城市社區商業空間規劃研究

吳世豹

廣東鼎峰地產集團有限公司 廣東 東莞 523071

一、城市社區商業空間相關理論

1.城市社區商業空間的概念與分類

“社區”是源于拉丁語,意思是“共同的東西和親密的伙伴關系”[1]。而社區商業的建設是圍繞居民的日常生活開展的,主要有超市、健身房等基礎設施服務,消費者的日常需求也盡可能在500米范圍內滿足。在付忠漢老師的文章中,社區商業被定義為“一種有別于城市區域中心商業、大型購物中心的業態,以一定區域的居民區為載體,以便民、利民為宗旨,滿足居民綜合消費目標,提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業”[2]。由此可見,城市社區商業空間是指在城市中以提供日常生活需要的商品和服務為主要表現形式,滿足居民消費需求為主要目標的具有社區商業屬性的商業場所。

根據城市社區商業空間所屬區域的居住人口規模和服務范圍分為鄰里商業、居住區商業和社區商業中心。如表1

2.社區商業空間的社會功能及居民消費層次

鄰里商業區主要是保障居民基本生活,為其提供必需品的服務,必備基礎建設包括蔬菜店、水果店、理發店等,選擇性基礎建設包括影院、洗衣店等,居民的消費層次較低。居住區商業在滿足日常生活的同時還要為其提供便利服務,必備基礎建設包括美容美發店、超市、等,選擇性基礎建設包括藥店、影院等,居民的消費層次中等。社區商業主要是滿足居民綜合化需求,提供多元化服務,必備基礎設施包括綜合市場、洗衣店等,選擇性基礎設施包括專賣店、寵物店所等,居民的消費水平較高。

總而言之,社區商業是以便民利民的消費為宗旨,從而不同程度滿足居民生活、購物、休閑等的一種商業形態。

3.居民消費需求的特性

居民的消費需求呈現由低到高的增長趨勢。一個社區商業首先滿足低層次的居民消費需求,在滿足低層次的需求后,新的供需矛盾就會出現。居民逐步追求高層次的消費,社區商業也就需要逐步發展。居民消費需求是社區商業空間發展的導向,在經濟發達地區,隨著需求的逐步增加,其社區商業空間也在逐漸發展。

4.城市社區商業空間的演變

商業街區是最傳統的社區商業空間,它的演進和社會經濟、生產方式的發展息息相關,在古代歷史上,世界各國傳統商業營銷環境的形式基本相同,主要包括兩種:一是露天或有蓋的集市,二是排列著貨攤或商店的街道。由于傳統社區商業空間具有公共性、親近自然以及帶給顧客多元體驗的特點,其在歷史上歷久常新。

隨著近代工業化的進展以及汽車的普及,商業街道逐漸變成了車道,汽車成為商業街的主角。居民逛街的行為受到極大限制、缺乏駐足停留的時間和表演的空間、商業空間的品質下降。于是,建筑物開始向空中發展,出現了立體貨倉,把原來分散在城市中的商業活動集中在一個建筑體內。交易又重新回到了圍墻內,為了防止建筑體內只有消費者和商品的尷尬畫面,建筑體也開始進行私有空間的改造。不僅僅是豐富內部的商品,還完成了建筑上的多方點綴,以及建筑體外圍的裝潢,使其“風情萬種”,購物中心因此誕生。

購物中心的出現滿足了居民從物品消費到體驗式消費的需求,人民逐漸開始注重體驗過程,注重購物過程的品質要求。需求也從買賣物品擴展到娛樂、休閑、文化交往等多方面,也就是社區商業的高層次消費。

二、基于居民消費需求的城市社區商業空間規劃分析

1.影響社區商業空間規劃的因素

（1）消費結構。隨著社會經濟的發展,人們的生活水平也在不斷提高,對消費需求也提出了更高要求。不同經濟水平的人所處的消費環境也有所不同,收入水平低的人群的消費需求體現在必備基礎建設上,是為了滿足日常需求;而收入水平較高的人群體現在選擇性基礎建設上,通常滿足自身的休閑娛樂需求。

