房企爆雷，能抄底買房嗎

2021年下半年，如果你準備買房，某些全國性開發商的項目千萬要注意了。

因為這些公司，正面臨危機。

01

先看“三道紅線”。

恒大現在處于風雨飄搖之中，嚴重到什么程度，大家眾說紛紜，用許老板的話來說就是——恒大現在遇到了前所未有的困難。

然而，當你看看“三道紅線”的數據就會發現，恒大在“三道紅線”方面來說并不是最差的。

剔除預收款后的資產負債率：81%，凈負債率99.8%，現金短債比0.67。

坦率的說，恒大的指標雖然不好看，但是相對于它的那幾個難兄難弟來說，并不是最糟糕的。

恒大的問題就在于現金短債比太少，恰恰又遇到恒大財富遭到擠兌危機，又出了一個高官杜總的“領導先走”事件，所以才鬧成現在這個樣子。

實際上，仔細看看，論財務問題，全國百強上市房企比恒大危險的多的是。

論資產負債率，除了美好置業之外，每個企業都比恒大高，都可以稱為負資產。

泰禾公司不去說它，已經是個盡人皆知的死公司。

就是現在還苦苦掙扎的華夏幸福、京投和藍光三家，他們欠的錢已經可以買下兩個他們的這樣公司了，可見問題達到了什么樣的嚴重程度。

如果說凈資產負債率是一根電線，那么貨幣資金和短債比，則是一根高壓線，一旦漏電，生還可能性極小。

在這個指標上，比恒大嚴重的公司也多的是。它們是嘉凱城、中天金融、富力地產、華夏幸福、格力地產、泰和地產、京投發展、藍光發展、美好置業、億達中國。

我一位在銀行專門管金融放貸的朋友告訴我，一定要關注貨幣資金和短債比。

資產負債率太高，問題還不大，還可能大而不倒，但是一旦貨幣資金和短債比太低，則公司非常危險。

因為一旦手上沒有了現金，極易遭到擠兌風暴，所有的債主都會找你要錢，包括那些遠期債務的。

可以說，這個指標越低，企業資金鏈越緊張。這個指標越低，企業越危險。

泰禾出事了，恒大出事了，藍光出事了，華夏幸福出事了。

但是一些公司暫時沒有出事，只是因為它們比較幸運，只是因為它們沒有遇到類似于恒大財富那種導火線。

02

除了“三道紅線”的問題，現在全國性房企在債務、債券方面也紛紛爆雷。

據貝殼研究院統計，今年以來，房地產行業債券違約現象相比過去兩年明顯增加。僅上半年6個月，已違約的房企就有12家。

7月25日，實地集團出現商票逾期拒付事件，部分供應商和持票人聚集在廣州該公司集團總部進行現場維權。

8月11日，陽光100中國發布公告稱，公司未能在到期日支付一筆金額為2億美元的可轉換債券。

尤其是藍光，已經是虱子多了不癢，截至8月2日，該企業已有12只債券違約，合計違約金額102.62億元，累計未能到期償還的債務本息金額合計達159.97億元。

對于那些企業來說，行業的本質就是金融，而金融的核心就是信用，信用的核心就是不違約。一旦違約，其負面影響可能比做一兩個項目虧損要大得多。

就拿美國為例，現在問題很多，國際矛盾、疫情、產業空心化、民族矛盾，似乎一身都是病。但是問題再多，美國發行百萬億的天量外債，卻一筆也不敢違約。

道理是一樣的，你敢有一筆違約，大家就要質疑你的信用，質疑你的償付能力，甚至質疑你的國力，誰還敢借你下一筆錢？誰愿意自己的錢成為下一次被違約？

所以相比較違約那點得利，信用受損是巨大的。

03

如果你熟悉房地產公司的收購和并購業務，你會發現，一旦出現了債券違約，其實就是公司的問題冰山開始露出水面。

看著水面上的體積不大，水面之下的危機是你難以想象的。通常一般來說，地產公司出現了債務違約的問題，往往經歷這樣4個階段：

第一階段，公司融資成本上升，從銀行等正規渠道借錢發生了困難。

第二階段，公司開始推出特價房、工抵房、內部員工房，加強了銷售回款，同時減少了拿地。

第三階段，公司開始變賣比較優質的資產，比如年初綠地已經開始賣一些較好的寫字樓。

第四階段，公司開始尋找戰略投資者，俗稱的白衣騎士，為公司注入資金。

一般來說這4個階段的努力都宣告失敗了，所有正常的搶救都沒成功，公司實在是沒錢了，才開始債務違約。

因為，一旦債務違約或者展期，全社會就會知道這家公司真的沒錢了，資金鏈真的緊張了。

很顯然，這個名單中，大部分公司已經走到了第三階段。

當然，這個名單中的公司，我相信大部分都能平安解困，因為都是全國性房企，牽扯甚大。

對于一個普普通通買房者，下半年乃至明年上半年不要去買全面踩“紅線”房企的期房。雖然確實可能很便宜，但是依舊需要我們掏空6個錢包，下注后，半生貸款來換，用真金白銀來換。

所以，不要去賭。