地產商危局

范曳杉

上半年還是一片熱火朝天的樓市，卻突然伴隨著氣溫的走低進入“速凍”。特別是第三季度，地產商接連爆雷，在房地產貸款集中度管理、“三道紅線”、“集中供地”等多重政策疊加下，房地產市場提早迎來了“寒冬”，曾經的“金九銀十”變成了“銅九鐵十”。

更有部分研究將上個世紀九十年代初日本的房地產泡沫和中國房地產市場的近期情況進行簡單類比，并由此得出比較悲觀的判斷。不過，著名經濟學家任澤平認為，我國當前城鎮住房供求格局更接近于上個世紀七十年代初日本的情況，庫存和債務仍然有化解空間，尚在安全范圍之內。

但不可否認的是，房地產市場的基本狀況的確算不上火熱。

房地產商的接連爆雷

房地產市場的不景氣，最為直觀的一個體現就是房企的破產數量。根據不完全統計的數據，從2019年到現在，全國累計申請破產的房企超過1000家，其中，不僅是中小型房企宣布破產，就連不少千億級別的房企都陷入債務危機中。

克而瑞研究中心統計的資料顯示，2021年以來，已經先后有中國恒大、華夏幸福、藍光發展、泰禾集團等知名房企出現了流動性緊張的問題，而伴隨這些流動性緊張問題的發酵，相關股票價格的腰斬再腰斬甚至三斬。

比如華夏幸福，其股價從去年7月份的20.93元殺跌到今年8月份的3.64元，僅僅一年時間便跌去了80%;中國恒大的股價更為惡劣，從去年7月份的27.11港元一路狂瀉至今年9月份的2 .06港元，跌幅高達92%。

在深圳某私募機構任職研究員的賈明志指出，這是一個惡性循環，在目前持續偏緊的房地產行業政策環境和信貸環境下，房企的流動性緊張問題往往容易發酵且被放大，從而導致股票和債券價格的暴跌;而債券價格的劇烈波動，反過來又會對房企的再融資產生不利影響，從而加劇了房企的流動性緊張程度，因此爆雷事件難免此起彼伏。

而在此情景之下，不少房企甚至開始了打折促銷等活動，以價換量，不惜降價賣房。尤其是三四線城市，不少樓盤因降價幅度過大而引發業主集體維權，多城不得不緊急發布樓市“限跌令”。據不完全統計，目前江陰、沈陽、岳陽、昆明、唐山、菏澤、株洲、張家口、南通等地已陸續出臺樓市“限跌令”。

約談降價的房企，打擊惡意降價行為，嚴重者將被停止網簽，取消所有批次預售、改為現房銷售，將其計入企業信用不良記錄等一系列舉措，都是希求穩定樓市，避免房價大降。

部分樓盤瘋狂降價

因為上半年的種種風波，房地產市場出現了十分明顯的遇冷現象。數據顯示，截至7月底，全國有多個城市的二手房待售量突破10萬套，例如重慶就有16萬套掛牌出售的二手房源，成都14萬套，杭州10萬套。

因此最近經常能見到降價拋售房產的投資者，例如合肥就有投資者吐槽說自己每平米降價3500元，才將房子賣出去，算下來一套房子虧了40多萬元。

而為了將手上的房源賣出去，一些全國知名的房企也加入了降價大潮，有的企業是自身出了問題，有的是因周期性回款壓力……以鄭州為例，僅一個國慶黃金周，便至少有30多個項目先后公開降價，降價幅度在每平方米1000元至5000元不等。

在鄭州市西四環內，一個總面積89平方米、總房價80萬元的房子，首付僅需41090元即可買到，而按照3 0%的正常首付比例，該房子的首付應該至少為2 4萬元。

于鄭州市遠郊某地產項目擔任營銷負責人的小王表示，眼下的這種大幅度降價，在他20多年的從業經歷中，只見過兩回，一次是2008年，金融危機爆發之后，另一次就是現在。

同時，小王進一步指出，眼下這種“往本里虧”的促銷也是他此前從未經歷過的。以他所在的這個項目為例，該項目的成本價應為9000多元每平方米，但現在，他們售樓部的對外售價僅有每平方米8000多元。這也意味著，每賣出一個平方米，就要虧損近1000元，降價程度不可謂不瘋狂。

