房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理與籌劃問題研究

文/高學(xué)鳳（上海合茂房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）

近年來，國家為了減輕納稅人的繳稅壓力，發(fā)揮稅收政策在經(jīng)濟發(fā)展中的作用，征稅相關(guān)政策不斷更新，向著公開透明的方面進(jìn)行拓展。由于房地產(chǎn)市場的價格關(guān)系到國計民生，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展逐漸受到了人們的重視。房地產(chǎn)企業(yè)也響應(yīng)國家稅收要求，在遵守稅法的前提下，認(rèn)真履行業(yè)務(wù)，通過稅務(wù)的管理與籌劃，對企業(yè)的生產(chǎn)成本及經(jīng)濟效益進(jìn)行有效了管控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)管理與籌劃運用現(xiàn)狀

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，所涉及的資金數(shù)額較大，并且會涉及增值稅、企業(yè)所得稅等多種不同類別的征稅項目。項目竣工之后還需要繳納數(shù)額較大的稅款，增加了企業(yè)的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)與發(fā)展是需要資金作為支撐的，當(dāng)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不及時，就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。據(jù)此，實施稅務(wù)管理和籌劃工作，在項目開始前進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，科學(xué)地對納稅時間和繳納金額進(jìn)行管理，合理分配稅收在整個項目開發(fā)周期的分布，一定程度上減輕了不同的開發(fā)階段企業(yè)現(xiàn)金流的壓力，合理降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃的過程中，只有提前對國家相關(guān)稅法進(jìn)行正確理解和透徹把握，才能更好地享受政策所帶來的優(yōu)惠，降低企業(yè)本身的稅收成本，因此，也從側(cè)面督促了企業(yè)去學(xué)習(xí)和研究法律知識，并了解違法行為的相關(guān)規(guī)定，增強了納稅人的規(guī)劃意識，提高了企業(yè)納稅的積極性，規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理與籌劃中存在的不足

（一）企業(yè)對稅務(wù)管理和籌劃認(rèn)識不全面

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)管理及籌劃時，只是從字面上進(jìn)行理解其意思，沒有充分了解其本質(zhì)意義，甚至為了一味追求稅負(fù)而忽略了其他方面的發(fā)展。一般表現(xiàn)為：沒有理解房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的工作本質(zhì)，甚至分不清和偷稅漏稅概念的差別，在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中只是考慮經(jīng)濟效益，沒有從整體上考慮問題，影響了最后的籌劃效果。

（二）企業(yè)稅務(wù)工作人員綜合水平有待提升

一方面，相關(guān)工作人員自身綜合技能不高，僅僅重視企業(yè)的經(jīng)濟利益，就有可能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃偏離企業(yè)所預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，阻礙企業(yè)的正常發(fā)展。另一方面，稅務(wù)政策更新較快，如果沒有專業(yè)技能較強的人才對房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營工作進(jìn)行指導(dǎo)，企業(yè)難以完全正確把握住稅收政策相關(guān)要求，就有可能錯過籌劃的最佳時機。

（三）行政執(zhí)法對籌劃的實施產(chǎn)生制約

稅收法律在最初制定時，很容易存在規(guī)定不夠明確的部分，導(dǎo)致出現(xiàn)法律漏洞。因為對于稅務(wù)機關(guān)而言，在執(zhí)行稅收政策方面只會更看重國家整體的稅收狀況，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員在理解相關(guān)政策時，往往首先考慮到自身企業(yè)的利益，再來制定發(fā)展的方向，因此很容易產(chǎn)生矛盾。部分稅收規(guī)定中對于處罰和優(yōu)惠減免的標(biāo)準(zhǔn)并不明確，必須要在適當(dāng)?shù)臅r機下進(jìn)行探討后才能落到實處，導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)企業(yè)難以實現(xiàn)計劃中所制定的目標(biāo)。

