房地產企業業財融合問題研究

褚玉芳

（駿豐房地產開發（上海）有限公司，上海 200086）

一、引言

房地產開發項目的特點：資金規模大、開發周期長、業務環節多、業務涉及面廣、稅種多而復雜。要求財務人員不但要精通房地產財務核算的特殊性，更要求財務人員熟悉業務、并融入業務決策、開展中去，做好風險的控制和管理。在實際工作中，房地產企業財務業務融合程度較低，還是存在不少問題。本文闡述了房地產企業在行業微利大環境下，加強業財融合的重要性； 分析了業財融合中存在的問題，并探討了解決問題的具體措施。堅信房地產企業通過實施業財融合體系的構建，加強各項內控措施，不斷推進業財深度融合，不斷提升企業的經營管理水平。力爭在激烈的市場競爭中，提高核心競爭力，本文就此展開探討。

二、房地產企業加強業財融合的重要性

（一）業財融合有助于業務與財務加強協作配合

業財合作的模式能打破原有的財務部門只負責核算工作，業務部門只落實營銷指標，各自為政的局面。能夠實現業務和財務數據的全面整合與全盤統一管理，能夠形成一體化的新型企業管理模式，提高企業各部門的協作協同能力，能夠更好地保證財務核算的準確性、及時性，更加有利地支撐起企業各項經營決策方針的制定。

（二）業財融合有助于企業實施內部控制

內部控制是在一定環境下，企業為了提高經營效率，充分有效地獲得和使用各種資源，達到既定管理目標，進而在企業內部實施的各種制約和調解的組織、計劃、程序和方法。在內部控制建設實施的基礎階段以及實施過程中的各個階段，都需要企業全員參與，只有這樣，才能使企業實現全面協調可持續的發展。即：需要全體員工、全體部門深度參與。業財深度融合的推進工作，有助于企業實施內部控制，促進建立起內部監督體系，強化財務的監督職能，促進業務部門和財務部門的高效協同發展。

（三）業財融合有助于財務人員深度融合到房地產開發業務的全過程中

業財融合的指導思想要求財務人員積極參與到房地產企業開發經營決策的全階段中去，從項目前期準備—獲取土地—規劃設計——工程建設—銷售——售后及移交。在此全流程中，財務人員應事前規劃、事中管理和控制、事后反饋，引領房地產企業實現資源的優化配置和企業效益最大化。

三、房地產企業業財融合存在的問題

（一）在制定商品房銷售價格時，缺少財務部門的深度參與

在實際工作中，商品房銷售價格的制定，基本上以營銷部門的方案為準。營銷提供的房價數據來源于兩方面：一是近期周邊樓盤的網簽價格，但網簽價格往往會因為買賣雙方降低交易稅費的利益要求而被經常做低。二是業務人員向周邊中介獲取的臨近樓盤房屋售賣價格，這其中人為因素很多，價格調查結論很大程度上取決于業務人員主觀判斷。由于沒有財務部門的深度參與；由于營銷部門基于提升業績、完成銷售率考核指標等客觀因素，最終容易導致新建商品房定價價格偏低，致使企業減少利潤空間。

（二）房款回款數據不及時

無論是首付款還是貸款到賬，目前實際工作中，業務人員和財務人員都不能當天及時取得準確的房款回款數據。首先，對于客戶在售樓處拉POS機的首付款到賬，財務當天不能確認房款，只能待次日銀行入賬后，與售樓處業務人員核對客戶信息及認購書條款后，才能確認房款收款情況。其次，對于貸款到賬，實際操作中是當天17：00以后，出納員結出當日的資金報表后，將當日到賬的房貸銀行回單轉發給售樓處的業務人員。收到銀行回單的業務人員在次日核對購房合同后，登記銷售合同臺賬。即房款回款數據無法及時確認，信息滯后比較嚴重。

（三）財務人員工作量繁重、重復提供已收房款數據

在房產銷售階段的各個時間節點上：從房屋認購單開始，房屋簽約價格和傭金比例確認審批——商品房出售合同蓋章審批——房屋交接書蓋章審批——房屋銷售合同網上提交審批——交房通知書審批等，都需要財務提供各個時點上的房款收款情況確認。財務人員不停地、重復提供銀行回單，每個相關流業務流程都需要財務確認房款收款情況。重復的工作使財務人員及營銷人員不堪重負，數據錯誤的情況時有發生。

