房地產企業資金風險分析及防范措施研究

文/祁自周（天津弘創置業有限公司）

2015年，廣西靈川縣“金海國際”樓盤由于資金鏈斷裂而停工，涉資高達4億元的項目被迫進行“破產重組”，被另一家公司并購。在房地產行業快速發展的過程中，市場競爭也在逐漸加大，作為資本密集型行業，資金在房地產行業的全流程中占據著至關重要的地位，一旦房地產企業的資金出現問題，輕則會導致房地產項目的停滯、中斷甚至失敗，重則導致一個企業集團資金鏈斷裂，企業破產。近年來市場上不斷有企業集團因資金管理不到位產生項目開發失敗和破產被收并購。另外，在擴大企業規模，占據更大市場的過程中，管控資金風險也是房地產企業非常關鍵的管理目標。因此，識別企業和行業內面臨的資金風險和因素，尋求更好的防范措施，更好地規避風險，是房地產行業亟待解決的問題。

一、房地產企業面臨的資金風險

房地產行業存在的資金風險由多種因素引起，首先是存在于投資和籌集資金行為中的風險，房地產行業的工程項目都比較大，項目開始前需要籌集大量的資金用于項目的獲取和建設，一旦無法籌集到足夠的資金，項目就無法推進，會造成前期很多準備和努力都付諸東流。除此之外，企業會將籌集來的資金用于房地產投資，如果投資不準，回報難以及時補償債務，企業也會陷入困境。市場利率的上升和下降也會相應地影響房地產行業成本的上升和下降，對企業的資金鏈造成影響，與之相似的還有由于匯率變化和通貨膨脹所帶來的資金風險。在房地產企業的運營過程中，可能會出現房屋貸款人的貸款質量差，信用程度低，沒有按期償還貸款，會導致企業難以收回成本，無法償還債務。在開發過程中，如果企業經營不善或者沒有制定合適的銷售策略，造成房屋銷售困難，無法按期取得資金回籠，現金流入無法得到保障，也會帶來嚴重的資金風險。最后，企業的資金管理水平也是影響企業資金風險的重大因素，對企業現金流把控不準很容易造成資金鏈緊張，形成資金風險。上述都是房地產行業中存在的資金風險，深刻影響著行業和企業的發展[1]。

二、影響房地產企業資金風險的因素

（一）來自外部環境的影響因素

房地產行業面臨的資金風險，有部分來自于外部環境的影響。比如自然環境對房屋建設和項目開展順利與否的影響，在項目初期，如果房地產開發商沒有進行詳盡的調研和考察的話，在房屋選址的問題上出現失誤，會對后期房屋的建設以及房屋的銷售造成很大的影響，很多爛尾樓以及銷售不出去的空置房提醒著企業和行業，自然環境的考慮至關重要。政治環境以及經濟環境對于房地產行業來說也很關鍵，這些來自于企業外部的客觀因素會對企業的財務狀況和資金狀況產生巨大影響，目前房地產行業屬于我國快速發展的產業之一，房地產行業的發展與我國市場經濟的發展息息相關，經濟環境又反過來制約著行業的發展，所以經濟的波動、匯率和利率的變化、國民生產總值的變化等都會影響大房地產企業的運作[2]。目前我國在房地產行業有待完善和發展的法規制度、個人信貸中存在的違約風險也都是帶來金融隱患的重要原因。

（二）來自企業內部的影響因素

來自于企業內部的風險也阻礙著企業的發展，房地產企業應該對此多加重視。一方面，目前房地產企業融資的主要渠道還是來自于銀行等金融機構，無論是在開發初期的貸款、房屋建設的貸款，還是購置土地的貸款和住房消費的貸款，主要依賴于商業銀行，這就把企業運作和銀行的風險緊緊捆綁，一旦銀行運作出現風險，房地產企業就會出現危機。在房地產行業內的各個利益主體之間的矛盾也會導致房地產企業運作的風險，如果不能平衡好土地供應商、房地產開發商、銀行、政府和消費者之間的利益和合作關系，就會導致項目開展得不順利，對房屋建設和銷售以及消費者使用都造成一定的困難。另一方面，企業戰略規劃與企業實際資金狀況的把握對企業發展至關重要，目前各開發企業仍以追求企業規模為首要目標，為了年度銷售沖千億、進入行業前多少名為戰略目標，但不能很好地制定合理的財務戰略與之匹配，很容易造成投資積極冒進，造成資金鏈斷裂風險[3]。

