房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題及對(duì)策探討

王文

（青島鑫源置業(yè)集團(tuán)有限公司，山東 青島 266106）

一、引言

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是以企業(yè)基本活動(dòng)為對(duì)象，運(yùn)用一系列的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及現(xiàn)金流量進(jìn)行全面分析，其目的是認(rèn)識(shí)企業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)，充分的了解企業(yè)當(dāng)前實(shí)際資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)情況，了解資金周轉(zhuǎn)情況和分布情況。同時(shí)，借助財(cái)務(wù)報(bào)表分析，還能夠明確企業(yè)的盈利情況，明確企業(yè)的盈利水平、利潤(rùn)目標(biāo)落實(shí)情況等。評(píng)價(jià)其業(yè)績(jī)，發(fā)現(xiàn)其問(wèn)題，為企業(yè)管理者、決策者提供客觀的數(shù)據(jù)。

2020年國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了“三道紅線”，該項(xiàng)政策將于2021年1月1日起在全行業(yè)全面推行。此項(xiàng)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求，目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都面臨著資金上的問(wèn)題，這些問(wèn)題給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。想要解決這些問(wèn)題，就一定要從公司的財(cái)務(wù)狀況分析入手，而分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況最直接、最有效的方法就是要分析公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。做好財(cái)務(wù)的分析工作，不僅可以總結(jié)公司上一階段收益情況，而且可以在下一階段企業(yè)發(fā)展中有效規(guī)避不必要風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)分析方法及其具體應(yīng)用

一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析需要使用的基本方法有以下兩種。

（一）比較分析法

比較分析法是指通過(guò)兩個(gè)可比數(shù)據(jù)或者是兩個(gè)以上的相關(guān)可比數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，以此來(lái)分析、判斷企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)成果的變化情況，從而發(fā)現(xiàn)差異或趨勢(shì)的一種財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法。比較分析法主要分為結(jié)構(gòu)分析法和結(jié)構(gòu)分析法，下面對(duì)這兩種分析方法做詳細(xì)的闡述。

1．結(jié)構(gòu)分析法

結(jié)構(gòu)分析法是將企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的關(guān)鍵指標(biāo)中各項(xiàng)目所占比重進(jìn)行分析，幫助報(bào)表使用者從總體上把握公司內(nèi)部各項(xiàng)報(bào)表項(xiàng)目的比重是否合理。

通常結(jié)構(gòu)分析法通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)分析、利潤(rùn)表的結(jié)構(gòu)分析以及現(xiàn)金流金流量表的結(jié)構(gòu)分析，這三個(gè)方面進(jìn)行。

資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)分析有助于報(bào)表使用者判斷企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)是否健康合理。一個(gè)企業(yè)想要獲得長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，就必須優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債的結(jié)構(gòu)，保持資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相匹配，首先企業(yè)要一個(gè)既能保證企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，又能在不增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平的資產(chǎn)水平。再者，企業(yè)需要從提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)率的角度，基于本企業(yè)與本企業(yè)的歷史水平以及同行業(yè)的基準(zhǔn)水平，以此為基礎(chǔ)做出合理的判斷。在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，需要重點(diǎn)關(guān)注負(fù)債的到期結(jié)構(gòu)，確定合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)，并且保持充足的現(xiàn)金安全邊際量。企業(yè)也應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期、短期的負(fù)債資本成本及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考量權(quán)衡，確定各種負(fù)債方式的合理比例。

利潤(rùn)報(bào)表的結(jié)構(gòu)分析通常是以營(yíng)業(yè)收入總金額作為基數(shù)，計(jì)算表中各項(xiàng)目相對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的百分比，可以了解企業(yè)銷售利潤(rùn)率及各項(xiàng)費(fèi)用占比情況，以此來(lái)判斷企業(yè)盈利狀況。

現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)的分析，主要包括分析現(xiàn)金流量表中的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量占全部現(xiàn)金流量的百分比，來(lái)了解企業(yè)現(xiàn)金流量的來(lái)源、用途，以及對(duì)企業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流量的影響。