四、房地產企業完善業財融合的對策

（一）加強房企管理層業財融合的意識，建立健全房企業財融合的管控機制

為了使業財融合的進程得以推進，就必須找到業務與財務有機融合的方法，提升業財融合一體化的效力。通過企業內部開展各類培訓及宣傳，提高全體員工對業財融合必要性的認識。提升各個部門、各個崗位，全體員工的聯系力度。業財融合要求財務人員與時俱進，學習掌握房地產開發業務中的特殊規定與具體業務操作規程：要熟悉銷售備案、網上房地產等方面的實操業務。管理層應將業財融合機制落實到具體的體系構建上。在制定商品房銷售價格時，不但要讓財務部門深度全程參與其中，更要在最終評審制定價格時，賦予財務人員更多的權重。針對營銷人員提供的周邊房價數據不準確，可以通過第一提高價格調查組成員中財務人員的人數占比，保證財務人員的觀點能夠在方案中有效體現。第二在調查方式上，充分發揮營銷人員和財務人員各有所長的特點：營銷人員熟悉周邊樓盤情況、熟稔房屋銷售環節的各種技能；財務人員則有全面計算考量的思維方式。兩者精誠合作、相互溝通、深入探討。目前，信息時代下的房價取得，主要來源于：一是所在城市政府主辦的“網上房地產”官網；二是社會第三方信息平臺（如安居客、58同城、全國房地產自動估價平臺等）；三是附近的房產中介門店。不管我們的調查價格是通過何種來源，調查組人員都需要具體分析：有時看似這個月均價偏低，是否能推斷市場價格下降的趨勢？這顯然是不恰當的。調查組要分析出售房屋的樓層、朝向，要分析價格波動是否與房產銷售的淡旺季有關。剔除掉這些特殊因素后，調查組最終能得到一個接近實際的周邊房價。這是業財融合體系建設的成果。房地產企業要完善業財機制，做好相關配套完善工作，包括制定各種業財融合的制度、優化企業的組織結構體系、暢通業財融合的渠道等。

（二）構建起房地產企業的業務財務共享平臺

隨著信息化時代的全面到來，信息技術也被更廣泛地運用到房地產企業。房地產企業在原有的企業OA系統上，打通原來的各部門間的信息壁壘，建立起一個統一的鏈接財務及各業務模塊的大數據平臺。在新的業務財務融合平臺上，業務能夠第一時間抓取客戶下定、首付、貸款到賬等財務信息；財務也能及時獲取客戶認購、簽訂合同、網簽、交房等業務信息。由財務和營銷共同負責項目回款管理。資金是房地產企業的生命線，業財共同統籌好房款回款工作。做好銀行按揭資源的保證工作，監管、利用好資金。業務財務信息真正能實現共享，避免了重復勞動，提高了工作效率，使業務財務人員可以將寶貴的精力投入到更深更廣的領域。

（三）建立起科學的數據管理體系

提供數據真實性、可校驗糾錯等功能的工具體系，擴展多維度分析，推進數據應用，保證房企業財融合對數據質量的要求。業財信息一體化實際運用時間不長，還尚未形成成熟的經驗，需要房地產企業根據企業自身的情況不斷摸索。在實踐中，房企應組織專門人員對信息一體化實施過程進行定期檢查、不定期抽查。對業務、財務數據中存在的差異，不但要及時糾正錯誤，更要深入分析產生偏差的根源。檢查人員在日常檢查中，也應隨時了解業務動態，與業務財務核對數據跟進工作中，已發現的問題的改進情況，簽證改進措施的有效性。做到及時糾偏、持續跟進。信息數據的一體化、信息的互相印證和可溯源性，使財務數據更加精準，內部控制監管更有力度。科學的數據管理體系下，業務財務共同提高房企的經濟效益，更加有效地實現房企的業財融合。同時，為了確保信息系統的安全性，還必須加強對系統各級操作人員的權限管理。杜絕系統漏洞，確保房企業財一體化平臺能安全有效地運行，使管理者能全面、及時掌握房企的整體經營狀況及資金動向，有利于做出更科學的經營決策。業財信息一體化水平的提高，為房企經營管理提供了及時的信息。必將提高房企的財務管理水平，促進提高經營決策效率。

五、結束語

綜上所述，房地產行業市場競爭日趨激烈，房企要在大浪淘沙中求生存。加強業財融合是白銀時代房地產企業的必然選擇。這也要求房企將業財融合盡快提上議事日程，推進相關工作的順利開展。實施業財融合對房企經營管理水平提高和經濟效益提升有很大的積極作用。但是現階段的現實情況是業財溝通融合深度不夠、廣度不夠。加速業財融合的過程中，還存在慣性思維、信息壁壘等實際問題。在推進業財融合的實踐中，要依托企業原有的資源，加強業財共享信息一體化平臺的建設。提高企業的經營管理效益、提高企業的綜合競爭能力。最終使企業在房地產的微利時代也能可持續的健康發展。