關(guān)于國有企業(yè)物業(yè)管理問題及對策研究

文/張衛(wèi)國（浙江省通信產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司嘉興市分公司）

30年前深圳最先學(xué)習(xí)國外住宅區(qū)物業(yè)管理的模式，開創(chuàng)了中國大陸物業(yè)管理的新紀(jì)元。30年來，物業(yè)管理在全國各地迅猛發(fā)展，并且初步建立了專業(yè)化、市場化、現(xiàn)代化、企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理機(jī)制。物業(yè)管理之所以能夠迅速發(fā)展是由于房地產(chǎn)開發(fā)速度、住宅建設(shè)整體速度驚人；住宅制度逐漸向產(chǎn)權(quán)多元化格局發(fā)展；政治經(jīng)濟(jì)體制實行政企分離，主輔分離改革，改變過去國有企業(yè)承載較多社會職能的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理以生產(chǎn)經(jīng)營活動為主的模式；人民生活水平的不斷提高，對房屋要求除了維修外，還要求附屬物設(shè)施、設(shè)備、治安、環(huán)衛(wèi)、場地、道路、綠化等方面進(jìn)行專業(yè)化管理。但是由于一些因素影響，物業(yè)管理并沒有能滿足人們對美好生活向往的期盼。

一、我國國有企業(yè)物業(yè)管理概述

國有企業(yè)物業(yè)管理就是從過去計劃經(jīng)濟(jì)時代的后勤部門演變而來的產(chǎn)物。

自黨的十九大以來，黨和國家的發(fā)展目標(biāo)始終是以人民為主，以為人民服務(wù)為宗旨進(jìn)行的各種舉措和重大指示。正是由于國家對民生問題的高度關(guān)注，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的機(jī)遇。

物業(yè)管理行業(yè)的興起也因為人民群眾的多元化需求。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民群眾在基礎(chǔ)物質(zhì)需求得到滿足的條件下，開始追求多層次、多樣化、多方面的其他民生方面的滿足。物業(yè)作為貼近和服務(wù)民生的行業(yè)，同時也承擔(dān)著更多社會責(zé)任。物業(yè)行業(yè)致力于為最前沿的民生問題提供服務(wù)，既是業(yè)主的總管家，為業(yè)主增加幸福感、安全感、獲得感服務(wù)，也是社區(qū)服務(wù)的總代理，發(fā)揮著其他行業(yè)不具備的特殊社會職能，比如提高城市社會形象、維護(hù)社會穩(wěn)定、倡導(dǎo)文明社會等。

二、國有企業(yè)物業(yè)管理方面存在的問題

（一）房屋設(shè)施老化嚴(yán)重，維修欠賬較多

國有企業(yè)職工住房多數(shù)都是二十世紀(jì)七八十年代建造，房屋相對來說比較陳舊，公共設(shè)施設(shè)備也較老，存在著很多安全隱患。而且小區(qū)職工住房多數(shù)是福利分配，并沒有住房維修基金，小區(qū)內(nèi)部各種維修費(fèi)用都是由國有企業(yè)承擔(dān)，具體維修根據(jù)國有企業(yè)資金計劃進(jìn)行維修。這樣會導(dǎo)致部分小區(qū)未按照實際進(jìn)行維修，部分偏遠(yuǎn)小區(qū)甚至并未進(jìn)行維修，維修費(fèi)也無法通過住房維修基金去解決。

現(xiàn)階段物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低，國有企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)對象對此并沒有深刻的了解，他們認(rèn)為只要交了物業(yè)費(fèi)，房屋出現(xiàn)的任何問題都應(yīng)該由物業(yè)去解決，但是實際國有企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)并不能承擔(dān)起如此巨額的費(fèi)用。

