新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的創(chuàng)新

林思穎

（福建省廈門市杏林建設(shè)開發(fā)有限公司，福建 廈門 361022）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，是實體經(jīng)濟的重要組成部分。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出上升趨勢，一些品牌企業(yè)越做越大，實力不強的企業(yè)開始逐漸被市場所淘汰，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)逐漸向集團化、品牌化發(fā)展。在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理模式是決定房地產(chǎn)企業(yè)能否在激烈市場競爭中獲得一席之地的重要因素。在新形勢下想要提升相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，使其能夠獲得更多的利益，我們需要完善企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)管理模式，優(yōu)化產(chǎn)品方案，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，提升自身創(chuàng)新意識，不斷把握新時代技術(shù)，緊跟時代潮流，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)管理制度，提升員工整體素質(zhì)，從而達(dá)到提升企業(yè)效益的最終目的。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理存在的不足

（一）管理意識不足

我國房地產(chǎn)行業(yè)雖起步較晚，但我國城市化發(fā)展速度十分之快，房地產(chǎn)企業(yè)被我國的城市化速度不斷推動著向前發(fā)展。過快的發(fā)展致使我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中存在頗多問題，例如缺乏相應(yīng)的資產(chǎn)管理意識，缺乏完善的員工管理方式，過于關(guān)注眼前的短期投入收益，過分追求經(jīng)濟效益而忽略企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，對企業(yè)內(nèi)部的管理制度不重視，沒有充分認(rèn)識到全方位制度建設(shè)對企業(yè)經(jīng)營管理的重要性等等。

企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)管理制度并不完善，致使企業(yè)在運行過程之中經(jīng)常出現(xiàn)種種問題。缺乏全面地管理意識導(dǎo)致企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)維修、售后等方面存在很大問題，無法為客戶提供真正滿意的服務(wù)，這些對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來說十分不利，對于缺乏全面管理意識的房地產(chǎn)企業(yè)來說，員工的服務(wù)意識不強，客戶投訴企業(yè)信譽低是常見的狀況。并且不完善的資產(chǎn)制度會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制方面缺乏相應(yīng)的管理依據(jù)，導(dǎo)致對內(nèi)部資金的不合理利用。企業(yè)由于管理意識的缺乏，無法得到良性發(fā)展，不具備可持續(xù)發(fā)展的能力，與當(dāng)下時代步伐無法融合，無法獲得長遠(yuǎn)收益，很可能終將陷入困境走向滅亡。

（二）管理方式有待完善

大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理體系，資產(chǎn)管理方式松散，自身企業(yè)無法在體系化、制度化的管理體系下正常發(fā)展。一些業(yè)務(wù)較多或者有較多子企業(yè)的集團公司，針對不同公司或者不同業(yè)務(wù)，不同區(qū)域的公司未能實行差異化管理，片面的采取單一的利潤考核的管理方式，容易使局部公司或者單一項目出現(xiàn)失控的現(xiàn)象，容易在該項目上出現(xiàn)漏洞，可能會以點及面影響到整個公司的運行與發(fā)展，對公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃十分不利。大型的集團企業(yè)也常出現(xiàn)部分子公司的項目經(jīng)理工程專業(yè)能力強，全面管理能力弱的情況，除了在建筑施工上可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題，也常出現(xiàn)一下問題：一些工作人員自律性差、道德意識低、學(xué)習(xí)積極性不強、容易缺乏職業(yè)操守，對企業(yè)發(fā)展的效益無法做出貢獻(xiàn)，對房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量也并不關(guān)注[1]。

（三）管理制度不夠健全

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間短，許多房地產(chǎn)企業(yè)并未能建立起完善的資產(chǎn)管理制度并將其嚴(yán)格地執(zhí)行。在房地產(chǎn)企業(yè)工程建造過程中操作不規(guī)范，無法有效提升生產(chǎn)效率，對工程實施過程中的經(jīng)濟風(fēng)險無法有效防范。一些房地產(chǎn)企業(yè)在剛剛建立發(fā)展時，資產(chǎn)管理制度并不完善，缺乏內(nèi)控制度，存在著很大的經(jīng)營風(fēng)險。在企業(yè)內(nèi)部有些管理制度只是擺設(shè)，是為了應(yīng)付檢查的手段，一些管理手段停留在文件上，甚至管理人員的口頭上，管理制度無法真正落實，執(zhí)行效率低下。一些企業(yè)的分配機制不科學(xué)，員工的激勵獎懲制度設(shè)計得不合理，不能真正調(diào)動員工的工作積極，提升企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展效益，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（四）風(fēng)險意識薄弱

