信息化建設背景下土地儲備工作的相關思考

張備戰

【摘要】在時代不斷進步的過程中我國土地資源管理者工作也迎來更高的發展，信息化技術在其中得到廣泛應用。運用“大數據”、“互聯網+”等信息技術，使新時代國有土地儲備管理與互聯網新技術高質量融合發展，形成與時俱進的國有土地儲備管理信息系統，為調控房地產市場提供強有力的信息技術支撐，可實現國有土地儲備信息的高效共享利用，保障房地產等土地市場健康、平穩、有序地發展。

【關鍵詞】土地儲備管理;管理信息化融合;國有土地儲備

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.114

地儲備制度是中國城市土地使用制度改革進程中探索出的制度創新。制度建立初期主要是為了解決城市土地多頭供應、毛地出讓等問題，逐步建立了基于“收儲-前期開發-供應”的實施環節，實現了地方政府掌控土地一級市場供應，保障了招拍掛公開出讓制度的實施，促進了城市土地市場發展和城市建設。在20多年的發展歷程中，土地儲備制度在提高供地能力、調控市場供求、防止土地資產流失、保障民生項目落地等方面均發揮了重要作用。然而，新時代背景下土地儲備制度目標與地方實踐需求的矛盾日益凸顯，引發社會對土地儲備制度正當性與價值性的質疑。因此，明晰當前土地儲備制度實施過程中的問題癥結，提出未來土地儲備制度的發展方向，對于重塑新時代土地儲備制度的活力具有重大意義。

1、土地儲備的意義

從城市土地管理實踐分析，土地儲備為重要措施，經過多年的發展和實踐，促使土地儲備制度日益完善，獲得不錯的應用效益。推進土地儲備制度的轉型發展，必須堅持以公共利益為導向的基本原則，積極發揮政府的作用，推進土地儲備制度轉型。通過做好土地儲備管理，深度挖掘土地資源的價值，助力社會經濟更好地發展。以某城市為例，機動車擁有量和停車泊位缺口不斷增加，出現了很嚴重的供需矛盾。為了解決此難題，使用儲備土地建設公共臨時停車場6個，規模為20000m2，大約480個停車位。通過合理利用儲備土地，解決社會問題，發揮地塊的公益用途，提升城市生活水平。

2、當前土地儲備工作面臨的主要挑戰

2.1土地儲備機制適應力不強

征收、收購、收回和置換四種方式仍然是進行土地儲備工作的主要方式。其中，征收是最主要的征地方式，具有快速、程序健全等特點，隨著《中華人民共和國土地管理法》（新修訂）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地儲備管理辦法》（新修訂）的實施，土地儲備項目不再屬于固定資產投資項目審批管理范疇，土地儲備的主導內容是經營性用地儲備，其土地儲備來源主要方式之一是征收，如何協調儲備土地與拆遷征收、經營性用地與社會公益性、解決民生需求的內涵關系，在一定程度上影響土地儲備工作的開展。在征收拆遷與公共性相符度較低的情況下，如何通過城市更新對存量建設用地進行再開發、再利用成為土地儲備工作需要思考、實踐的問題。土地儲備工作理念更新慢，管理粗放，專業性、技術性與新時代土地儲備全要素、全周期的工作要求不符，缺乏精細化管理，從而進一步影響儲備土地的出讓時序、經濟收益和社會效益。

2.2缺乏規劃

土地管理信息化建設較為復雜，主要源于管理涉及部門多且信息龐雜，還關乎民眾權益、耕地保護、城鄉一體化建設等方面的穩定性，為此土地管理信息化建設需具有規劃性，避免有的部門或信息游離于該管理系統之外，降低土地管理綜合性。當前，土地管理信息化存在上級優于下級問題，雖然各部門積極建設信息化管理體系，但各方聯動性不強，管理信息共享性較差，不利于土地管理信息系統的建設與發展。