（二）物業(yè)管理企業(yè)沒有實現(xiàn)與企業(yè)主業(yè)管理的分離

國有企業(yè)物業(yè)管理是指對辦公區(qū)域、生產(chǎn)場所、企業(yè)職工住宅及家屬區(qū)的設(shè)施進(jìn)行的物業(yè)管理。當(dāng)前很多國有企業(yè)物業(yè)管理并沒有實現(xiàn)主輔分離，只是簡單把過去的后勤服務(wù)管理牌子換成了物業(yè)管理，但是從實質(zhì)看，并沒有改變物業(yè)管理職能、職責(zé)尚不明確，物業(yè)管理方面制定的管理制度和方法也無法滿足社會化、經(jīng)營化、專業(yè)化、市場化的現(xiàn)代管理模式?，F(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置并未跳出計劃經(jīng)濟(jì)管理模式，未跳出“襁褓”模式，仍然存在以養(yǎng)人為主現(xiàn)象。這樣的物業(yè)管理依舊具有無償性、福利型、封閉式等特點，導(dǎo)致物業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量無法滿足廣大職工及家屬的需求，物業(yè)管理也無法實現(xiàn)社會化、經(jīng)營化、專業(yè)化、市場化的現(xiàn)代管理，不得不依靠主辦企業(yè)的補(bǔ)貼、救助來維持生存。這種體制下，物業(yè)管理就是輔業(yè)，從普通員工到管理層人員的調(diào)配都不會引起企業(yè)的重視。物業(yè)管理長期處于人才缺乏境地，制約了國有企業(yè)物業(yè)管理的高效、高質(zhì)量發(fā)展。

（三）沒有打造出強(qiáng)有力的物業(yè)品牌

現(xiàn)階段國有企業(yè)物業(yè)管理還沒有打造出強(qiáng)有力的品牌，國企物業(yè)管理水平仍然有很大的提升空間，很多國有企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)并沒有探索出行之有效的管理規(guī)范和制度體系，導(dǎo)致物業(yè)管理水平很低。而且國有企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)對象也存在概念模糊、不明確現(xiàn)象，無法找準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)市場定位，以至于國有企業(yè)物業(yè)管理不能有效把握市場服務(wù)導(dǎo)向，在物業(yè)管理過程中也缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略計劃，物業(yè)管理企業(yè)長期依靠國有企業(yè)主業(yè)扶持，自身競爭生存意識較差，還無法成長為真正的市場主體。

國有企業(yè)物業(yè)管理只有自己形成獨特的品牌，才能在當(dāng)前的市場競爭中占有一席之地，脫穎而出，進(jìn)而滿足國有企業(yè)發(fā)展及市場管理的需求[1]。

三、強(qiáng)化國有企業(yè)物業(yè)管理對策

（一）整合物業(yè)資源，實現(xiàn)行業(yè)重組

整合社會資源是國有企業(yè)物業(yè)管理不斷前進(jìn)發(fā)展的重要方式，國有企業(yè)物業(yè)管理要充分借助社會各種資源解決實際管理問題，才能進(jìn)一步提高國有企業(yè)物業(yè)管理的核心競爭力。首先物業(yè)管理企業(yè)要全面了解業(yè)主需求以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意程度，盡力找出當(dāng)前被多次反映的物業(yè)問題，并對此采取改進(jìn)措施，提高物業(yè)管理水平，這樣才能更好地維護(hù)業(yè)主權(quán)益，從而提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。其次，關(guān)注國有企業(yè)職工個人問題、思想困惑，解決國有企業(yè)物業(yè)職工工資待遇等問題，讓職工能夠無后顧之憂地專注于本職工作，充分發(fā)揮職工創(chuàng)新思維，帶動國有企業(yè)物業(yè)管理水平的提升和高質(zhì)量、有效的服務(wù)。最后，注重解決國有企業(yè)物業(yè)管理的資金障礙，制定國有企業(yè)物業(yè)管理的精細(xì)化發(fā)展規(guī)劃，確定物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展方向，解決國有企業(yè)物業(yè)管理過程中的阻礙，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展效率的提升。

（二）物業(yè)管理與企業(yè)主業(yè)分離，進(jìn)行獨立經(jīng)營

近年來，國務(wù)院相關(guān)部門先后提出了關(guān)于分離企業(yè)后期服務(wù)和公益等社會職能、減輕企業(yè)社會負(fù)擔(dān)的意見和實施方法。這些意見的提出和實施更加深刻地揭示了國有企業(yè)管理體制改革的目的、方法、實現(xiàn)路徑。物業(yè)管理毫無疑問是國有企業(yè)的輔業(yè)，從企業(yè)主業(yè)分離出來進(jìn)行獨立經(jīng)營，以產(chǎn)權(quán)多元化為手段盡可能提高輔業(yè)的生存能力，也可以進(jìn)一步實現(xiàn)國有企業(yè)的壯大。物業(yè)管理最終服務(wù)的對象是業(yè)主，其良好的發(fā)展必然離不開業(yè)主的支持和認(rèn)可，所以提高業(yè)主對現(xiàn)代物業(yè)管理合理合法、優(yōu)越性的認(rèn)識毋庸置疑[2]。

