房地產成本控制的突出問題及其精細化管理探討

徐育莉

【摘要】在我國經濟不斷發展的今天，國內關于房地產行業在市場上的競爭日益激烈，對此國家頒布了很多相關的政策進行約束，以往粗放式的經營管理模式就已經很難再繼續了，房地產行業的發展需要重新回歸理性。所以在這個階段，部分企業不能只顧自身的發展，更需要進行精細化管理，企業需要根據市場的需求和變化發展來不斷提升核心競爭力，但是在房地產成本控制和管理中存在著一些問題，極大的阻礙了房地產企業的發展，針對突出性問題需要制定有效的對策，來進一步推動房地產的整體經濟效益。

【關鍵詞】房地產企業;成本控制;精細化管理;問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.109

房地產企業對成本控制就是用什么辦法去管理好成本，達到成本最優化。這在企業財務制度中也是重點，同時企業想要取得更好的發展，還需要對精細化管理方面進行控制。但是從目前的狀況來說， 我國房地產企業在對成本的控制中還存在著很多問題，對此，企業要對這些問題加以重視，結合現今的政策和實際的情況，實行有效的成本控制措施，為房地產企業實現可持續發展打下堅實的基礎。本文將從精細化管理和成本控制，以及目前所存在的問題進行詳細的分析。

1、我國房地產企業成本管理的現狀

所謂房地產企業的成本，就是指一個項目完成的開發之后所需要的全部成本，包括項目前期的可行性需求，設計方案、后期對項目的開發，銷售、交付以及項目的售后等過程，而這個過程中每個階段所產生的成本是不一樣的，需要對其分開進行成本控制管理。目前我國的房地產企業在這個方面做的有所欠缺，第一，管理方式老舊，存在不少的突出性問題，管理人員對成本管理思路沒有轉變，思路不清晰、沒有先進完整的管理體系，大多數的企業都是習慣性的先做完事情，進行結算的時候再去管理，缺乏對整個事件過程的控制和事后評估;第二、就是對成本管理的內容不全面，只關注到了一部分的成本進行控制，一旦按照合同控制進度進行支付款項的時候，極其容易忽略規劃和設計方面的部分工作，導致無法進行全面的成本控制。

2、開展全程成本控制和精細化管理的意義

房地產項目建設的主要特點是工程量大、施工周期長，需要大量的成本投入，而這些投入所涉及的范圍比較廣，有土地資源費用、工程的建設費用以及人工成本費用等等，這些費用的占比都比較大，要求房地產企業在開展的建設項目初期就要進行成本控制，以達到對項目進行有效合理的管控。因此房地產企業在項目前期，要做好成本控制的預算標準，把成本控制的標準貫徹到整個的管控體系當中，同時需要建立制度完善的財務體系。除此之外，房地產企業在成本控制管理的過程中要明確所有階段的控制目標，隱藏環節的剖析工作要準備好，這樣才能保障成本目標控制在部門的范圍之內，使企業在項目中獲得更大的經濟利益。

精細化管理則主要是用在對房地產成本控制時，通過專業的知識和角度來對所有的產品格式以及外包成本進行分析計算，同時還要了解影響成本控制的部分因素。持續的分析和總結客戶的需求，嚴格仔細管理運營成本，通過專家指導完成成本的估算方法，它的側重點在于能適當、自定義和深入了解客戶需求知識，從而使得公司進入到一個新的階段，獲得利潤，給房地產企業創造價值以及增加成本的管理。

3、房地產成本管理存在的突出性問題

房地產成本控制中存在著許多的突出性問題，比如投資方式不科學，工程的施工作業以及管理意識相對淡薄，沒有復核成本的目標以及成本控制的體系相對不完善，所以針對這類問題，需要及時應對和有效解決，提高房地產的成本控制水平，具體的內容表現為：

3.1投資方式不科學

房價之所以經過了這么長的時間還是一直上漲，其實是房地產企業在獲得土地的使用權后，圍繞著這塊土地周圍的房價也會自然而然上升，所以這也間接的說明房地產行業中的利潤是非常巨大的，間接的導致一部分的房地產開發商，急功近利，在還沒有經過分析投資，和前期調研的情況下，就匆忙進行，沒有充分的去考慮其中的成本問題，導致后續的成本難以控制，這對于房地產企業來說是有著非常消極的影響。此外，通過仔細分析發現，一些房地產企業在獲得土地后，才對周圍的環境情況進行分析考慮，一旦這些位置沒有判斷改造等問題所消耗成本，這就會阻礙了后續工地建設的施工要求，嚴重阻礙了施工，同時這里面也增加了很大一筆成本開支，嚴重的話可能導致房地產企業無法實現成本項目目標。

