基于區(qū)域經(jīng)濟學(xué)分析房價對我國城鎮(zhèn)發(fā)展的影響

□張 敏

（淄博職業(yè)學(xué)院 山東 淄博 255000）

1 我國城鎮(zhèn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 我國城鎮(zhèn)化進程

城鎮(zhèn)化是國家經(jīng)濟發(fā)展和生產(chǎn)力提升的必然趨勢。我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)非常薄弱，但發(fā)展速度很快。在過去40 年中，我國城鎮(zhèn)率從20%的較低水平快速提升至59%。

1.2 我國城市群化進程

近年來，隨著城市規(guī)模高速擴張和城市人口急劇增加，部分城市被“大城市病”困擾，產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性老化、空間物質(zhì)性老化和人口老化等問題，面臨從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展的時代課題。中國特色社會主義進入新時代，我國城市正處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。因此，大城市開始注重產(chǎn)業(yè)格局創(chuàng)新，大城市周圍的小城市開始扮演疏導(dǎo)者的角色，比較典型的是京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳都市圈。尤其是粵港澳都市圈，各城市之間形成了鮮明的產(chǎn)業(yè)分工和互補。廣州突出貿(mào)易和傳統(tǒng)商業(yè)模式，香港突出金融服務(wù)業(yè)務(wù)，深圳側(cè)重技術(shù)與電商等新興產(chǎn)業(yè)，東莞和佛山側(cè)重于機械裝配、加工制作與物流，隨著粵港澳大橋的開通和立體交通建設(shè)，珠海也將迎來高新產(chǎn)業(yè)外溢所帶來的經(jīng)濟發(fā)展紅利。

1.3 人口流向與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律

城市規(guī)模效應(yīng)帶來就業(yè)、生活等方面的機會，自然會不斷吸引人口流動。特別是年輕人，在升學(xué)和就業(yè)的選擇方面更有集中化和趨勢化的特點。在過去40 年里，隨著我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展，人口流向主要體現(xiàn)在農(nóng)村人口向城市流動，各城市的人口都在增加，人口跨地區(qū)流動并不明顯，城鎮(zhèn)人口主要來源于周邊農(nóng)村。但是在未來的10 年，人口流動將以跨區(qū)域的大規(guī)模為主。一線、二線城市隨著產(chǎn)業(yè)集群，就業(yè)機會增多，會不斷吸引更多人口流入，特別是受教育水平高的年輕人。

隨著人口聚集，將會產(chǎn)生更多商業(yè)、教育、醫(yī)療等第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)機會。因此，城市的發(fā)展會隨時間而加快進程。

2 我國房價現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

2.1 城鎮(zhèn)房價變化的各個階段

房地產(chǎn)在我國起步比較晚，我國房地產(chǎn)行業(yè)是在20 世紀(jì)90 年代初起步的，可以稱之為第一階段：產(chǎn)生階段。隨著特區(qū)經(jīng)濟發(fā)展試點的成功，房地產(chǎn)行業(yè)由試點城市推廣至全國[1]。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟和人民收入水平不斷提升，在2000 年前后，進入第二階段：快速發(fā)展階段。在這個時期，中國人民銀行出臺了《個人住房貸款管理辦法》，市民進入貸款買房時代。與貸款政策同步出臺的還有關(guān)于土地交易、稅收等一系列政策，比如《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅的通知》等。房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。

在2003—2005 年，房地產(chǎn)進入第三階段：“白銀”階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，這一時期，出現(xiàn)了“炒房團”“地王”等現(xiàn)象。為更好地規(guī)范市場，我國出臺了《關(guān)于印發(fā)住建部2002 年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知》和《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的通知》。

2008 年以后，房地產(chǎn)進入第四階段：“黃金”階段。在這一時期，房地產(chǎn)市場因應(yīng)急和投機等因素，導(dǎo)致房價大漲。特別是在2016—2018 年的棚戶區(qū)改造，更是推動三線、四線城市房地產(chǎn)價格大漲[2]。

2.2 現(xiàn)階段寬松貨幣政策下的房價趨勢

自2020 年下半年，美元貨幣超發(fā)，截至2021 年3 月，美國已經(jīng)釋放了7 萬多億美元。憑借美元的世界貨幣地位，超發(fā)的美元并不只在其國內(nèi)市場流通，而是被美國輸送到全世界，也就是說通貨膨脹被輸送到了全世界。一場蔓延全球市場的貨幣市場“拜登熱”已經(jīng)出現(xiàn)。樓市“短期靠資金、中期靠土地、長期靠人口”，這“洶涌”的資金涌入市場，如果不加以引導(dǎo)和控制，肯定會有部分流入樓市的“蓄水池”中，勢必會抬高房價。事實也是如此，自2020 年下半年，深圳、上海及廣州一線城市的房價出現(xiàn)上行壓力。面對來勢洶涌的全球資金，深圳在2021 年2 月建立了二手住房成交參考價格發(fā)布機制。對一線、二線城市采取住宅用地“集中供應(yīng)”模式來規(guī)范房地產(chǎn)商的土地儲備勢在必行。

在一系列遏制房價過快上漲的政策出臺后，一線、二線城市的房價漲幅較為穩(wěn)定。但是整體價格還是趨于上漲。此外，環(huán)一線的三線城市，未來房價存在上漲的導(dǎo)出效應(yīng)。