我國房地產(chǎn)行業(yè)缺乏風(fēng)險意識，經(jīng)常面臨財務(wù)風(fēng)險以及成本風(fēng)險所帶來的損失。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得土地的開發(fā)使用權(quán)就需要投入大量的資金。隨著我國城市化水平的發(fā)展，近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫性的快速發(fā)展，大城市甚至一些縣城的樓市，無論是居住房還是商用房的價格都居高不下，高額的利潤導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商在項目投資上越發(fā)盲目。有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要獲得土地的開發(fā)使用權(quán)，就能夠在土地上順利進(jìn)行工程項目按期交付從而產(chǎn)生經(jīng)濟效益。企業(yè)沒有從財務(wù)預(yù)算的方面去分析開發(fā)的房地產(chǎn)項目，沒有在資金運作方面、經(jīng)濟效益回報率上做細(xì)致的財務(wù)預(yù)算與分析，企業(yè)無法將各項成本指標(biāo)進(jìn)行合理的清算并且層層落實，極其容易在資金管理上進(jìn)行盲目操作。倘若企業(yè)對成本的投入沒有準(zhǔn)確的定額，企業(yè)在項目建設(shè)過程之中，由于前期成本的錯誤估計，成本少于準(zhǔn)確定額會導(dǎo)致企業(yè)工程延期，成本過高可能會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部員工出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，最終都會影響企業(yè)經(jīng)濟效益。風(fēng)險意識的缺乏，一方面影響了企業(yè)的收益，另一方面也影響了企業(yè)的整體償債能力，有時甚至?xí)ζ髽I(yè)效益造成不利影響，成本負(fù)擔(dān)不斷加重，資金無法合理循環(huán)利用，資金鏈一旦斷裂，將會對企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p失[2]。

二、新形勢下企業(yè)資產(chǎn)管理優(yōu)化策略

（一）創(chuàng)新企業(yè)資產(chǎn)管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)管理方式上想要變革，需要創(chuàng)新企業(yè)的資產(chǎn)管理觀念，要培養(yǎng)適應(yīng)當(dāng)下市場發(fā)展趨勢，同時適應(yīng)整個時代發(fā)展潮流的現(xiàn)代化企業(yè)管理人員隊伍。企業(yè)需要充分認(rèn)識到創(chuàng)新經(jīng)濟管理概念對自身發(fā)展的重要性，不斷建立完善的資產(chǎn)管理模式，需要有完善的制度流程，以制度為基礎(chǔ)，在基礎(chǔ)上構(gòu)建科學(xué)完善的從人到資金到項目到公司以至全集團的全方位資產(chǎn)管理模式。同時也需要充分調(diào)動員工的工作積極性，提升員工的工作熱情，為員工提供良好的工作環(huán)境，營造出良好的企業(yè)氛圍，為員工自身發(fā)展做出規(guī)劃，提升整體員工凝聚力，為企業(yè)的管理以及人才培養(yǎng)提供更多可能。企業(yè)資產(chǎn)管理觀念的創(chuàng)新并不是單一管理部門或者財政部門的事情，是需要全體員工對相應(yīng)管理觀念進(jìn)行提升，企業(yè)需要在集團內(nèi)部對經(jīng)濟財產(chǎn)管理觀念進(jìn)行不斷地宣傳與科普。創(chuàng)新變革需要具備全局觀念，在推出相應(yīng)的舉措或者制度之前，要充分征求員工意見并取得反饋，可以先在局部進(jìn)行政策試點，再權(quán)衡利弊后逐漸向全公司推廣相應(yīng)的管理觀念。

（二）構(gòu)建健全的企業(yè)資產(chǎn)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)想要不斷變革、不斷創(chuàng)新，需要建立起完善的企業(yè)資產(chǎn)管理制度，健全的企業(yè)管理經(jīng)營制度是企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。相對應(yīng)的管理人員需要在遵循國家政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展特點以及戰(zhàn)略發(fā)展趨勢，制定符合自身企業(yè)的資產(chǎn)管理制度，推動企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新。在完善相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理制度時，需要對相關(guān)企業(yè)的各個部門、各項事務(wù)進(jìn)行全方位的考量，對其中發(fā)現(xiàn)的一些頑固性問題，探尋解決方式，若發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀的經(jīng)驗，則進(jìn)行記錄學(xué)習(xí)，為以后的管理提供更新的思路、更好的模板。企業(yè)建立科學(xué)的資產(chǎn)管理系統(tǒng)，制定相應(yīng)資產(chǎn)管理制度，實行全面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算上的計劃管理，可以使房地產(chǎn)的資金最大化合理利用。大型的房地產(chǎn)企業(yè)需要對不同項目的子公司或者不同部門差別對待，對于一些剛發(fā)展起來的部門或者公司來說，要對其加強監(jiān)管，在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵崗位設(shè)置更加嚴(yán)格的審批要求。對一些已經(jīng)進(jìn)入成長期的公司或部門來說，應(yīng)該采取目標(biāo)化的管理模式和企業(yè)經(jīng)營收入為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，給予其較大的自由度。房地產(chǎn)企業(yè)更多人性化的設(shè)計，能夠激發(fā)人的主觀能動性，需要在考核薪酬分配等多方面上積極創(chuàng)新，以人為本，建立科學(xué)化專業(yè)化的經(jīng)營管理制度，企業(yè)內(nèi)部重視民主決策，及時宣講，做好員工思想工作，注重人才的挖掘，建立高素質(zhì)的人才隊伍，不斷拓展員工能力提升空間[3]。

