我國房地產企業資產負債率降低研究

魏麗萍

（河南碧桂園置業有限公司，河南 鄭州 450018）

隨著社會經濟的快速發展，房地產市場進入快速發展階段，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業。房地產行業有其特殊性，具有較高的資產負債率，而較高的資產負債率不利于企業的發展，所以研究如何降低企業資產負債率具有重要的意義。

一、降低房地產企業資產負債率的重要性

（一）房地產行業對國民經濟發展的重要性

近年來房地產行業迅速發展，無論是對稅收還是對國家行政其他部門的收入都做出了巨大的貢獻。房地產行業逐漸成為國民經濟的重要支柱產業和“穩增長”的重要抓手，其發展對維持我國經濟中高速增長具有重要的現實意義。

（二）降低房地產企業資產負債率的重要性

資產負債率為負債總額除以資產總額，它是衡量一個企業償債能力或杠杠程度的指標，也是衡量企業資本結構最直觀和最核心的指標。而企業的償債能力體現了流動資金的變現能力，影響著企業的信用和發展，企業應該時刻關注其資產負債率的高低，降低企業的資產負債率，從而使企業的資金有較高的流動性，加快企業資金周轉速度，提高企業的盈利能力，促進房地產企業的發展，進而促進我國國民經濟的發展。

二、我國房地產企業資產負債率的現狀

（一）資產負債率的現狀

正常情況下一個企業的資產負債率在50%左右比較合理，而房地產行業由于行業的特殊性，與其他企業相比資產負債率偏高。研究發現，房地產行業的資產負債率在60%-70%的區間屬于合理范圍，但我國許多房地產企業資產負債率落在70%-80%的區間內，甚至有的高達85%以上，而80%屬于警戒線。近年來尤其是大型房地產企業的資產負債率會一般都在85%以上，而且銷售的越好，資產負債率就越高。資產負債率反映了企業的償債能力，資產負債率越低，企業的償債能力越強，相反資產負債率越高，企業的償債能力越弱。如果資產負債率過高，一旦企業遇到意想不到的困難或者不可抗力因素的影響，這些資產負債率高的企業就可能遭遇資金流動不暢的危險，如果不及時止損，會影響企業的發展。對于大型房地產來說可能還能調整公司政策，及時止損，但是對于小型房地產公司來說，如果是資產負債率過高就可能遭受巨大打擊甚至瀕臨破產。

（二）資產負債率過高的原因

1．銀行借款

房地產企業具有開發周期長，需要的流動資金量大，資金回籠慢等特點。項目從拿地到取得預售證可以收取意向金，定金，這段時間需要大量的資金投入，尤其是土地款和各種稅費的繳納以及建安成本的發生，有的高地價項目前期投入就需要幾個億甚至幾十個億。這么多的資金投入主要來源于股東投入以及銀行借款，一般股東投入較少，因此會產生較高的銀行借款，導致了負債的增多，致使資產負債率的升高。

2．預收賬款

由于房地產行業的特殊性，房地產從取得預售證開始可以收取意向金、定金以及首付款、銀行按揭貸款等都先入到了預收賬款科目，而等到合同交樓日再從預收賬款轉入主營業務收入，導致資產負債率大幅提高。

3．預提合同成本

某些房地產為了合理避稅，會按照全周期的合同金額預提一部分合同成本，從而導致應付賬款-工程款科目金額過高，進而導致資產負債率升高。

4．回籠股東資金

房地產企業等到銷售回款達到一定的比例后會回籠資金給公司的各個股東償還投入本金或者預分紅，而入到其他應付款-往來款科目，這也是導致資產負債率過高的原因之一。

三、房地產企業高資產負債率引致的風險

近年來，房地產行業逐漸成為我國國民經濟的支柱產業，而房地產企業能否穩定高速的發展，直接影響著我國國民經濟的發展。過高的資產負債率會影響房地產企業的信用，使其融資困難，進而會增加融資成本。若企業信用得到嚴重的破壞還可能觸發提前償還借款的風險，大額償債的壓力會導致企業資金周轉困難，影響企業資金的流動性，最終可能會導致企業資金鏈斷裂致使企業瀕臨破產，所以房地產企業過高的資產負債率不僅會導致整個行業陷入困難，還會阻礙我國國民經濟的發展，因此研究降低房地產企業資產負債率顯得尤其重要。

四、降低房地產企業資產負債率的措施

（一）重新定義房地產行業的資產負債率

由于房地產預售房款資金會作為預收賬款處理，而不直接確認收入，導致預收賬款增高，而企業為了合理避稅，會預提合同成本，導致應付賬款——工程款大額增高，企業的負債增加，進而致使資產負債率過高。如果要想合理的計算房地產企業的資產負債率，應該剔除預收賬款以及預提合同的應付賬款這部分負債對資產負債率的影響。

