加強小區綜合管理 營造安全居住環境

廖晶

[摘 要]隨著城市地區房地產行業的快速發展，保安公司管理這個伴生產業的規模也在不斷擴大。保安公司管理在維護城市居民小區和諧穩定方面發揮了重要作用。合理有效的保安公司管理和安全保障，可以改善居民的生活環境，提升居民生活質量，也為改善城市的整體環境起到了重要輔助作用。但是在實際的生活管理過程中，各種狀況也暴露出保安公司管理中的很多不足，導致了業主和保安公司公司之間的糾紛，影響了小區的良好氛圍。文章就以湘雅醫院小區為例，針對當前小區綜合管理問題展開探討，分析在安保管理方面存在的問題和不足，從治安管理監督和環境維護方面提出相應的建議措施，最大限度地保障住戶的正常生活環境，維護所有業主的共同利益，使住戶有一個安全、舒適的居住環境。

[關鍵詞]小區管理;保安公司;環境優化

中圖分類號： D631.43 ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1674-1722（2021）22-0094-03

安保管理在現代居民小區的功能位置中，顯得越來越重要。為了加強對小區的安全管理，使居民小區保持正常秩序，保障小區的消防、居民財產安全，應依法管制家屬區的旅社、棋牌室、餐館等，做到夜無安全隱患，白天秩序井井有條。充分調動保安的積極性，尤其是疫情以來，保安為各個居民小區、家屬區做出了顯著的貢獻。為了進一步提升小區的環境和居住質量，減少小區保安公司安保管理不合理、不充分等問題，文章將探究當前小區管理中存在的問題和綜合管理措施方法。

一、安保管理中存在的問題和不足

（一）居民訴求多，管理難度較大

很多城市小區的居民住戶數量眾多，而且不同的住戶之間的利益需求也多種多樣，之間可能產生一些矛盾和摩擦。比如在小區內，一些底樓的門戶將房屋改造成棋牌室、麻將館等，而人員在屋內活動產生的噪聲可能影響到其他的居民，進而引發糾紛;有的居民偷偷私拉電線為電瓶車充電等，可能造成安全隱患引起其他住戶不滿;一些住戶將車輛亂停亂放，將汽車停在小區的公共地面上，影響了居民的正常來往，也會對部分地面綠化位置產生破壞;還有一些樓棟的居民在屋頂種菜;有些喜歡收集廢紙盒和瓶子的退休職工，把雜物堆放在樓道間或者樓梯下，影響到消防通道的暢通，溝通了一次之后又會反復的出現，需要進行長期的溝通;等等。這些問題引發了居民之間的矛盾糾紛，如果不能及時處理，居民就會將責任歸咎到保安公司及物業工作管理不到位，從而影響了保安公司和業主之間的關系。

（二）矛盾糾紛調節難度大

小區住戶增多以后，矛盾出現的概率明顯增加。而且在小區保安的管理過程中，還有一些居民不主動配合，無視小區管理規定和保安勸阻，比如小區遛寵物不牽繩，隨意停放電動車，疫情期間對頻繁檢查健康碼、行程碼的行為不是很配合，忽視設立的標牌語等等，這些都加大了小區整體管理的難度。在小區保安公司和安全管理產生的糾紛中，由于會涉及較多的居民，在進行調解的過程中，往往需要考慮到公司管理、小區和諧、居民滿意度等方面，導致調節的難度很大。

（三）保安公司服務和管理人員隊伍有待強化

由于現代小區住所環境范圍較大，居民眾多，而多數保安公司的規模較小，能提供的保安公司服務有限，常見的如保潔人員、服務人員、保安等，人員隊伍力量較小，無法高效地滿足小區環境的需求。比如對于小區中出現的擠占公共安全通道、安全隱患的排除、公共設施的保養維護等方面都可能存在一定的疏漏。而業主需要疏通管道、維修一些電力設施時，保安公司由于缺少專業的技術人員，也無法提供相應的服務，多數情況下只能是居民自行尋找相關的專業技術人員;此外，管理人員的事務較多，可能不能提供及時和令人滿意的服務。比如醫院小區的人口流動大，很多普通病人及家屬都會在疫情期隨意穿插小區;小區公共設施（如主水管排水管年久漏水）損壞之后，處理效率不高;而且由于保安人員流動性大，缺少很好的溝通能力，導致在處理一些問題和糾紛時，可能出現偶爾簡單粗暴的問題，與居民發生摩擦，多種因素的影響下也妨礙了小區綜合管理服務水平的進步。

