基于SWOT分析的××地產徐州地區發展戰略研究

呂品

摘要：本文運用企業戰略管理的有關理論，以徐州地區為研究對象，采用SWOT分析模型對企業內外部環境進行分析，據此提出了房地產開發及服務、建筑工業化和智能產業化的“一主兩翼”縱向一體化發展戰略，以及以徐州為中心，逐步打通拓展周邊地級市的中間節點，完成拓展范圍覆蓋臨沂、宿遷、連云港等淮海經濟區城市的區域布局，在此基礎上輕資產運營、物業綜合運營、加強質量管理的戰略實施措施，為徐州地區戰略發展提供了參考依據。

關鍵詞：房地產 ××地產徐州地區 發展戰略

1緒論

隨著相關房地產政策的出臺，政府對房地產行業的調控愈加嚴厲，房地產市場面臨著激烈的競爭，其交易量等有所下降，行業發動蕩較為嚴重，多種因素使得房地產行業的發展有所緩步。我國房地產行業也仍將面臨考驗。實際上中國房地產行業的發展與發達國家相比，時間較短、市場成熟度較低、規模化程度也較小，還存在較強的地域性和階段性，因此機遇與挑戰并存。

2017年5月31日，徐州市正式下發《關于進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的意見》規定“從6月1日起，徐州市區范圍內戶籍居民家庭擁有2套住房及以上、非市區范圍內戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的，家庭所擁有商品房住房自權屬登記之日起未滿2年的，不得上市交易。”2018年6月5日，徐州市發布《關于完善市區房地產市場平穩健康發展意見的通知》，指出“徐州市區戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自權屬登記之日起未滿2年或新建商品房買賣合同網備時間未滿5年的，不得上市交易”。2021年4月7日，徐州市住房和城鄉建設局、徐州市發展和改革委員會、徐州市自然資源和規劃局聯合多部門，發布《進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，指出加強信貸資金用途審查和流向監測，嚴厲查處經營性貸款違規進入房地產市場。徐州房地產市場熱度雖然有望延續，但是未來增長空間有限，如何提升××地產在徐州市場的核心競爭力和獨特的運營模式，發揮企業的競爭優勢，提高抗風險能力和市場應變能力，創造市場，理性發展，回歸住房居住屬性，才是××地產徐州地區需要認真思考的問題。

2××地產徐州地區SWOT分析

基于SWOT分析工具對××地產徐州地區的優勢、劣勢、機會、威脅的剖析，為企業發展戰略的制定提供了有效的信息。根據上述內外部分析，構建SWOT分析表。

3××地產發展目標及戰略的選擇

3.1徐州地區發展目標

徐州地區作為××地產布局全國的重要版圖之一，始終秉承“智慧生活，××人生”的品牌理念，立志做好區域市場智慧地產的示范者，為購房者提供更多更好的產品和服務，與城市并肩前行，與徐州共生長。2016年至今，××地產徐州地區實現跨越式發展，多點開花，強勢擴張，堅定不移的拓展徐州地區，擴張成為××地產徐州地區的主基調，截止目前已于徐州主城區布局19個精品項目，市場占有率已達10%。近三年，多元化布局高端住宅、商業中心、精品寫字樓等產品領域，推動企業轉型升級，無論項目開發數量或規模體量都創造了極大的社會影響力和市場效益，為消費者提供了更高品質的產品及服務。未來××地產除了穩步發展房地產開發項目，還將開啟全產業鏈研究，打造智慧建筑產業集群平臺，形成房地產開發及服務、建筑工業化和智能產業化的“一主兩翼”縱向一體化發展戰略，已于2019年完成裝配式建筑產業園及智能家居產業園的落地。區域布局方面，堅持拓展升級、持續深耕、優化布局的發展規劃，以實現百億為發展奮斗方向，持續全面拓展，確保市場占有率;以徐州為中心，逐步打通拓展周邊地級市的中間節點，完成拓展范圍覆蓋臨沂、宿遷、連云港等淮海經濟區城市。

