撇開業(yè)委會實行『自我管理』，能否拒繳物業(yè)費

（本欄編輯∶陳妙貞）

編輯同志：

鑒于業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中的收費超出了我們的限額，我們同一單元的業(yè)主決定實行“自我管理”：我們單元所有涉及物業(yè)管理的問題，均自行負責，不要物業(yè)公司介入。請問：我們能否據(jù)此拒絕繳納物業(yè)費？

讀者：顧芳芳

顧芳芳讀者：

你們不得拒絕繳納物業(yè)費。

一方面，“自我管理”協(xié)議侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。《民法典》第273條第一款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”即盡管你們對建筑物內(nèi)的住宅等專有部分享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，但鑒于你們對除此之外的其他共有部分也有對應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)，其中包括承擔管理、維護該共有設(shè)施的費用，該費用當然包括在物業(yè)管理費用之列，故你們不能以任何理由拒絕承擔。且你們拒不承擔，自然會增加其他業(yè)主的負擔。

另一方面，你們“自我管理”的約定無效。雖然《民法典》第284條規(guī)定：“業(yè)主可以自我管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”但其中的“業(yè)主”并非是指幾個業(yè)主或者是某一單元的業(yè)主，而是指該小區(qū)的全體業(yè)主。同時，該法第278條指出：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”即有權(quán)決定由業(yè)主自我管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的主體只能是“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主”，而你們的“自我管理”雖然經(jīng)所在單元全體業(yè)主同意，但并沒有得到小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主認可。

顏梅生