二、居民小區安全管理問題原因探究

（一）小區保安管理與基層法治管理不協調

綜合來看，小區的安保管理是一項系統化的工程，也是近年來市場經濟開放后的一種商業化、多元化的表現。在新冠疫情期間，已經凸顯出了安保管理在小區管理方面的重要作用，不僅對疫情防控起到了有效的管控防范作用，也對居民的日常生活安全提供了較大保障。但是在疫情期間，也還是暴露出了部分問題，比如群眾對于保安服務企業的管理不夠重視，沒有將對保安企業的管理監督納入到日常當中，導致一些基層行政組織與保安服務管理工作的銜接不夠順暢[1]，街道辦和一些社區人員沒有將必要的綜合管理任務進行及時傳達，街道辦和小區管理沒有及時溝通聯系，導致管理方面還存在漏洞，引發了部分居民對于保安管理人員的安排不夠配合，妨礙了工作的正常開展。

（二）與保安相關的政策法律不完善

雖然國務院下發的保安管理條例在實施的過程中，也在進行適當的修改調整，但是其中還有很多細節問題沒有得到明確具體的規定。在當前的社會環境下，由于企業和居民之間的關系日益復雜，導致越來越多的保安管理糾紛問題的出現，政策法規在具體的指導方面缺乏可行性和操作性。而保安管理部門在缺少具體的法規支持下，也沒有形成合理有效的管控措施，導致小區的具體管理規章方面存在大大小小的各種漏洞，甚至有些規章措施方面還存在自相矛盾的地方，導致保安公司在落實管理監督工作時處于一種尷尬的境地，很難保證規章制度得到切實有效的執行。

（三）政府監管缺位

國家建設部曾頒布的城市住宅小區管理規定中，指定房地產行政管理部門要負責小區管理的歸口工作。雖然湘雅醫院小區的管理歸湘雅醫院后勤負責，但平時的衛生、綠化、供水等工作則依靠后勤保障部門和其房管辦下的外包公司按照職責進行分工。在實踐工作中，其他群眾和部門由于對保安管理的認知不到位，導致在具體的管理工作中存在權責劃分不清、管理部門之間存在推諉扯皮的問題[2]。而湘雅醫院小區保安公司在面對小區管理中的種種問題，各個管理部門之間應齊抓共管，有效化解管理部門之間的糾紛問題。

三、加強小區綜合管理和安全保證的對策

（一）居民家屬區需要明確的具體管理目標

積極有效地為家屬區的居民提供了一個安全、有序的生活環境，從而讓居民身心得到了很好的放松。筆者以自己所在的家屬區保安管理部門工作為例，提出現階段家屬區保安安保管理方面需要明確的相關工作內容和目標，也為其他小區管理提供一定借鑒：1）維持家屬區內治安，保護居民合法權益，緩解民事糾紛。2）注意防火、防盜，對有重點易失火的雜物進行管制，強調提醒六旬以上退休職工注意關火、關煤氣。3）節假日的治安維持，保證消防通道順暢通行。4）對外來車輛進行登記、入檔。5）疫情期間對家屬區內的旅社、棋牌室、餐館進行管制，禁止其開放。6）疫情期間對家屬區進出的人口進行健康碼、行程卡的檢查，派送紅碼、黃碼和有高中危風險區的人口到感染科進行核酸檢驗排查。7）禁止收廢品、收舊家電等高喇叭車輛出入。8）對于在建違章裝修和違章建筑予以督促拆除。9）對于家屬區頂樓種菜的情況予以督促，溝通要求予以清除。10）在選舉業主委員會的現場進行秩序維持。11）疫情期間對家屬區進行封門秩序管理。

（二）解決保安管理收費難的問題

針對部分居民小區保安管理的問題，應該從自身和居民兩方面出發來思考解決對策：第一，要從保安自身做起，管理好內部工作人員，合理規范自身的收費行為，加強自律自查，向廣大居民樹立一個良好誠信的企業形象;第二，保安公司內部也需要強化自己管理和規范化管理的透明度，與居民積極溝通;第三，不斷強化保安內部的管理工作，加強從業人員的培訓，從崗位技能、職業素養、服務意識等方面來進一步優化和培訓，不斷提高服務和管理質量，讓從業人員在管理服務的過程當中，讓業主可以感受到人性化的服務保障[3];第四，加強小區的相關管理和安全工作的宣傳，這是讓居民配合好工作的基礎保證。