三、更好防范房地產企業資金風險的解決對策

（一）加強和優化對資金的管理

在房地產企業準備投入大量資金之前，也必須要針對所投資的各類項目進行細致分析與判斷，必須要考慮到自身的經營風險以及管理風險，也必須要結合自身經營與發展的實際情況進一步優化各類項目投資資金的管理工作。加強和優化對項目投資資金的管理，要求房地產企業派遣專業的管理部門或者是相關管理人員，結合房地產企業當前經營與發展的具體情況進行細致分析，隨后依照房地產企業當前所面臨的資金周轉問題以及資金審核問題，進行全方位分析與把控。房地產企業內部高層管理人員也需要針對房地產企業所容易遇到的各類資金控制問題以及資金管理問題進行事前分析與處理。有效控制房地產行業的資金風險，就需要加強對企業資金的管理。要根據實際情況對企業的融資渠道進行創新和拓展，減少企業對商業銀行貸款的依賴。對企業的資金結構進行檢測和優化，保證資金籌集過程中的穩定和安全，對企業的資金進行集中管理，提高資金使用的效率和安全。加大對商品房的銷售力度，可以通過系列的促銷活動加快對房屋的銷售，推動企業資金的回流速度，穩定企業的債務償還能力。除此之外也要加強對于企業投資的管理，以便保證企業的正常運行。在投資初期要加強對于目標投資項目的評估，對投資的風險和可行性進行分析和預估，以便確定投資時間和投資力度，避免企業資金難以回收[4]。

（二）建立適合企業發展的財務戰略

為了從根本上加強房地產企業對于項目投資資金的管理與控制，則必須要立足于房地產企業資金風險分析的具體情況，深入研究財務資金審批工作以及財務管理工作方面的具體問題。建立適合于房地產自身經營與發展的各類財務戰略，可以幫助房地產內部高層管理人員更加直觀、清晰地看待財務資金管理工作方面的具體問題，也可以幫助相關管理部門以及管理人員及時查找財務管理工作之中的具體問題。房地產企業要從自身出發，建立適合企業發展的財務戰略。加強企業自身的管理，規范房地產開發項目各個環節的工作，加強企業人員的相關素質，提高項目的專業性，保證產品的高質量。從企業整體出發建立合適的發展戰略和財務戰略，二者是相互影響和相互制約的，財務戰略的制定和實施都需要考慮到對企業整體戰略的影響，確保在企業戰略的可行性范圍內。另外，要關注企業的內外部環境，比如政治和經濟環境對企業發展和資金狀況的影響，及時對企業的財務戰略進行適當的調整和優化，通過合適的戰略指導房地產企業項目的開展和推進，保證在項目過程中企業資金的使用安全和項目后資金的順利回收，促進房地產行業的健康發展和進一步擴大。

（三）構建完善的預警系統

科學技術的發展給各行各業都帶來了深刻而廣泛的變化，在降低房地產行業資金風險、推動行業健康發展的過程中也可以發揮重要的作用。目前，眾多的都通過建立企業內部的預警系統企業防范資金風險，這在企業的戰略管理中是必不可少的部分。因此，房地產企業也應該構建完善的預警系統，借助計算機網絡技術實現企業對資金更好更安全的管理和使用[5]。企業可以通過預警系統設置相應的指標和預算，對資金的流動實現自動化的檢測和預警，全面監測企業的財務狀況、運營狀態、投資狀況以及債務的償還能力，并結合相關的數字金融模型對市場和經濟情況進行分析，對在項目的投資階段、開發建設階段、銷售階段可能出現的風險進行預警。