2．趨勢(shì)分析法

趨勢(shì)分析法是通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中有關(guān)指標(biāo)的各期相對(duì)于基期的變化趨勢(shì)，按照時(shí)間為序列進(jìn)行對(duì)比的一種分析方法，將兩期或者連續(xù)多期的相同指標(biāo)進(jìn)行定基對(duì)比或者環(huán)比對(duì)比，得出相關(guān)數(shù)據(jù)的增減變動(dòng)方向、數(shù)額的變動(dòng)幅度，以揭示企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)情況和現(xiàn)金流量變化的趨勢(shì)。

按照分析對(duì)象進(jìn)行分類來(lái)看，趨勢(shì)分析法可以只針對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表某些重點(diǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行分析，也可以針對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表的結(jié)構(gòu)百分比、財(cái)務(wù)比率等進(jìn)行趨勢(shì)分析，還可以對(duì)企業(yè)的償債能力、盈利能力和企業(yè)的綜合財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行分析。

從分析對(duì)比的期間來(lái)看，財(cái)務(wù)報(bào)表的趨勢(shì)分析法可以分為定基分析方法和環(huán)比分析方法。定基分析方法是指選取某個(gè)固定的期間作為基期，用其余各期間的數(shù)據(jù)與基期進(jìn)行比較，通過(guò)計(jì)算得出以基期數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的各個(gè)期間的趨勢(shì)百分比，這樣就能夠清晰地反映出各個(gè)期間的數(shù)據(jù)相比基期發(fā)生的變動(dòng)。環(huán)比分析方法是將相鄰兩個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，進(jìn)行計(jì)算得出兩者趨勢(shì)的百分比，這種方法是以前一期作為計(jì)算基礎(chǔ)，因此更能明確說(shuō)明企業(yè)的發(fā)展變化速度。這兩種分析方法有各自的側(cè)重點(diǎn)。

通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表的趨勢(shì)分析法，可以分析現(xiàn)在，也可以展望未來(lái)。通過(guò)將財(cái)務(wù)報(bào)表的歷史數(shù)據(jù)以及本期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等情況，以此來(lái)確定企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；通過(guò)歷史數(shù)據(jù)的變化規(guī)律，并以此為基礎(chǔ)，以此來(lái)預(yù)計(jì)下期財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目，從而預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)各方面的發(fā)展情況。

（二） 因素分析法

因素分析法是財(cái)務(wù)報(bào)表分析中常用的一種分析方法，首先將財(cái)務(wù)指標(biāo)中的重要驅(qū)動(dòng)因素找出，并將各個(gè)驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行關(guān)聯(lián)， 然后從數(shù)量上以及金額上計(jì)算各個(gè)因素對(duì)該指標(biāo)影響程度一種方法。日常工作中主要應(yīng)用的因素分析法有兩種：一種是連環(huán)替代方法，一種是差額分析方法。連環(huán)替代方法是將指標(biāo)中的構(gòu)成因素進(jìn)行分拆，并將各個(gè)因素按照順序進(jìn)行排列，設(shè)定財(cái)務(wù)指標(biāo)中其中一個(gè)因素變化，其他因素不變，依次按照順序?qū)⒏鱾€(gè)因素的實(shí)際值替代標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值，通過(guò)這種方式，測(cè)算得出各個(gè)因素的變動(dòng)對(duì)所分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。差額分析方法是連環(huán)替代法的簡(jiǎn)約方法，這種方法是直接利用財(cái)務(wù)指標(biāo)中所有因素的實(shí)際值與標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值或者計(jì)劃數(shù)值之間的差額，通過(guò)這種計(jì)算方式來(lái)計(jì)算確定各因素對(duì)所分析指標(biāo)的影響值。運(yùn)用差額分析法時(shí)需要注意：差額分析法只能應(yīng)用于各因素之間連乘或連除的指標(biāo)當(dāng)中，差額分析法不適用于各個(gè)因素通過(guò)“加、減”方式形成的指標(biāo)。通過(guò)因素分析方法與財(cái)務(wù)相關(guān)的比率指標(biāo)相結(jié)合，可以分析出來(lái)財(cái)務(wù)比率的各個(gè)構(gòu)成因素對(duì)于此項(xiàng)指標(biāo)比率的影響程度。在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中通過(guò)因素分析方法的應(yīng)用，可以對(duì)所研究分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)做進(jìn)一步的內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析，對(duì)影響或者決定指標(biāo)的因素以及影響程度做出測(cè)定和評(píng)價(jià)，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)做出更深層次的分析。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)分析方法的案例分析

