構建智慧膠州綠色智慧住區

當前，山東省、青島市、膠州市政府以及膠州住房和城鄉建設局等領導高度重視“智慧城市”建設發展戰略，為加快推進膠州市智慧城市建設，進一步體現“以人為本，創新城市管理和公共服務”的發展理念，強化以城市發展需求為導向，提升城市品位，提高市民生活質量，構建智慧膠州綠色智慧住區。

一、以智慧社區建設標準，打造老舊小區改造膠州樣板

膠州市2005年以前建成的老舊小區301個，2016－2019年已累計投資1.9 億元，對失養失修失管嚴重、居民改造意愿強烈的161個老舊住宅小區進行了基礎類改造，改造面積305 萬平方米，受益家庭近3.79 萬戶。2020年，膠州市把老舊小區改造作為保障和改善民生的一號工程，投資1.2 億元，高品質打造了澳門花園、順德花園、東關小區B 區3 個試點小區，建筑面積17.2 萬平方米（42 棟樓、151 個單元、1616 戶），加裝電梯79 部，老舊小區改造經驗做法得到住房和城鄉建設部、山東省住房和城鄉建設廳通報表揚并推廣。

2021年，膠州市籌資12 億元，高質量改造郭家莊、市南小區等28 個121.5 萬平方米的老舊小區（350 棟樓、1050 個單元、1.2 萬戶）。目前，正在按智慧社區標準推進郭家莊、映月園小區等9 個老舊小區改造項目；下一步實施改造的19 個小區已完成發改立項，2021年8月完成招投標手續并開工建設，進一步鞏固可復制、可推廣的老舊小區改造膠州樣板、全國標桿。

當前，膠州市政府以及膠州住房和城鄉建設局高度重視智慧社區建設發展，2021年6月，膠州市住房和城鄉建設局委托全國智能建筑及居住區數字化標準化技術委員會（SAC/TC426）（簡稱“全國智標委”）編制《膠州市新型智慧城市綠色智慧住區總體規劃方案（2021-2022）》，為膠州市綠色智慧住區的發展指明方向，為新型智慧膠州謀篇布局。

社區大門改造前實景

社區大門改造后效果

二、智慧化助力小區綜合整治，構建便民消費圈

（一）實施小區綜合整治工程

一是加裝電梯；二是外墻保溫改造；三是結合海綿城市理念，實施雨污分流改造，整修小區內道路，提升綠化景觀，增加樹陣式停車位，整合小區周邊市政道路增設停車位；四是對燃氣、供熱、自來水管網升級改造；五是實施管線線束合一，對原有通訊線路進行改造；六是對空調室外機統一歸整并加裝格柵；七是拆除太陽能熱水器，實施樓頂屋面防水改造。

（二）實施智慧安防替代防盜網工程

膠州市與海爾·海納云合作，2020年9月17日搭建完成膠州市綠色智慧社區平臺，并在小區內加裝人臉、車牌識別，高空拋物攝像、門禁、VR 全景等智慧安防系統，為小區居民營造安全舒適的居住環境。

（三）實施配套提升工程

堅持“向地下要空間，向空中要效益”的理念。在老舊小區改造中，健全小區公共服務設施，全面推進改建、插建社區服務用房2700平方米，增設社區醫療、養老、助餐、便利店、家政等生活設施，打造便民消費圈。新增老人、兒童活動區13 處。小區內增設微型消防站、充電樁、智能垃圾分類等設施。

三、堅定四項改造原則，用“辛苦指數”換取“幸福指數”

（一）堅持“示范帶動、全員參與”原則

堅持改造前“問需于民”、改造中“問計于民”、改造后“問效于民”，通過方案征集群眾意見、過程公開接受群眾監督、結果交給群眾評判，開門納諫征集“金點子”，制定改造項目“菜單”，引導群眾按需“點單”，真正讓群眾成為老舊小區改造的“主角”，實現“民有所呼、我有所應”；引導居民變“要我改”為“我要改、我樂改、我期待改”，切實用黨員干部的“辛苦指數”換取群眾的“幸福指數”。

（二）堅持“政府統籌、市場運作”原則

建立完善“政府、市場、居民”合理共擔的多元化、可持續資金籌措機制，積極探索“4+N”改造和融資模式（①大片區統籌平衡模式，②跨片區組合平衡模式，③小區內自求平衡模式，④政府引導的多元化投入改造模式，⑤結合實際探索多種融資模式），多舉措破解資金難題。膠州市財政注入改造項目資本金3.95億元，積極爭取政策性金融機構提供低息貸款、發行老舊小區專項債券等措施籌集資金。按照市場化運作模式，協調自來水、供電、燃氣、供暖、通信等單位對專營管線出資改造。已申請中央發改、中央財政和青島市級補助資金2.1億元，切實破解老舊小區改造資金來源難題，確保各項改造工作順利進行。通過以上措施，有效保障膠州老舊小區改造資金需求，為老舊小區改造工作全面推進奠定堅實的基礎。

（三）堅持“地需地產、地產地用”原則

選用本地企業和品牌。組織海爾、特來電新能源、尼得科等本地品牌企業舉行產品推介會，進一步提升本地品牌配套率，扶持本地企業，拓寬市場銷路。目前，正在加裝尼得科電梯210 部。已引入海爾集團在膠州市注冊成立青島海納云信息科技有限公司，參與膠州市老舊小區智慧社區改造工作。

（四）堅持“一次改造、長效管理”原則

一是引入第三方評估機制，加強老舊小區改造質量監管，嚴把質量關，有序推進工程建設；二是打造“紅色物業”融入老舊小區物業管理，對無物業管理小區，引入物業公司接管，市財政承擔補助資金，經過2年運轉成熟后，由市場主體自行運營，實現市場化運作；三是實施小區停車收費，通過方案公示和征求居民意見，確定停車收費標準，保障居民停車需求和車位管理有序。

下一步，膠州市將堅持以采納居民意愿為主、宜改則改的原則，“由點及面、梯次鋪開”，在全市逐步推進老舊小區改造工作，計劃利用3年的時間對全市2005年以前未改造的老舊小區進行全部改造提升，為建設“品質之城”“幸福之城”打牢基礎。

改造前路面、外墻、單元門實景

道路硬化改造后效果