3、促進土地利用轉型與土地資源管理信息化的措施

3.1建立統一的數據庫

土地利用轉型以從下而上的工作方法為基礎，各層級的基本土地，其利用轉型規劃地圖上的比例各不相同，導致難以實現各數據平臺的有效連接。應在現有土地利用轉型規劃管理系統的基礎上，建立標準化的統一數據庫，并加強土地使用狀況、總體規劃等數據庫建設，為各層級的土地規劃提供統一依據。數據庫的建立必須以土地全生命周期業務管理流程為軸，包括建設用地的規劃、儲備、審批，土地征用、交易、登記、供應、監管、執法檢查等信息。

3.2構建土地儲備信息化工作平臺

一是整合土地儲備數據，構建土地空間資源和資產分布“一張圖”，支撐信息化下土地儲備高質量精細化管理。建立以儲備權屬數據為基礎圖庫的核心數據庫，構建資金和儲備地的產權關系數學模型，更加規范化、標準化地管理多源數據;通過土地儲備信息化工作平臺與國土空間基礎信息平臺對接，整合國土空間總體規劃、控制性詳細規劃、不動產和基礎測繪等相關數據，將破碎分散的權屬整合到統一權屬上，充分挖掘數據對決策的輔助作用。二是采用信息化手段，以各級政策和法規文件為依據，全面梳理和完善土地項目辦理業務流程，采用“互聯網+”、數據庫、地理信息、流程定制等技術，構建以業務工作流為導向的土地儲備信息化工作平臺體系，建立一套完整的數據共享、平臺應用、業務流轉、成果應用交匯機制，實現土地儲備供應項目從傳統臺賬式管理向信息化和空間化管理的轉變，實現土地儲備機構下屬部門的精細化、無紙化、移動化、全過程、全覆蓋的實時分級管理，為各級管理層在規劃、決策、監督、管理、控制、績效評價等工作中提供信息化服務，提高整體工作效率和管理執行力。

3.3 建立高效有序的多元融資渠道

目前，各級地方政府土地儲備所需資金來源渠道主要為銀行貸款、發行土地專項債券等。土地儲備的融資金額且融資成本較高，易對國民經濟運行造成很大壓力。高額的融資成本會推高土地儲備成本，為了盡快回籠土地儲備融資成本，各級地方會向市場投放大量的儲備土地，甚至會把土地價格推高，偏離土地儲備市場規律，對儲備產生不利影響，有悖于建立土地儲備制度的初衷。為此，要積極建立一條多元化的融資渠道，降低融資風險，促進土地儲備融資健康平穩發展。對于多渠道融來的資金，要提高利用率，提高資金盤活率，按照土地儲備年度計劃將土地儲備庫中儲備土地上市，確保資金高效回籠;同時各級地方政府要加強對資金使用情況的監管，保障土地儲備資金高效使用。

3.4向開放式管理系統過渡

根據土地利用轉型規劃信息系統的建設要求，利用大數據云計算平臺，將傳統的土地管理信息系統逐步優化，使其從內部管理系統向開放式管理系統過渡。解決土地資源管理信息化問題，必須將信息化建設作為土地資源管理的重點，強化土地資源管理系統的標準化和自動化。土地資源管理信息系統的建設不應盲目進行，應側重于管理水平的提高，實施統一、綜合規劃和試驗戰略，以支持規劃信息管理系統的管理。

3.5建設專業隊伍

在土地管理領域內加大懂技術、會管理、善創新人才的培育力度，使之成為遙感、測繪、地質礦產及土地資源領域復合型人才，為不斷應用新技術提供人才保障，使土地管理信息化建設隊伍更加專業。

結語：

新時代對我國的土地儲備開發工作提出了新的要求，當前我國土地儲備開發工作存在較多的不足，往往受到政府沒有充分發揮作用以及資金無法得到保障等因素的影響。對此，應合理地做好土地工作規劃，確保土地儲備開發項目順利開展，使土地儲備開發工作在新時期下快速發展，取得更輝煌的成就。

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