（四）相關(guān)部門對于財務(wù)的監(jiān)管不夠

房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于利潤相對較高的行業(yè)，其中部分企業(yè)為了獲取更多的利益，進(jìn)行偷稅等違法行為。由于相關(guān)部門的監(jiān)管力度不夠，給企業(yè)的稅務(wù)管理工作帶來許多困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理與籌劃的建議

（一）企業(yè)要加強對稅務(wù)管理與籌劃的認(rèn)識

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展相關(guān)統(tǒng)籌納稅工作時，要遵循國家法律以及所在地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，對企業(yè)自身的特點以及發(fā)展前景進(jìn)行深入探討，選擇能夠獲取一定效益又能夠增長實力，適合自身發(fā)展的方案，以實現(xiàn)政策與自身發(fā)展的巧妙融合。其次，企業(yè)應(yīng)從戰(zhàn)略發(fā)展的角度籌劃，具備更為全面的思維模式，注重企業(yè)的后續(xù)效益，在實施籌劃與稅務(wù)管理方案的過程中，企業(yè)相關(guān)管理人員要做到對內(nèi)部稅務(wù)進(jìn)行實時關(guān)注，根據(jù)變化找出應(yīng)對的措施。最后，在對稅務(wù)籌劃項目進(jìn)行決策的初期，需要針對項目整體進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，要深入考慮企業(yè)自身的納稅成本，選擇一種高效的方案，進(jìn)而在實現(xiàn)企業(yè)的納稅籌劃的同時，也能緩解企業(yè)自身的壓力。

（二）全面提升財務(wù)人員綜合水平

首先，工作人員要全面提升自身的道德修養(yǎng)，在面臨企業(yè)利益上的抉擇時，始終秉承自身的職業(yè)道德遵紀(jì)守法；其次，稅務(wù)籌劃人員還要提升專業(yè)技能，不僅要時刻關(guān)注相關(guān)稅收政策與法律，時刻學(xué)習(xí)以更好地掌握理論知識，深入地了解稅收法規(guī)，做到依法管理和籌劃，以保障在房地產(chǎn)企業(yè)中稅收方案能夠被準(zhǔn)確地落實。最后，財務(wù)人員還要具備豐富的實操經(jīng)驗，能夠結(jié)合目前企業(yè)的具體情況，對企業(yè)所涉及的稅務(wù)種類以及數(shù)額合理分析，最終制訂出與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r相適合的稅務(wù)籌劃方案。

（三）建立稅務(wù)統(tǒng)籌機制，落實法律法規(guī)

近年來，國家稅收體系不斷完善和健全，落實降低稅負(fù)進(jìn)行納稅的相關(guān)措施就要在納稅方式種類繁多的情況下完成。

首先，要解決房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)管理與籌劃的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中就要按照國家及地方的法律法規(guī)中所指定的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)籌，只有所有企業(yè)都受到法律的制約，才能全面保障企業(yè)的基本利益。其次，企業(yè)日常運營中，還需要建立和完善相關(guān)的稅務(wù)籌劃體制，制定有效且科學(xué)的措施，更好地保障企業(yè)在發(fā)展過程中落實法規(guī)。最后，企業(yè)相關(guān)籌劃人員通過對稅法的分析及運用，按照標(biāo)準(zhǔn)減少不必要的開支，最終享受到政策所帶來的優(yōu)惠。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中重點的稅務(wù)籌劃

（一）關(guān)于土地增值稅務(wù)管理與籌劃

首先，如果納稅人對平常的普通住所進(jìn)行售賣，增值額的數(shù)額沒有高于扣除項的20%，免征；其次，根據(jù)國家相關(guān)政策需要被征用的，或是以房地產(chǎn)入股等情況下，同樣免征；最后，企業(yè)在日常運營中兼并房地產(chǎn)項目，從被兼并企業(yè)向兼并企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)入的，免征。這些情形中，排在后面的都屬于是特殊情況，很少發(fā)生，那么對于第一種減免情形，則是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的稅務(wù)管理與籌劃重點。

