房產投資的拐點

葉輝

關于房產投資，最近有兩件大事必須關注。因為，房產投資也許真正已經到了拐點。

第一件大事，房產稅終于要來了。關于房產稅已經說了很多年，但始終“只聞樓梯響，不見人下來”。2021年10月2 3日，全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定發布。也就是說，房產稅即將開征，現在明確了房地產稅試點的改革目標、實施路徑、征收對象之后，下一步就是在某些城市進行試點了。

房產稅究竟怎么收，還沒有出臺具體的細則。這項涉及所有人利益的改革，相信政府會非常慎重，不會讓普通人交太多錢，但扣除抵扣面積以后，投機炒房的多套房和豪宅可能每年都得交不少稅。房產稅的出臺，可能會使炒房徹底失去空間，使房產投資進入一個拐點：持有房產的成本越來越高，炒房將越來越難。

當然，房產稅出臺，能避免房子被過度炒作，也會使不少人賣掉多余的房子。是不是會造成房價下跌？結果有待觀察。不過，對于持有多套房產的人來說，提前賣掉些房產，“降低倉位”可能也不錯。

房產投資的另一件大事，就是以恒大為代表的地產公司今年紛紛爆出債務危機：一方面部分樓盤無法按期交付;另一方面有些樓盤大幅度打折，誘使人“抄底”。

恒大被曝總負債高達8000億元，不得不變賣所有能賣的資產，以解決債務危機。即便如此，恒大的前景依然不明朗，還沒有拿到房子的買房人憂心忡忡。更夸張的是，國慶黃金周期間，百強房企花樣年一筆剩余2億多美元的境外債務直接違約，深陷“逃廢債”的質疑中，使整個中資地產美元債陷入信譽危機。據了解，中資美元債存量規模總計8 614億美元，發行主體集中于金融、房地產和城投，地產存量占比接近四分之一。信譽沒了，后續借不到錢，企業會不會出更大的事？

房企總負債到底有多少？統計顯示，截至2020年底，房地產行業負債總額約為85. 3萬億，其中有息負債約為30.1萬億。房企還不起債，首先就會打樓盤交易監管資金的主意。實際上，泰禾集團就挪用了不少資金，導致一些樓盤爛尾，買房人陷入水深火熱之中。

房產公司頻頻爆雷，說明地產業賺錢越來越難了，行業的黃金年代已經過去。在這種情況下，買房的風險也在不斷加大，尤其是期房。假如只看打折廣告進行抄底投資，一不小心也可能直接被套，血本無歸，如果房產公司出問題了的話。

房產作為居民主要財富資產，在過去的二十年里，中國許多人盡情分享了房價快速上漲的饕餮大宴。因此，不少人對“炒房賺錢”有了路徑依賴。如果說，“房住不炒”政策出臺讓炒房不再容易賺錢，那么房產稅的征收也許會讓房產投資徹底進入拐點。