（四）加強項目的營運能力

房地產企業需要不斷加強項目的營運能力。在項目開始前做好全面預算管理，通過企業的預算系統編制詳盡的年度預算和項目預算，在項目過程中時刻關注實際收支與預算收支的差異，及時發現潛在的資金風險，對企業的進一步經營和項目的后續進展及時安排和計劃。在項目的前期準備過程中，要做好對項目開展的策劃，正確定位項目，保證項目的質量和合理排期，確保項目的順利開展。在項目管理上，成立專門的項目組并且提高項目管理的專業度和標準，重視項目內部各部門的合作和溝通，保證項目各節點的順利進行，引進先進的項目管理手段和方法，完善項目管理的規范，并且通過專業的監督機制對項目全流程進行監督考核，以提高項目收益。在項目成本的管理上也要進行規范化的控制，設置合理的成本目標，在保證項目質量和安全的基礎上有效降低項目成本，提高房屋的價格優勢。另外，企業內部要重視對企業財務的分析和監督，有效提高企業項目的運營能力。

（五）建立高效的市場監督體系

高效的市場約束機制能夠有效提升行業和企業的發展。缺乏有效的市場監督和約束機制，會導致在資本營運過程中將風險轉移至某一個利益方，致使行業內各個利益方的利益失衡，對房地產行業的發展造成損傷。只有通過市場監督約束機制有效化解資金風險，平衡好各方利益，才能保證項目的順利實施。政府和企業要共同努力推進構建和完善房地產行業相關的法律法規，減少房地產行業所面臨的外部風險，為房地產項目的開展、資金的流動和回收建立法律保障。也要推動個人信用制度的完善，降低個人信貸過程中的違約風險，為房地產企業和商業銀行提供更好的保護，可以通過加大信貸違約行為的懲罰力度，加強信用等級的評定工作等方式來實現。通過有效的市場監管和信貸監督提高企業的資金安全。

（六）提升管理人員的專業工作能力及職業素養

如果房地產企業高層管理人員想要從根本上改進企業內部資金管理工作以及風險防控工作的實際效率，則必須要選派專業技術操作人員以及各類工作人員參與其中，必須要不斷提升管理人員的專業工作能力以及相關職業素養。首先，房地產企業高層管理人員必須要選派高素質、高水平的工作人員參與其中。必須要認真檢查每一位工作人員的各類從業資質以及相關技能資格證書，必須保證每一位管理人員以及工作人員均可以持證上崗。在正式開展資金審核工作以及財務管理工作之前，房地產企業內部高層管理人員必須要將全體工作人員集中起來，進行統一的工作培訓，或者是開展各類職業教育活動以及主題培訓活動，必須要保證每一位工作人員以及管理人員均時刻正確意識到自身的工作職責以及工作價值。同時，也必須要保證每一位管理人員具備一定的責任意識、問題意識以及工作意識。其次，房地產企業內部各級管理部門需要在日常管理工作之中反復多次強調財務管理工作的重要價值以及重要意義，也必須要向全體工作人員以及管理人員認真講解企業資金風險防控工作的具體要求以及相關工作原則。通過此種形式，可以進一步提升房地產內部各級管理人員的專業工作能力，逐步優化房地產企業內部資金風險防控工作的具體流程，細化具體的工作內容，逐步改進相關工作模式，進一步提升實際的工作效率。

四、結語

綜上所述，有效的資金管控措施能夠很好地規避相關的資金風險，保證房地產行業資金的健康使用和正常流動，促進房地產行業的進一步發展。相信在未來房地產行業不斷擴大規模的過程中，更好的資金管理手段和市場約束機制會在相關人員的努力下誕生并為行業助力，不斷增強企業的競爭力和行業的穩定性。