在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃時，必須確保其合理性，可按照以下幾種方法進(jìn)行評估：①市價評估法：聘請當(dāng)?shù)氐耐恋貦C構(gòu)將含有商業(yè)中心的板塊按照市場的價格進(jìn)行評估；②占地面積法：適合用于在各清算單位中占地面積包含了第三方測量的情況；③基座占地面積+建筑面積分?jǐn)偣裁娣e法：是指將基座占地面積和建筑面積兩者進(jìn)行分?jǐn)偅饕糜诘蛢r多層住宅和低價高層住宅中不同清算單位進(jìn)行清算的情況；④建筑面積法：在一些高層建筑中，含有獨立的商業(yè)板塊的，可以用此方法；⑤銷售收入比例法：對于同一土地增值稅中要進(jìn)行清算的不同類產(chǎn)品，可使用此方法進(jìn)行評估，保證其科學(xué)性。

在實際籌劃中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意：對于具備不同核算要求的項目，分別進(jìn)行增值額的核算，對于不符合要求的項目，不能進(jìn)行免征。

（二）關(guān)于企業(yè)所得稅的稅務(wù)管理與籌劃

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的籌劃中，需要滿足相關(guān)法律的規(guī)定，有以下幾種方式可以進(jìn)行所得稅的籌劃：（1）伴隨著稅收政策的改革，企業(yè)可合理進(jìn)行選擇稅收的優(yōu)惠政策；（2）企業(yè)可以制定新的規(guī)定，構(gòu)建更完善的組織架構(gòu)；（3）應(yīng)用不同的折舊方法來開展企業(yè)所得稅稅籌；（4）企業(yè)可利用存貨計價的方法來開展企業(yè)所得稅稅籌；（5）企業(yè)在銷售方式上的選擇不同，對企業(yè)財產(chǎn)的引入和贏利都有著不同的影響，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)銷售方式的選擇控制收入確認(rèn)的時間來緩解稅金的經(jīng)濟效益；（6）在滿足相關(guān)法律規(guī)定的前提下，企業(yè)可以列支當(dāng)期花銷來減少所得稅，合理合法地開展納稅籌劃。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在對所得稅進(jìn)行規(guī)劃分析時，也需要從企業(yè)的利潤以及成本的開支上進(jìn)行改進(jìn)。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在所建設(shè)的項目還沒有進(jìn)行竣工結(jié)轉(zhuǎn)之前，按照固定利潤率計算企業(yè)所得稅，待收入實際結(jié)轉(zhuǎn)再按照收入成本法計算企業(yè)所得稅，這樣存在兩個方面的問題：一是對于利潤率低的開發(fā)項目，存在企業(yè)所得稅先繳，實際結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時虧損，后期沒有開發(fā)項目的情況下之前的虧損無法進(jìn)行彌補；二是房地產(chǎn)企業(yè)的成本支付存在一定的滯后性，如無法及時取得施工單位開具的工程發(fā)票在所得稅計算時會造成先繳企業(yè)所得稅，后期開具的工程發(fā)票入成本時無實際收入結(jié)轉(zhuǎn)，故需房地產(chǎn)企業(yè)及時辦理結(jié)算并且取得相應(yīng)發(fā)票。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)管理和籌劃的過程中,要保證工作的內(nèi)容與相關(guān)稅收政策有所呼應(yīng)，為了更高效地實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，財務(wù)人員還需要深入學(xué)習(xí)相關(guān)法律及所在地區(qū)的規(guī)定，時刻關(guān)注稅務(wù)籌劃的工作重點，確保符合法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員要提升自身水平，綜合分析企業(yè)的各項發(fā)展?fàn)顩r，實施科學(xué)合理的稅務(wù)統(tǒng)籌計劃，減少投入，促進(jìn)企業(yè)多項效益的增長。