（二）降低負債，加強權益融資

1．引進員工投資

房地產企業開發前期會需要大量的資金投入，如果僅依靠大股東的投入可能不能滿足項目的需求，也可以引進員工投資進行募集資金。比如BGY集團在行業狀況較好的情況下，引進員工的資金投資，讓員工與企業共享利潤。行情低迷時，只讓高管、項目負責人投資，讓其與企業共擔風險、共享利潤，不讓員工跟投，可以減少員工的損失，這樣員工不用擔心承擔虧損，也可以提高員工工作的積極性。為了讓大股東享受足夠的權益，可以控制一定的比例，比如5%-10%之間。這樣引進了自有資金的投入，就會相應的減少負債，從而降低企業的資產負債率，另一方面，高管與員工將自有的資金投入到了公司，會更加積極地投入到工作當中，也引發了員工工作的積極性，促進公司的發展。

2．引入多元化融資模式，分散財務風險

房地產企業前期開發過程中，需要大量的資金投入，僅依靠股東的投入不能滿足項目的需求，而大量的銀行借款會導致資產負債率過高，故應該采用多元化的融資方式來降低資產負債率。比如可以發行普通股募集資金，這個是房地產企業融資比較常用的措施，通過發行普通股，可以減少房地產企業資金的融資困難，提高企業的知名度，進而促進企業的發展。其次也可以通過第三方融資機構進行支付大額工程款的方式來減少企業現金支出的比例，比如這兩年比較常見的供應鏈融資，就是利用第三方支付工程款，并支付相應的補貼給第三方來緩解企業的資金壓力。最好不要集中到一段時間進行供應鏈融資支付大額工程款，否則到還款時企業的還款壓力過大，會增加財務風險，嚴重的話很可能會因為資金周轉不順造成資金鏈斷裂，瀕臨破產。采用多元化的融資模式，可以有效分散財務風險，減少資金的使用成本，可以更好地應對市場的沖擊，促進企業的持續發展。

（三）靈活變更公司的政策

房地產企業能夠健康穩定發展，最重要的是資金周轉率，在行情較好的情況下，可以在合理的資產負債率范圍內引進較高的借款，提高企業的資金流動性。行情變冷的情況下，應該減少借款，避免承擔高額的借款成本以及還款壓力。在2017年至2018年期間房地產行業較好的情況下，BGY采用“高周轉”政策，引入大量借款，使其有更多的自有資金以外的資金投入到項目當中去。BGY集團要求公司領導以及員工嚴格遵循公司的“高周轉”政策，即在規定的時間內完成規定的工作，并給予嚴格的考核與激勵。經過一系列的工作，從拿地——前期投入——取證——開盤銷售-回籠股東資金，之后將回籠股東的資金投入到下一個項目，即在較短的時間內，讓項目高周轉的運行。在該政策的指引下BGY迅速占領了國內房地產市場，并引起其他房地產企業紛紛效仿。2019年至2020年房地產行業開始變冷，給房地產行業帶來了巨大的重創。這時候BGY開始推出“停工緩建”“以銷定產”的公司政策減緩步伐，不再引入大量的借款，開始注重公司精細化管理。在行情變冷的情況下，“停工緩建”“以銷定產”的公司政策不需要很高的資金周轉率，營銷銷售多少產品，就建設多少產品即可，因此負債減少，資產負債率降低，不會觸發財務風險。故靈活變更公司的政策也是保證合理資產負債率的必要條件。

（四）分批銷售、分批確認收入

房地產企業將收到的商品房預售款計入到了預收賬款科目，增加了負債總額，有的房地產企業預收賬款占負債比例高達40%以上。這樣的情況下，在合理預估稅負率的基礎上可以分批開發，分批銷售，分批確認收入，將預收賬款及時結轉到主營業務收入，負債減少，進而可以降低企業的資產負債率。

五、結論

房地產行業資產負債率過高不僅與其自身特點有緊密的聯系，也跟其公司的管理理念以及公司的政策息息相關，還影響著我國國民經濟的發展。因此房地產企業應該綜合考慮各方面影響資產負債率的因素，當經濟形式良好時，可以引入大額借款，滿足公司項目的需求，促進“高周轉”的運行，搶占市場，進行大規模擴張，創造更多的價值。當市場匱乏、經濟危機或者受不可抗力的影響時，應該由“高周轉”轉變為穩定發展，減少負債，以免引發財務風險，致使企業瀕臨破產。房地產企業無論是在經濟形勢良好亦或是經濟形勢下行時，都可以考慮多元化的融資模式，有效分散財務風險，使企業穩定健康持續發展。