成本酬金制物業(yè)管理服務在行政事業(yè)單位的若干財務風險分析

吳葵

（廣州市留置管理中心，廣東 廣州 510520）

2003年國家發(fā)改委和建設部制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》中規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用”。不同于包干制固定收費，物業(yè)公司自負盈虧的形式，酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按一定比例或固定疏忽而支付給物業(yè)服務公司作為酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定支出，不足或結余均由業(yè)務承擔或享有。

由于酬金制可以較好規(guī)避惡意競標，更易滿足業(yè)主需求，更好的體現(xiàn)物業(yè)服務水平，越來越多業(yè)主選擇簽訂酬金制物業(yè)合同。實際工作中有事業(yè)單位也做出嘗試，但酬金制計費雖然有靈活性，但是實際實行起來需要更高的財務及管理水平，也存在一定的風險。物業(yè)管理服務包括綜合管理服務、房屋維修維護服務、設施設備維修維護服務、安保服務、保潔服務、綠化服務、停車場管理服務等等。

一、酬金制物業(yè)財務管理的特點

酬金制將業(yè)主預付款分為酬金和成本，酬金即為物業(yè)公司報酬，成本用于業(yè)主物業(yè)服務開支。成本部分由物業(yè)公司代為管理。物業(yè)公司將受托資金用于合同范圍內開支，有實報實銷的特點。物業(yè)公司收取固定比例或者固定酬金，用于合同運營開支的受托資金不足時，業(yè)主需要補足；資金有結余時由業(yè)主享有，可退回，可結轉至下年。

由于業(yè)主和物業(yè)公司存在委托管理和受托管理資金的關系，物業(yè)公司應向業(yè)主公開費用支出情況，業(yè)主享有合法的監(jiān)督權。事業(yè)單位采取酬金制，作為單一業(yè)主，在資金使用上可以做到直接審核支出。

二、酬金制在行政事業(yè)單位實行存在的若干財務風險

（一）預算方面

1.預算編制及執(zhí)行難以準確

由于酬金制講求據(jù)實支出，業(yè)主先按合同測算金額支付預付款，除物業(yè)公司酬金外的資金用于合同范圍內開支，資金計劃性和準確性不足，預算編制和執(zhí)行難度較大。存在超預算的風險。事業(yè)單位每年預算結余應由財政回收，如果支付的預付款有結余，若申請財政回收，資金從物業(yè)公司回退事業(yè)單位零余額賬戶，再申請財政回收，程序繁瑣；若不回收又存在資金沉淀的風險。所有酬金制合同的靈活性與事業(yè)單位預算的計劃性有一定的沖突，對預算編制和執(zhí)行的準確性要求很高，預算工作難度較大。

2.預算超定額控制風險

一是酬金制是采取預付的形式，合同報價雖有費用測算，但實際情況會與測算存在差異。物業(yè)公司與業(yè)務部門不會了解財政預算相關規(guī)定，實際執(zhí)行過程中存在超預算定額的風險，財務人員預算把控的難度較大。二是實際物業(yè)服務的范圍會超過財政預算物業(yè)管理服務定義的范圍，物業(yè)公司會提供消防維保、設備設施維保、房屋維修維護等服務，實際工作中專業(yè)維保服務物業(yè)公司會聘請第三方完成，物業(yè)公司本質提供一種“代理”服務，但實際采購政策、稅收政策等都無法體現(xiàn)這種“代理”行為，這些第三方完成的服務還是由物業(yè)公司簽訂合同支付費用，整個過程還是承包再轉包。這部分轉包服務，還是由物業(yè)公司開票給事業(yè)單位入賬。實際工作中物業(yè)服務公司是不能開具消防維保等特殊維保的增值稅發(fā)票，還是會開具物業(yè)服務費增值稅發(fā)票，這會增大事業(yè)單位物業(yè)服務費的支出，增大超預算定額的風險。

（二）合同開支的固定資產入賬困難

事業(yè)單位采取酬金制物業(yè)管理服務，需要為物業(yè)公司提供辦公家具、設施設備、生產用具等固定資產。由于受托資金所有權依然屬于業(yè)主，合同范圍內開支的固定資產所有權理應屬于業(yè)主。實際執(zhí)行過程中，由于固定資產采購不在事業(yè)單位賬面直接支付，固定資產入賬存在困難，有國有資產流失的風險。