三季度以來，全國房價整體下跌與房地產調控、信貸政策趨緊態勢密切相關。中原地產數據顯示，9月單月全國房地產調控累積62次，疊加1-8月的420次，2021年房地產調控次數刷新歷史同期紀錄，達482次。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，隨著房地產調控抑制市場的影響逐漸出現，三季度樓市的拐點已然出現，而在四季度，繼續下調或將成為樓市的趨勢。

房企的積極自救

除了市場給出的種種救市政策之外，爆雷的房企，無論是去年爆雷的泰禾，還是今年以來陸續陷入困境的華夏幸福、藍光、恒大、新力、花樣年等，都沒有“躺平”，而是在積極地進行自救。

出售項目股權和多元化板塊，引入財務實力強的戰投，進入債務重組階段……這些房企面對已違約的債務，還在各自努力著。

10月7日晚間，華夏幸福正式披露了2192億元金融債務清償方案的主要內容，將通過出售資產回籠資金、現金清償、債務展期等方式，分批實現債務化解。

泰禾目前與各方債權人取得了直接或間接聯系，展開了線上及線下多種形式的溝通，完成了多輪溝通。目前債務重組工作取得了較大進展，公司已與部分主要債權人達成了對已到期未歸還借款的和解。

藍光在半年報中披露，公司已成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組，債務風險化解整體方案正在加緊制定。在項目轉讓消息陸續傳出的同時，藍光據稱也正在考慮引入財務戰略投資者。“公司正努力短期脫困、中期恢復流動性、長期良性發展?！?/p>

花樣年創始人曾寶寶則向全體員工發出一封“家書”，稱花樣年“絕不躺平”，目前公司管理層正積極與政府部門、境內外金融機構、合作伙伴誠懇磋商，力爭控制和消弭風險，早日走出流動性困境。

暴跌后能抄底買房嗎

市場的種種景象無不在提醒著一點，炒房這條路無論如何也是走不通了，買房致富時代已經成為了過去時，未來的買房不太可能會發家致富，甚至還有虧損或被套牢的風險。所以，現下的市場又是否適合剛需型買房群體抄底進入呢？

業內人士指出，對于大部分三四線城市的剛需群體來說，考慮到短期內價格變化不大，所以主要根據實際需要進行購買即可。比如結婚了需要婚房，生寶寶了需要改善型住房，那就不要考慮太多了，直接出手就可以了。

而對于在前期房價上漲較大的城市置業者，如果購房不是很急迫，未來一年內，時間越往后，房子的“性價比”可能越高，因為當下樓市處于政策的消化期中。

繼深圳率先推出二手房參考價制度，目前已有多個城市效仿深圳出臺類似政策，對二手房市場的降溫確實是起到了立竿見影的效果。二手房價格要么漲幅回落，要么價格出現下跌。而隨著樓市調控的深入，可能還會有更多城市出臺類似政策。

房地產市場的壓力和風險依舊是存在的，即便是剛需買房，消費者也仍需保持謹慎。與其事發后費時費力維權自救，還不如事前利用好手中的主動權，對開發商做個全面調查，未雨綢繆永遠好過亡羊補牢。那么，選擇什么樣的房子，踩雷的風險會小一些呢？

首先一個看“三條紅線”。大家買房之前不妨網上去搜一搜，看看哪些企業觸碰了幾條紅線。現在的情況是，觸碰2條以上的房企壓力都很大。

第二條，央企風險小一些。畢竟央企是全民所有制，大股東是國資委。此外，很多央企也不單單只有房產業務，還有很多其他主營業務，業務橫跨多個領域。

第三，老牌房企更穩健。樓市發展20來年，如果一家企業持續經營在15年以上，說明其運營還是比較穩健的;相反，那些近幾年依靠牛市冒出來的“新房企”，盡管發展迅猛，但風險也比較大。

最后一條，買現房。當然現房最多的還是在二手房市場，二手房限購限貸的現狀會比新房壓力更大，但所見即所得，踩坑的風險更小些。