收入水平的不同也決定了居民居住環境的不同。經濟水平高的人群會選擇生態環境良好、人文氣息濃重的富人區;經濟水平不高的人群會選擇交通便利、便于行動的生活區。針對不同消費結構,與之對應就出現了不同的社區商業類型。

（2）生活方式的變化。隨著消費結構的轉變,不同的生活方式也在演變。生活方式變化體現為購物不僅僅是一種購買物品的商業活動,而且購買過程已經增加到消費活動以外的非消費活動。非消費活動即正在購買過程中保留購買活動相關的消費者習慣,同時完成居民與其他公共活動之間的互動,消費體驗感成為生活方式變化最主要的特征。隨著居民生活方式的變化,要求城市社區商業衍生出更多個性化的空間布局以滿足消費者的非消費活動需求。如一些社區商業逐步增加餐飲、影院和其他的家庭娛樂和休閑活動。

（3）社會結構。我國經濟快速發展,但是仍需面對人口老齡化問題。人口老齡化不僅影響了社會發展活力,也對社區商業空間的布局有所影響。對于老人集聚區,其社區商業空間大體呈現慢節奏發展趨勢,發展速度遠遠比不上快生活的社區。在老人聚集區的商業配置和普通社區商業配置存在一些不同,醫療基礎建設在老人聚集區就變成了必備基礎設施,甚至需要多個分布點。

2.社區商業空間類型

（1）開放空間和封閉空間。開放空間和封閉空間是相對的,開放的程度取決于有無側接口、側接口的封閉程度、開口的大小和激活的控制能力等。開放空間和封閉空間也有一些區別,比如兩者之間的半開放和半封閉空間取決于房間的性質和周圍環境的關系,以及視覺和心理需求。開放空間主要可以提供更多的室外觀景,擴大消費者的視野,較少限制隱私。封閉空間注重保護隱私,提倡給消費者更多安全感。

（2）動態空間和靜態空間。動態空間具有連續性和節奏性,會帶領消費者的視線從一端轉移到另一端,引導消費者進行多方面的消費購物。靜態空間形式比較穩定,在密閉的空間內部,則消費者購物目的明確。

3.城市社區商業空間與居民消費需求的關系

城市社區商業空間與居民消費需求保持一致,符合整體發展趨勢的基礎上,有必要滿足居民當下的需求。所以在早期施工階段,應徹底檢查環境,了解社區居民的基本情況;包括居民結構、經濟水平、消費需求、行為習慣等。如距離市中心較遠的社區,交通不便,商業布局單調,且老年人較多,外出活動空間數量應適當減少,應根據消費水平適當開發室內活動。滿足居民需求的商業形式才能實現整個社區和居民生活的真正融合。商業規模由住宅區的規模和人口確定居民消費需求是社區商業空間布局的導向,若社區居民消費水平較低,其消費需求往往與生活必需品相關,所以該社區商業空間布局更多呈現公益便民性。

三、社區商業空間規劃案例研究

以惠州市惠城區鼎峰花漫里社區商業為例

1.社區商業空間概況

惠州市鼎峰花漫里社區商業,建筑面積5萬多平米,雄踞惠城區江北CBD中軸之上。鼎峰花漫里作為社區商業規模較大,僅依靠自身住宅區居民是無法帶動消費的,所以對周邊環境的要求較高,需要外部大規模的消費支撐其穩定營業,需要良好的交通和人流量。

2.社區商業空間規劃

社區商業空間的規劃要參考三個因素:①1.5公里半徑范圍內的商業情況

（居民和周邊環境的消費能力）;②地塊制約因素（地塊形狀和交通線路）;③市場競爭預期（周邊環境的未來競爭能力,往往具有不確定性且變化多端）。這些因素由于所處地理環境不同而各有差異,很難統一標準,并且容易受主觀傾向的影響,因此社區商業的具體規劃要根據實際情況做出個性化的設計。