（一）償債能力的分析

按照企業(yè)需要償還債務(wù)時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將企業(yè)的債務(wù)分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。分析企業(yè)短期償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)有營(yíng)業(yè)資本、流動(dòng)比率、速度比率、現(xiàn)金流量比率；分析企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)有 資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)等。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)靠高杠桿支撐獲得了高速發(fā)展。近期國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的三條紅線規(guī)定：扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率必須不得大于70%；凈負(fù)債率必須小于等于100%；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比必須大于等于1倍。同時(shí)，監(jiān)管部門會(huì)將房地產(chǎn)企業(yè)分為四檔進(jìn)行管理：如果上述三項(xiàng)指標(biāo)全部超標(biāo)，那么企業(yè)的有息負(fù)債金額就不得增加；如果指標(biāo)中兩項(xiàng)超標(biāo)，那么有息負(fù)債的規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；如果只有一項(xiàng)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；如果全部指標(biāo)都符合要求，那么有息負(fù)債規(guī)模年增速就可以放寬至15%。這就要求企業(yè)得不斷調(diào)整債資比，做到扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%、凈負(fù)債比率小于100%、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比大于1倍，努力降杠桿、降負(fù)債、回流現(xiàn)金，增強(qiáng)企業(yè)的償債能力，預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的要求。

（二）營(yíng)運(yùn)能力的分析

運(yùn)營(yíng)能力能夠反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的效率與效益。房地產(chǎn)企業(yè)中衡量營(yíng)運(yùn)能力的關(guān)鍵指標(biāo)有資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)這些指標(biāo)的分析能夠明晰企業(yè)投入產(chǎn)出水平以及銷售收回的能力，同時(shí)能夠反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，是評(píng)價(jià)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的綜合性指標(biāo)。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)能力也可以作為經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的考量，企業(yè)是選擇高周轉(zhuǎn)低利潤(rùn)還是高利潤(rùn)低周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略。房地產(chǎn)行業(yè)更加注重存貨周轉(zhuǎn)率，通過(guò)加快施工進(jìn)度、加快存貨周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)的運(yùn)用能力。

（三）盈利能力的分析

企業(yè)的盈利能力與企業(yè)所有的利益相關(guān)者都有著聯(lián)系，它反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況以及獲利能力。衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)有毛利率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率。毛利是指收入與收入對(duì)應(yīng)的成本之間的差額，毛利率是指收入較直接成本增值部分的差額占收入的比率。資產(chǎn)收益率，是指凈利潤(rùn)比平均的資產(chǎn)總額，體現(xiàn)了投入資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)相關(guān)報(bào)酬的效果，資產(chǎn)收益率通過(guò)與毛利率指標(biāo)相比，可發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中期間費(fèi)用的高低，也可以可反映企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)管理水平的高低。凈資產(chǎn)收益率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，這個(gè)指標(biāo)是杜邦財(cái)務(wù)分析體系中的核心指標(biāo)，它包括了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況以及財(cái)務(wù)杠桿的貢獻(xiàn)率。該指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力，反映了企業(yè)運(yùn)用自有資本的經(jīng)濟(jì)效率，指標(biāo)值越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更要加強(qiáng)自有資金的使用效率，增加企業(yè)的收益率。

四、結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟、競(jìng)爭(zhēng)逐步激烈的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析通過(guò)建立在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，成了提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式，為了提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，為推動(dòng)公司高質(zhì)量增長(zhǎng)提供更有利的數(shù)據(jù)支持。同時(shí)通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析得出的數(shù)據(jù)提供給報(bào)表使用者，能幫助企業(yè)盡早規(guī)避企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，更好地促進(jìn)企業(yè)的良性、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。