（三）打造值得信賴的、強(qiáng)有力的物業(yè)管理品牌

物業(yè)企業(yè)文化品牌是企業(yè)綿延發(fā)展的DNA，如果說企業(yè)管理制度是“塑型工程”，那么企業(yè)文化就是“塑心工程”。應(yīng)該選擇文化與服務(wù)的完美契合點，塑造具有獨特特征的企業(yè)文化，為企業(yè)打造獨一無二的管理品牌。企業(yè)品牌的打造也要不斷進(jìn)行延展，從點到線、從線到面，實現(xiàn)品牌的“乘數(shù)效應(yīng)”。同時注重與同領(lǐng)域、同行業(yè)的溝通交流，提高自身物業(yè)企業(yè)品牌知名度。

打造物業(yè)管理品牌首先要建立長期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，找準(zhǔn)國有企業(yè)物業(yè)管理定位。其次，要走市場化的運(yùn)行路徑，實現(xiàn)資源的合理配置，進(jìn)一步適應(yīng)當(dāng)前專業(yè)化的市場競爭環(huán)境，獲得國有企業(yè)物業(yè)管理更多的市場份額，順應(yīng)國有企業(yè)物業(yè)改革發(fā)展。最后，要在健全國有企業(yè)物業(yè)管理制度體系的基礎(chǔ)上，營造物業(yè)管理企業(yè)文化，提高物業(yè)管理企業(yè)核心文化水平，使物業(yè)管理企業(yè)職工切實感受到企業(yè)良好的文化氛圍，為提高企業(yè)核心競爭力作貢獻(xiàn)[3]。

（四）提升物業(yè)管理智能化信息水平

依靠互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，打造智慧型、創(chuàng)新型物業(yè)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息化多功能物業(yè)管理，以此來提高物業(yè)管理水平。

比如信息系統(tǒng)增加線上報修、反饋、評價、生活繳費(fèi)等服務(wù)，提升線上業(yè)務(wù)辦理率，增加業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和居住的舒適度。同時可利用互聯(lián)網(wǎng)智慧監(jiān)控、安全信息管理等方式，實現(xiàn)線上、線下相結(jié)合的風(fēng)險預(yù)警管理和安全隱患排查，加強(qiáng)小區(qū)平安文明社區(qū)建設(shè)。也可在小區(qū)內(nèi)推進(jìn)家政、餐飲等服務(wù)，打造適應(yīng)市場需求的商業(yè)服務(wù)模式。

（五）強(qiáng)化物業(yè)管理人才隊伍建設(shè)，奠定人才基礎(chǔ)

物業(yè)管理看似簡單，其實不然，物業(yè)管理是一門涉及建筑、園林工程、施工工程、城市規(guī)劃等的綜合管理學(xué)科，同樣也需要懂管理、經(jīng)營、服務(wù)、公共關(guān)系學(xué)、法學(xué)等專業(yè)知識的人員。

企業(yè)的核心競爭力就是對人才的競爭，企業(yè)要建設(shè)專業(yè)的人才團(tuán)隊，就要從招聘環(huán)節(jié)開始選擇全能型人才，并加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部日常培訓(xùn)計劃的實施。人才的招聘是其一，其二還要用好人才，采取以崗定薪、提高福利待遇的方式留住人才，把職工收益與個人實際工作能力、企業(yè)整體收益相結(jié)合，實現(xiàn)公平公正的考核管理制度[4]。

四、總結(jié)

總而言之，民生無小事，枝葉總關(guān)情。國有企業(yè)物業(yè)管理要始終不忘初心、牢記使命，懷抱為民服務(wù)的情懷，真正提高人民群眾的幸福感、安全感、獲得感，在此基礎(chǔ)上不斷構(gòu)建更高質(zhì)量、更高效、更可持續(xù)的現(xiàn)代物業(yè)管理路徑，走具有中國特色社會主義的物業(yè)發(fā)展之路。對于文中提到的物業(yè)管理方面存在的問題，后文也提出了整合物業(yè)資源、實現(xiàn)行業(yè)重組、物業(yè)管理應(yīng)該與主業(yè)分離進(jìn)行獨立經(jīng)營、打造值得信賴的、強(qiáng)有力的物業(yè)管理品牌、提升物業(yè)管理智能化信息水平、強(qiáng)化物業(yè)管理人才隊伍建設(shè)，奠定人才基礎(chǔ)的相關(guān)對策，以期打造專業(yè)化、科學(xué)化的國有企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，解決物業(yè)管理過程中的各種問題，提升物業(yè)管理企業(yè)職工的獲得感，為構(gòu)建和諧社會、實現(xiàn)國有企業(yè)騰籠換鳥快速發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

相關(guān)鏈接

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者進(jìn)行管理。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、園林綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。