（三）創(chuàng)新優(yōu)化管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得資產(chǎn)管理方面的創(chuàng)新，需要創(chuàng)新優(yōu)化資產(chǎn)管理方式，注重在創(chuàng)新過程之中的管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要提高生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本，發(fā)展企業(yè)口碑需要創(chuàng)新過程管理，這需要重點加強對施工項目關(guān)鍵節(jié)點地把控，強化自身效率意識，提升自身創(chuàng)新觀念，把握當(dāng)下時代發(fā)展脈搏，做契合市場發(fā)展規(guī)律的企業(yè)。并且，還需要加強對工程項目完成后的評估以及動態(tài)匯總，對一個項目從開始到結(jié)束的過程中的種種數(shù)據(jù)價格變動、成本變動等進(jìn)行數(shù)據(jù)的歸類與匯總，形成該項目專門的數(shù)據(jù)管理庫，對其中出現(xiàn)的問題及時分析、及時解決，形成有效地管理經(jīng)驗。與此同時，在這過程中要加強信息化手段的應(yīng)用，在企業(yè)內(nèi)部建立信息化管理平臺，對相關(guān)項目的管理數(shù)據(jù)進(jìn)行及時糾正，對項目工程進(jìn)度、資金統(tǒng)籌等方面進(jìn)行分析，出現(xiàn)問題及時解決，對于資金流向、市場價格監(jiān)管動態(tài)成本等項目進(jìn)行嚴(yán)格把控。在企業(yè)內(nèi)部的信息化管理平臺上創(chuàng)建多個模塊，對項目的開發(fā)與企業(yè)的經(jīng)營管理實行全程的監(jiān)督以及動態(tài)化的管理，結(jié)合本企業(yè)的發(fā)展特點以及創(chuàng)新發(fā)展路徑，不斷改變自身管理方式，不斷提升自我，使企業(yè)最終獲益。

（四）加強對企業(yè)員工的培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)行業(yè)的基層員工普遍素質(zhì)不高，員工素質(zhì)對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用，企業(yè)內(nèi)部沒有高素質(zhì)的人才隊伍，就無法推動企業(yè)真正的創(chuàng)新與發(fā)展。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在對自身經(jīng)營資產(chǎn)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新時，更應(yīng)該注重員工素質(zhì)的培養(yǎng)，對員工開展系統(tǒng)性的培訓(xùn)，提升員工的創(chuàng)新意識，使員工明確地認(rèn)識到資產(chǎn)管理方式的完善對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要性，通過長期的規(guī)模化培訓(xùn)，使員工增強自身工作能力，提升自身職業(yè)素養(yǎng)，從內(nèi)在驅(qū)動自我，增長工作熱情，提升工作業(yè)績，從而促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。為了實現(xiàn)協(xié)內(nèi)部資產(chǎn)管理創(chuàng)新，主要是需要員工具備資產(chǎn)管理創(chuàng)新的意識與能力，在這方面還是需要加強對于員工的培訓(xùn)與指導(dǎo)，使其不斷增強對于資產(chǎn)管理創(chuàng)新的工作能力，在鍛煉中提升工作經(jīng)驗。[4]

三、結(jié)束語

目前房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國城市化水平的不斷推進(jìn)正在快速發(fā)展，市場上對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量要求越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)需要不斷完善自身，不斷創(chuàng)新自身財產(chǎn)管理制度，提升自身創(chuàng)新意識，對以往發(fā)現(xiàn)的種種問題進(jìn)行解決，全面地創(chuàng)新企業(yè)管理理念，優(yōu)化整體管理模式，提升全體員工素質(zhì)，提升市場競爭力，不斷推進(jìn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。