3.社區商業空間研究結果

惠州市鼎峰花漫里社區商業依托鼎峰國匯山高檔住宅區2萬消費客群,1.5公里輻射超10余個高端成熟住宅區及多所中小學、行政機構,商圈范圍內,其常住人口達到10萬,并且有主要交通線路經過,未來發展趨勢呈現良好狀態。參考社區商業規劃因素,鼎峰花漫里商業以家庭和兒童消費群體為主,且消費結構偏中高端,為滿足周邊居民消費需求,鼎峰花漫里社區商業定位以滿足居民綜合化生活需求為主要訴求,社區商業空間必備基礎設施規劃了影院、兒童樂園等主題商店及教育培訓、水果店等,同時為了適應居民生活方式變化需求,選擇性基礎設施規劃了特色餐飲、便民服務等配套業態,并實際招商落位,開業后取得了良好的商業效果。

四、基于居民消費需求的城市社區商業空間規劃優化策略

1.城市社區商業空間規劃的優化思路

社區的各種功能空間總是在變化,一些原始功能的一部分將被拋棄,并被轉換成一些其他用途。在此過程中,由于缺乏統一的綜合計劃和產權等,產生了區域空間資源的不合理分配,商業空間被行政功能占據和浪費,商業空間的分配不當等擾亂了住宅區的安靜空間。參考居民的意見,認為社區內出現過多的服裝店和禮品店,甚至在售賣過程中外放播音,嚴重影響居民的日常生活。為了解決這個問題,需要進行地區級土地和各種功能設施的統一規劃和部署,為了實現合理的資源分配,需要進行土地置換和計劃,適當減少選擇性基礎建設,優化空間規劃思路。

2.優化城市社區商業空間規劃的模式

以妥善處理居民居住環境與周邊商業設施的關系為前提,調查居民社區商業的使用頻度,在方便居住者的場所調整高頻率的商業類型,一般分布在社區的相鄰空間,規模不大。使用頻率相對正常的業態是布置在較高等級道路邊上,滿足居民生活多樣化的功能要求;使用頻率較低的業態一般集中在一定區域中,形成社區中心,產生集聚效應,在一定的范圍中滿足居民各種需求,提高生活效率[3]?；谏虡I形式的三個分類,結合傳統的社區空間劃分方法,將其實現,這是一種分類與分類共存的模式。這種方法避免了社區中的小、低層次的社區商業和高層次的社區商業之間的過渡問題。

3.改善社區商業空間規劃的路徑

在社區中,應加強社區商業的線性規劃,街道兩側住宅區應與街邊商業相互包容,在商業結構發展中,大力構建服務輻射范圍內的社區商業中心。商業中心完善了社區功能,土地的集中使用逐漸提高了舊社區的土地價值,從而提高了社區的整體價值。在商業類型的選擇中,線性布局主要由重要的零售業和幾個重要的服務類別組成,在滿足必備性基礎建設的基礎上,適當增加服務型產業。在舊城區的商業形式中,早市和夜市是商業的獨特形式,他們是舊社區居民日常生活必需品的主要來源。他們的消費生活也是一種獨特的生活方式,在改善社區商業空間路徑的同時,也強化了舊社區的適應能力。它作為改善居民生活服務質量的一部分,是轉換早晚市場的傳統商業形式,也是居民生活消費方式進行轉換的必要過程。

五、結論

社區商業空間作為社區內居民生活場所的一部分,不僅可以增加居民之間的交流溝通,也加強了與經營者的溝通,豐富了居民的生活。雖然在規劃社區商業空間的過程中存在一些矛盾,只要采取公平合理的解決手段,不僅提高經營者的責任感,也提升了居民的幸福指數。社區商業空間帶動了居民區的經濟水平,也為城市經濟發展做貢獻,所以要盡可能合理規劃社區商業空間,增加其經濟效益和社會效益。