3.2徐州地區發展戰略選擇

（1）持續提升產品品質和服務質量，打造當地高端標桿樓盤

根據黨的十九大精神，提高供給體系的質量將成為深化供給側結構性改革的主攻方向，而提高供給體系質量的中心任務是全面提高產品質量和服務質量。因此，徐州地區應當全力聚焦當地住房需求，定位當地最好房子。同時要持續提升和優化產品設計能力，體現出當今住宅居住發展方向，從而滿足廣大人民群眾對高品質住宅和美好生活追求的向往;要重點關注健康住宅建筑標準的引入和落實，實現商品房的綠色化、健康化和智能化;要切實抓好產品品質升級，全面推行房屋精裝修，穩步提升門窗、交付家具和設備等部品部件的更新換代，狠抓工程質量和施工安全不動搖，以房屋使用和居住價值的提升促進產品增值;要牢牢樹立“物業服務是品牌建設另一半”的管理意識，加強隊伍建設，以高度的責任心和高效的執行力做好各項基礎性服務，重視業主關系維護，及時化解矛盾與糾紛，增強品牌粘性，提升顧客忠誠度。

（2）順應房地產市場變化，加大企業內部核心競爭力

人力資源管理部為了提升員工士氣和專業程度，將關注組織效能提升人力資本的投入和產出比例，同時進行項目、區域分層管控培育組織管理能力，與集團信息化平臺數據共享打通信息壁壘，通過垂直培訓、未來領袖、涅槃計劃來打造團隊，提升戰斗力。

（3）繼續推進裝配式建筑產業園及智能家居產業園，強化其他產業發展

2017年3月，由中國室內裝飾協會、××地產等8家公司合資成立了“靚美客”住宅裝配式裝修公司，用工業化生產的方式進行內裝。將傳統現場施工的模塊通過工廠智能化、機械化、系統化生產，××地產也將始終秉承精工細作、科技創新、改善生活體驗、構筑人居品質的理念，立志做好市場智慧地產的示范者，繼續擎領智慧人居跨越前行。

3.3徐州地區戰略目標實施

（1）輕資產運營

××地產一直比較注重輕資產運營模式，以實現股東價值最大化。目前已實施的模式是小股操盤和管理輸出。在小股操盤方面，主要通過不斷提升品牌價值，實現合作模式的多樣化。憑借自身品牌效應、管理經驗，吸引合作方的加入，以小額資金撬動土地及開發資源，同時負責項目的整體運營。在管理輸出方面，××地產不持有項目開發資產，以輸出專業管理能力實現開發增值。

（2）物業綜合運營

××地產物業成功在全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司掛牌，正式登陸新三板并入圍創新層，涉足地產資產管理、智能化工程、智能家居、家電配套服務等綜合性業務領域，以物業管理為主業，向產業鏈上下游滲透的經營戰略，成為物業全生命周期綜合性服務機構。未來××地產徐州地區著力探索物業運營。

（3）加強質量管理

我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，建設質量強國已經成為國家政策。十九大強調，發展必須堅持質量第一、效益優先;日前召開的中央經濟工作會議明確，推動高質量發展是當前和今后一個時期確定發展思路、制定經濟政策、實施宏觀調控的根本要求。徐州地區將進一步強調高質量發展，攜手標桿國企和民企為代表的優秀建筑企業，從技術創新和管理優化兩個維度進一步嚴控產品品質，將全部淘汰傳統木模板體系，大力推廣鋼支撐體系、鋁合金模板、裝配式建筑、SSGF等四大建造體系，在結構安全、兩防底線、過程管控、重點工藝控制等四個方面推出“工程質量十條紅線”進一步強化工程質量管理，同時推進新技術、新工藝、新材料、新設備，系統提升產品質量突出精細管理。

徐州地區未來將充分落實做好現場工程管理人員的培養，提高識圖能力，做好審圖工作，完善優秀合作伙伴資源的培育和引進，盡快建立和完善區域戰略合作供方庫。區域工程技術部對現有項目存在的質量問題進行全面排查并一次整改到位;同時保持對所轄項目工程質量管理的持續高壓管理態勢。重視精裝修質量，及時做好精裝修策劃，做好“土建移交裝修作業面、移交現代家居作業面”的工作，做好工序的合理穿插及成品保護。積極采用新材料、新技術、新工藝，在成本可控的前提下，提升項目品質做到全過程完美以樹立客戶信心，通過過程完美促成最終完美交樓、實現口碑相傳。

4結束語

本章采用SWOT分析方法對徐州地區進行了全面的分析，提出了房地產開發及服務、建筑工業化和智能產業化的“一主兩翼”縱向一體化發展戰略，同時對區域自身的優勢與劣勢和面對的機會與威脅進行了詳細的分析，為戰略實施奠定了堅實的基礎，并由此提出輕資產運營、物業綜合運營、加強質量管理的戰略實施措施。

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