安信證券：“限跌令”與三四線樓市

池光勝 高文君

近幾個(gè)月來，多個(gè)三四線城市先后發(fā)布房價(jià)“限跌令”，引發(fā)市場關(guān)注。這些城市為何發(fā)布“限跌令”？三四線樓市表現(xiàn)如何？未來預(yù)期如何？

1. 哪些城市發(fā)布了“限跌令”？

2021年7月以來，已有9城發(fā)布“限跌令”或約談大幅降價(jià)的房企，除昆明、沈陽外均為三四線城市。其中岳陽、張家口明確規(guī)定新房實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的85%，否則不予網(wǎng)簽;江陰嚴(yán)禁低價(jià)傾銷，其余城市也先后約談大幅降價(jià)的房企，打壓惡意降價(jià)行為。

這些城市為何發(fā)布“限跌令”？岳陽、昆明、唐山、桂林、張家口近幾個(gè)月來房價(jià)連續(xù)下滑，樓市表現(xiàn)不佳。沈陽、株洲、江陰、菏澤房價(jià)雖未明顯下滑，但部分樓盤銷售壓力較大，開發(fā)商為加速回款，大幅降價(jià)，房價(jià)明顯低于市場合理價(jià)，容易引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。為穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場，地方政府先后發(fā)文嚴(yán)禁房企惡意降價(jià)行為。

2. 三四線樓市表現(xiàn)如何？

2021年以來，三四線城市呈現(xiàn)出整體漲幅放緩、區(qū)域分化的特征。

價(jià)格方面，2021上半年房地產(chǎn)市場熱度較高，三線城市房價(jià)同比、環(huán)比增速均小幅上行。6月以來，隨著官方多次表態(tài)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”及熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊，三四線房價(jià)增速放緩。截至2021年8月，70大中城市中三線城市新建商品住宅指數(shù)同比增長2.8%，較上月下降0.5%;環(huán)比增長0.2%，持平于上月;相較于去年末，三線城市住宅價(jià)格指數(shù)增長2. 3%，三四線城市房價(jià)上漲幅度逐步放緩。

細(xì)分來看，三四線城市房價(jià)呈現(xiàn)出區(qū)域分化的特征。2021年以來（截至2 021年8月，下同），70個(gè)樣本城市中有11個(gè)房價(jià)下跌，集中于河北、湖南等地，其中大理、廊坊等地跌幅居前;54個(gè)城市上漲，集中于長三角、珠三角地區(qū)，其中揚(yáng)州、佛山、東莞等地今年以來價(jià)格漲幅超5%;德州、鎮(zhèn)江、淄博、南充、湘潭今年以來房價(jià)變動(dòng)不大。

銷售面積方面，8月83個(gè)樣本城市銷售面積累計(jì)同比為20.8%，較7月下滑9.6個(gè)百分點(diǎn)，整體保持快速增長，但增速逐步放緩。細(xì)分來看，三四線銷售表現(xiàn)區(qū)域分化明顯，83個(gè)樣本城市中，有24個(gè)城市前8月銷售面積同比下降，其中東營、許昌等地降幅超20%;59個(gè)城市銷售面積累計(jì)增長，其中贛州、太倉、漳州、新鄉(xiāng)等地增幅在1倍以上。

量價(jià)結(jié)合，52個(gè)樣本城市中有4個(gè)城市今年以來量價(jià)齊跌，分別為岳陽、柳州、常德、瀘州，價(jià)格小幅下滑、銷售面積累計(jì)同比下降;5個(gè)城市價(jià)跌量增，分別為廊坊、安慶、菏澤、唐山、保定;7個(gè)城市價(jià)漲量降，分別為紹興、九江、東莞、惠州、韶關(guān)、嘉興及東營;32個(gè)城市今年以來量價(jià)齊增，其中徐州、贛州、泉州等地量價(jià)漲幅均居前。

此外，鎮(zhèn)江、淄博價(jià)格保持穩(wěn)定，銷售增長，南昌、湘潭價(jià)格穩(wěn)定但銷售下降。整體來看，2021年以來長三角、珠三角三四線城市樓市表現(xiàn)較好，京津冀三四線城市大多表現(xiàn)較弱，其余省市的三四線樓市表現(xiàn)不一。

為何不同地區(qū)的三四線樓市表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)分化？主要原因可能是三四線與核心城市之間的協(xié)同效應(yīng)與虹吸效應(yīng)的相對關(guān)系強(qiáng)弱。協(xié)同效應(yīng)較強(qiáng)，則三四線城市能夠享受到協(xié)同發(fā)展的政策紅利及高能級城市的外溢需求，城市發(fā)展動(dòng)力較強(qiáng)。

以長三角為例，一體化快速建設(shè)下，上海、杭州、蘇州等高能級城市與周邊三四線在交通、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行互聯(lián)互通，嘉興、金華、無錫等三四線城市在協(xié)同效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁、人口增長，如浙江各地級市七普人口數(shù)據(jù)均為凈流入，人口快速增長。但若虹吸效應(yīng)較強(qiáng)，高能級城市容易吸引周邊三四線的人口、財(cái)富、產(chǎn)業(yè)流出，可能造成低能級城市發(fā)展乏力，如湖南長沙七普人口凈流入300萬人，但其余13個(gè)地級市中有8城為人口凈流出。

此外，多數(shù)三四線城市房價(jià)在2016年后基本都有比較明顯的上漲，對那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口流入都相對較弱的三四線城市而言，房價(jià)本身就存在一定回調(diào)需求。在今年調(diào)控政策不斷收緊的背景下，這些弱三四線城市的房價(jià)回調(diào)壓力會(huì)相對更大一些。

3. 未來三四線樓市預(yù)期如何？

隨著調(diào)控政策的不斷收緊，預(yù)計(jì)未來長三角、珠三角等強(qiáng)三四線城市的房價(jià)漲幅會(huì)趨于回落，房價(jià)回歸平穩(wěn)。3月以來，官方反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，一二線城市率先收緊調(diào)控，隨后長三角、珠三角等強(qiáng)三四線城市也加緊調(diào)控，湖州規(guī)范土地出讓行為、建立房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，臺州收緊公積金貸款，東莞升級限購限貸，義烏實(shí)行限售，紹興發(fā)布二手房成交價(jià)參考機(jī)制等。

7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城，要求切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，隨后金華市區(qū)開啟新房搖號、惠州部分區(qū)暫停向外地戶籍銷售二套房。

嚴(yán)格調(diào)控下，下半年以來強(qiáng)三四線樓市已經(jīng)明顯降溫，湖州、義烏土地成交溢價(jià)率迅速下降，徐州、金華等地房價(jià)漲幅放緩。未來隨著調(diào)控政策的不斷收緊，長三角、珠三角等強(qiáng)三四線城市的房價(jià)或?qū)⒒貧w平穩(wěn)。

對于其他一般三四線城市而言，房價(jià)仍存在繼續(xù)回調(diào)的可能性，但不具備持續(xù)大幅下跌的基礎(chǔ)。

拉長時(shí)間來看，當(dāng)前表現(xiàn)不佳的城市房價(jià)可能只是處于去庫存階段大幅上漲后的回調(diào)期，無論是跌幅還是跌速都相對溫和，跌幅相對較大的安慶、常德、瀘州等城市新建商品住宅均價(jià)大體與2018年底相當(dāng)。雖然不排除這些城市短期內(nèi)還有繼續(xù)回調(diào)的可能性，但在經(jīng)歷過2016 -2019年明顯去庫存后，預(yù)計(jì)不具備持續(xù)大幅下跌的基礎(chǔ)。