3.2施工現場管理水平較低

目前的房地產施工都是屬于大型項目，開發項目的時間耗時長，實施過程所涉及的范圍比較廣，企業在管理上會有很大的難度，特別是實施的項目過程當中，一定要嚴格把控好各個階段的施工流程。一旦管理松散，時間一久，工地就會比較混亂，這對成本管理來就更加困難。目前來主要原因還是在對施工現場中管理人員的管理水平比較低，導致整個房地產項目在施工的過程中存在著許多的問題，而對這些問題所用的解決方案也不理想，這樣在很大程度上就造成了項目的成本增加，除此之外，現場管理混亂的情況也很容易造成返工的情況，而返工也是一次成本的增加?，F在很多的企業都采用的動態管理模式對施工現場進行管理，但是這種情況，是不注重過程，很容易導致施工現場的一些臺賬對不上，沒有辦法及時了解現場動態成本的情況，造成成本控制風險后的相關管理問題。

3.3房地產成本控制體制缺乏適應性

一個房地產企業想要對其項目開發的成本進行合理有效的管控，首先就要明確成本管理是非常重要的一個環節，在項目開始時，要對各個階段進行相應的成本進行管控，逐漸形成一個完整的管理體系。而現如今很多房地產企業，其實都是沒有關于自身的一套管理控制體系。企業在對成本管理方面缺乏管理意識、和執行力度。企業財務部門其實只是一個計算成本管理中的一個環節，未能解決成本管理的根本問題。而完整的成本管理控制體系主要包括其對項目的前期預算、以及施工過程中的控制和事后的分析等等，還需要通過相關管理人員，對項目的成本支出等相關數據進行大數據分析，這樣才能夠發現和規劃好每個階段費用的消耗。由于體系的缺乏，就有部分員工鉆空子，對待工作采用消極的態度或者不合理化安排自己的工作，導致數據處理問題不能及時更新，因此就使得成本難以得到控制[1]。

4、房地產成本精細化管理的策略

4.1設計規劃過程的控制

為了能夠提高對房地產程企業精細化的管理，我們需要把設計的重點放在對成本的控制上，我們可以對各個規范過程進行控制，這樣可以給現場的現場提供一個基礎的成本管理控制方式，也是能夠使得整個房地產項目實施有效的成本管控方式，從而進一步是使得施工項目成本可以控制在合理范圍之內，對于房地產企業來說，在最初進行購買這塊地皮時，就需要先安排人員對其現場的工作進行調查，比如其周邊環境、以及對施工現場的一些障礙物等。通過對施工現場周邊的環境等相關信息方面調查后再進行判斷，控制其成本。除此之外，對項目設計師的要求也很嚴格，必須要有專業技能和素養。在設計工程中應該增加結構，降低成本，還需要保障施工的質量。只有控制好成本，這樣才能夠使得企業的經濟得到發展和提高。

4.2施工過程成本控制

其實在施工過程中的成本控制也是尤為重要的，這個環節是有利于落實房地產施工的成本控制，這樣能夠使企業獲得大量資源節約和提升房地產企業的經營利潤。在這個階段我們要做到的是在實施期間，盡可能的避免實際情況和成本目標出現較大差異的情況，而應該是要向目標房地產進行成本控制，這樣才能夠發揮出房地產中精細化管理的作用，同時在施工過程中，一定要先對圖紙進行審核，一旦發現不一樣的地方，就一定要采取措施，再加以改正;這樣能夠避免了很多事情的發生。在項目實施的過程中，我們一定要注重對過程中的數據收集和分析，一旦在施工過程中出現安全問題，需要立即采取相關控制措施，通過這種方式來使得這一定程度上能夠使得成本精細化管理落實到位，發揮其真正的實力[2-3]。

4.3落實核數精細化管理

隨著公司的不斷發展，精細化管理將逐漸和成本精細化管理的個性化需求結合在一起，這樣能夠實現房地產成本精細化管理的穩定發展，對于房地產公司來說，其成本管理的工作應該側重于科學的方法估算精細化管理，并且在子項目上建立好每個階段所完成的工作，表現出個人的積極性和主動性，并且積極的鼓勵員工，這樣能夠提升他們的敬業精神和工作效率，與此同時，房地產公司還可以組織專業的團隊，對評估和責任人都進行責任劃分管理。對此公司實施精細化管理并且加強所有項目聯系成本控制是非常有必要的。

4.4重視現場管理

現場管理也是房地產成本控制的重中之重，在項目實施的過程中，要對其各個階段都進行一定的成本控制，這樣能夠有效的節約成本。管理人員必須要有著專業的知識水平、管理能力以及風險意識，這樣才能夠在實際的開發過程中通過分析各種因素后，找到實際發展實施有效的解決措施，而在施工現場的過程中最關鍵的就是要保證材料的質量，在最大限度上避免出現資源浪費的現象，這樣才能夠節約控制成本[4-5]。

小結：

綜上所述，房地產企業要注重對項目的成本控制以及精細化管理，只有在每個階段都進行成本控制，才能有效避免出現資源浪費的情況，也能夠有效提高企業的核心競爭能力，為房地產企業今后的可持續發展提供動力。

參考文獻：

[1]王雙琦.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].中國住宅設施，2020（4）：79-80.

[2]蘇振亞.房地產成本影響因素及其精細化管理[J].建材與裝飾，2018（9）：153-154.

[3]楊濤.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理探析[J].科學大眾：科技創新，2019（12）：246-246.

[4]花浩淞，張顯.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].名城繪，2020（6）：0003-0003.

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