究，筆者認為我國長租公寓運營發展宜采用“三步走”形式。

（一）第一階段，采取短期輕資產運營，建立成熟的運營團隊

短期以鍛煉運營團隊為發展目標，在不加重成本負擔的前提下，依托房企本身的實力，可采用輕資產集中式的運營模式，主要在如下幾個方面打磨運營經驗。

1.精準定位，尋求產品的差異化。好的產品永遠是第一競爭力。想要快速抓住客戶，精準的客戶定位非常重要，例如：青年公寓針對年輕群體，白領公寓針對上班族，而套房住宅則針對更加生活化的客群。

在細分出不同的客群后，要有不同的產品策略，甚至可以打造多條產品線，盡可能多地覆蓋潛在客群。比如青年公寓雖然在戶型上不夠出彩，一般都很緊湊，配置也不是很高端，但公共空間的功能設置可以更加豐富，可設置會客廳、健身房、酒吧等，充分迎合青年公寓目標客戶群體喜好社交、愿意運動的特征。又如自如曼舍，其針對的是有一定收入基礎、追求生活品質的商務人士，可著重打造住宅的舒適性和品質感。

2.建立生態圈，提升溢價價值。通過專業運營商的幫助，或與知名品牌共謀發展，可使長租公寓由單一的居住屬性，衍生出社區、聯合辦公等相關業態。例如寶龍地產與無印良品合作，誕生首家“寶龍公寓Designed by MUJI”，將無印良品獨特的生活美學融入長租公寓的每個角落，注重提升租戶的體驗感。生態圈的打造可提升長租公寓自發成長的衍生力，為長租公寓的長久發展注入動力。

（二）第二階段，采取中期重資產獲取房源，多渠道融資

通過第一階段的產品及運營能力的打磨，房地產企業可逐漸掌握長租公寓的運營模式，通過精準的產品定位、優質的產品、體貼的服務創造溢價空間，同時通過控制建造、裝修、運維等成本來降低房源的獲得成本，使得租售比提升，從而帶來收益。這時，房企可脫離專業的運營商自成團隊，利用房企的雄厚實力，通過拿地實現重資產運營。

重資產運營必然要求巨大的資金投入成本，因此可借助融資工具，例如REITs等，緩解項目開發及運營壓力，使長租公寓的商業發展形成循環可持續的閉環。

（三）第三階段，采取輕、重資產并重發展的模式，實現可持續運營

依靠優良的運營經驗和金融扶持，長租公寓的運營能保證基本的投資回報率，可渡過最艱難的時期。后續就可根據地區的不同布局，采用重資產集中化、輕資產分布化的螺旋式并行運營方式，實現長租公寓可持續長久發展的目標。

綜上，長租公寓的出現將重構我國現有房屋市場格局。合理地采用不同的運營模式，同時結合金融創新促進資產良性循環，有助于推動長租公寓可持續發展。