（三）強化管理機制，突出長效管理

充分利用市場機制，來完善小區管理。居民住宅小區的管理要遵循保安管理的相關服務合同約定，要重點突出其中關于保潔、保安、保修、綠化等方面的基礎保障，切實保證管理的有效性，將制度措施落實到位，體現人性化的管理理念。同時，還要完善小區管理和服務質量的評價體系，主要以居民的滿意度為主要的評判標準，建立二者之間良好的管理監督機制。保安方面也要充分利用市場的管理機制，通過招投標的方法來進行優勝劣汰的競爭機制，從而不斷加強保安管理在制度措施方面的完善程度。

從規范小區的接撤管理制度開始。首先明確小區保安項目在交接管理時的查驗制度，相關主管單位應該規范企業的進入和退出程序，尤其在業主主動選擇保安的管理服務企業時，各個交接方面也要嚴格按照相關的法律規定來執行落實;另一方面，相關主管部門也要切實加強對保安管理的指導和相關的監管，要依照保安公司的既往服務能力和水平，來控制保安管理的準入機制[4]，通過不斷強化巡查力度來規范企業控制，也可以通過建立保安公司的信用檔案來對其進行評級。相關的主管單位應該出臺對保安公司的具體考核監督的方法，來不斷完善保安的運營規范，優化管理、安保的標準。

（四）暢通投訴渠道，建立糾紛調節機制

要積極聯合各個單位參與小區管理工作，連通保安、業主、政府部門等方面，來對小區的糾紛問題進行多元化的協調解決。針對小區的居民個人糾紛、安全隱患問題、業主與保安的利益糾紛問題等，構建不同的投訴和解決渠道，針對不同類型的糾紛問題設立不同的調解路徑，劃分清除各個參與單位的權力責任，防止遇到糾紛無人響應，各個單位之間相互推諉扯皮。通過各個部門之間的合作共同為居民提供便捷良好的法律應援服務，并有效緩解業主、居民之間的矛盾不合，維護小區和社會穩定[6]。

（五）完善保安隊伍配置

完善保安隊伍是從根本上解決小區管理問題的關鍵，為了更加合理地安排保安隊伍，可以采用三種方法：首先是年輕人和中壯年結合的方式。首選年輕人，因為其身體健康有責任心。而中壯年年齡較大生活穩定，且工作十分仔細。其次是外來務工者和本地務工人員相結合的方式，外來務工人員和本地合理搭配，如果人數比例差距大，很大概率會出現矛盾，不利于管理。最后就是新、老隊員相結合管理。老員工對規則了解完善，但是容易對工作產生疲倦。新來的員工的工作經驗少，在工作中容易出現問題。因此兩者結合，老員工可以通過給新員工培訓帶來新的工作感知，也可以及時發現新員工工作上的不足。

（六）加強宣傳、教育工作，提高居民的防范意識和手段

想要營造一個安全的居住環境，除了要完善安保系統，還需要對居住的人群進行大量的安全宣傳和教育。例如日常長期外出跟安保打好招呼，小區保安及時做好防范措施。安全不只是安保工作人員的工作，更是居民自己的事情。此外，消防問題一定要全面普及，小區中出現火災一般會涉及多戶居民，因此涉及此類安全普及工作需要居民委員會發揮職能，促使大家提高防范意識。

四、結語

在當前的社會環境下，企業、居民、政府等各個主體單元之間的關系越來越復雜，聯系也越來越緊密。在管理不到位的情況下，很容易引發各個主體單元之間的矛盾，影響小區、社會的穩定和諧。所以針對小區安保管理方面的矛盾問題，要用系統化的方法來完善，通過聯合政府、企業、業主方面來共同商討管理措施，企業要從自身做起不斷優化內部的管理服務質量;政府部門也需要加強對其的監管，并履行好相應的服務職能;業主方面也應該積極配合小區的管理管控，遇到問題積極反映，通過合理合法的方式來維護自身的權益。

參考文獻：

[1] 高祁. 論小區物業管理中安全關鍵環節與配套管控措施[J]. 中外企業家， 2019（09）：232.

[2] 李佳. 基于KANO-QFD的居民小區環境質量優化研究[D]. 廣州大學， 2019.

[3] 朱海濱. 小區物業安全管理工作現狀分析及應對措施[J]. 現代物業（中旬刊）， 2019（3）：26.

[4] 黃赟. “網格化+智慧化”管理打造安全小區[J]. 中國物業管理， 2019（03）：58-59.

[5] 麥亮. 城市老居住小區交通綜合治理的思考[J]. 門窗， 2019（19）：139-140.

[6] 鞠傳孟. 小區物業安全管理工作應對措施及現狀分析[J]. 城市建設理論研究（電子版）， 2018（33）：205+214.