2.3 未來房價變化預(yù)測

為堅持“住房不炒”，防控系統(tǒng)性金融危機，目前對局部過熱房地產(chǎn)市場采用的主要是增加土地供應(yīng)量、限購限售等行政手段，以及提升首付比例、調(diào)控貸款利率和金額等金融政策。未來我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，價格基于當(dāng)?shù)毓┬韬腿丝诹鲃舆M行波動。

當(dāng)下全球經(jīng)濟正處于以美國為首的“貨幣放水”環(huán)境中，短期大量貨幣涌入市場，這引起了我國一線城市房價短時期的上漲。但是調(diào)控政策迅速出擊，針對不同城市制定有針對性的政策，對防止房價過快上漲起到了重要的作用。未來我國房價以“穩(wěn)”為主，這也是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要保障[3]。

未來，城市發(fā)展優(yōu)劣是商品房價格升降的重要影響因素。人口的流向決定著城市的興衰。人口凈流入城市，房價將穩(wěn)中趨升。人口凈流出城市，房價將長期處于橫盤或者陰跌狀態(tài)。人口流動方向不再是簡單的從農(nóng)村流向城市，而是從農(nóng)村、從城鎮(zhèn)、從一個城市，流向更有發(fā)展?jié)摿Α⒏弋a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的另一個城市。這樣的流動是逐漸加速的。這不僅影響一個城市的房價，更影響一個城市的教育水平、醫(yī)療水平、居民素質(zhì)、營商環(huán)境，還會影響這個城市將來的發(fā)展能力。

3 房價對我國城鎮(zhèn)發(fā)展的影響

3.1 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的城市進程階段

3.1.1 未來“城市群”加速發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)和人口持續(xù)聚集

目前，我國處于“城市群”發(fā)展的初期，人口正在被都市圈的優(yōu)質(zhì)資源所吸引。產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)所提供的大量就業(yè)崗位和專業(yè)對口崗位，吸引高質(zhì)量人才聚集。這是我國經(jīng)濟發(fā)展的必然現(xiàn)象，也是全球各國人口流動的必然趨勢。不能因此就提出所謂的“大城市病”，并通過戶口、學(xué)位等方式限制人們在大城市居住。交通擁堵、公共資源缺乏等問題，必須通過提升城市服務(wù)能力來解決[4]。

我國一線城市還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ恋乩寐屎统鞘信涮自O(shè)施建設(shè)還有提升空間。比如北京市作為我國最大的城市，土地面積是日本東京的兩倍，承載近2 200 萬常住人口，而東京及周邊人口已經(jīng)突破了3 800 萬。所以，對內(nèi)如何深挖城市本身的潛力，對外如何促進周邊“城市群”功能提升，是必須面對的問題，而不能盲目抗拒人口增加和城市規(guī)模擴大。

3.1.2 “城市群”發(fā)展會引導(dǎo)城市發(fā)展，給部分城市帶來新的發(fā)展機遇

“城市群”是我國未來經(jīng)濟發(fā)展的引擎。以一線城市和中心城市為核心，衛(wèi)星城市和“城市群”為產(chǎn)業(yè)集群，注重區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的特點和各區(qū)域之間的配合。在各城市之間，要有明確的產(chǎn)業(yè)分工和發(fā)展特色，并且各城市相互配合，形成合力。

3.2 房價對我國城鎮(zhèn)發(fā)展的影響

房價是房屋供需情況的反映，隨著我國都市圈化進程加快，一線城市和中心城市人口流入趨勢明顯，房屋價格也隨著需求的增加而升高。同時，內(nèi)卷效應(yīng)讓企業(yè)及整座城市都在不斷提升對人才的需求，對學(xué)歷的要求從本科上升為碩士研究生及博士研究生。

但是，如果房價脫離供求關(guān)系，在炒房人惡意的操作下不斷攀升，必然會損傷年輕人奮進的積極性，阻礙正常的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集群。從2017 年開始的“住房不炒”及時又有力度地把房價與真正需求對接，為城市和金融系統(tǒng)的健康發(fā)展保駕護航。但是，目前一線城市的房價已經(jīng)明顯過高，動輒幾十萬元、幾百萬元的房價，正在勸退很多優(yōu)秀人才的腳步。

相比一線城市，二線城市則更具吸引力。房價在用其獨有的方式規(guī)劃著我國城市未來的發(fā)展道路。更多二線城市崛起和“城市群”發(fā)展，是我國城市接下來的發(fā)展趨勢[5]。

4 結(jié)束語

“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”，房屋承載著一個家庭夢想，同時關(guān)系著一個城市、一個國家的經(jīng)濟發(fā)展速度。房價制約著人口在城市之間的流動，又被人口流動所影響。房價拉動了國家諸多行業(yè)發(fā)展，又制約著諸多行業(yè)的資金流動。未來，房價還會長期作用于城鎮(zhèn)發(fā)展的過程，舊城改造、新城建設(shè)也會影響著城鎮(zhèn)房價的變化，在中國城鎮(zhèn)化和“城市群”化的轉(zhuǎn)折之際，唯有穩(wěn)定的房價，才能使年輕人奮斗有動力、城市發(fā)展有活力和吸引力。