（三）沒有相適應的稅法政策支持，增大財政支出

理論上物業(yè)公司受托管理資金即合同成本部分，不作為物業(yè)公司收入，但當前絕大部分地區(qū)稅收政策還無法匹配，體現(xiàn)成本概念。事業(yè)單位只要支付預付款，物業(yè)公司就要開具增值稅發(fā)票，實際使用的受托資金需扣除稅款。事業(yè)單位使用財政資金，無疑增大了財政支出。

（四）成本控制風險

酬金制的實報實銷，錢不夠業(yè)主補，由于物業(yè)公司不存在成本壓力和資金使用效率，只需要考慮提高服務質量。物業(yè)公司在代為管理合同內服務開支時，不會有節(jié)約意識成本意識。由于物業(yè)服務是勞動密集型產業(yè)，主要為人工支出，由業(yè)主據(jù)實承擔。物業(yè)公司可能制定相對寬松的薪金制度、晉升制度，可能不會嚴格考核崗位工作量等。這些都不利于事業(yè)單位成本控制，不利于節(jié)約財政資金，在財政資金績效考評方面不具有優(yōu)勢。

（五）擴大支出范圍的風險

物業(yè)管理公司在計算成本時，可能會混淆合同項目支出和物業(yè)公司本身的支出，擴大支出范圍。酬金制的開展范圍應該為合同約定的用于業(yè)主物業(yè)項目的支出，不應包括物業(yè)公司管理費用的開支。實際工作中會存在模糊地帶，物業(yè)管理公司也會故意混淆成本主體概念，將物業(yè)公司的內部管理費用也計入合同成本，比如：項目人員的差旅費；物業(yè)公司財務、人事等管理人員工資；項目人員培訓費等。現(xiàn)實中某單位簽訂合同未經過詳細的財務咨詢，認可“既然項目團隊為我們服務、所有費用理應屬于合同支出范圍”。行政事業(yè)單位需要執(zhí)行很多特殊的文件規(guī)定，如“三公”經費的相關規(guī)定，“八項規(guī)定”等，物業(yè)服務公司確不需要，由于雙方執(zhí)行法律法規(guī)的差異性，“實報實銷”此類費用，勢必觸碰政策紅線，必須把此部分管理費用剔除在合同開支范圍之外，并且建立有效的內控審批、核查機制，杜絕此類費用的發(fā)生。

（六）舞弊風險

酬金制的資金受托管理的性質，資金所有權和管理權分離必將產生舞弊風險。一是“吃空餉”的風險。實際工作中業(yè)主方很難核對物業(yè)公司每天實際的到崗出勤情況，特別單位大物業(yè)服務人員很多的情況下，一般只能通過考勤表去核查，物業(yè)公司可能會虛造考勤和工資記錄“吃空餉”。二是費用不真實或虛高的風險。物業(yè)公司只是受托管理資金，公司內部對于資金使用沒有規(guī)范內控機制的動力，主要約束還是來自業(yè)主方。業(yè)主方的管理監(jiān)督很難滲透到物業(yè)公司方方面面，存在物業(yè)公司虛報支出、“拿回扣”等風險。業(yè)主方審核實際發(fā)生費用時，真實性的審核難度會很高。事業(yè)單位使用財政資金，一旦發(fā)生舞弊行為，性質更嚴重，財務風險更大。

（七）稅務風險

一是物業(yè)服務合同執(zhí)行過程中，也會采購少量物資，物資部分也是“實報實銷”，按照稅法解釋，混合銷售物資單獨計費時應視同銷售貨物開具13%的增值稅實際操作物業(yè)管理公司會按服務一并開具6%的增值稅。這其中隱含的稅務風險也是需要重視。二是由物業(yè)服務公司委托第三方完成的各類特殊維保服務，物業(yè)公司開具物業(yè)服務費或其他服務費給事業(yè)單位入賬，增值稅票開具是否規(guī)范，也需要充分咨詢稅務機關。

三、行政事業(yè)單位采取酬金制的建議

（一）充分咨詢

事業(yè)單位與物業(yè)公司執(zhí)行的法律法規(guī)存在很大差異，事業(yè)單位簽訂酬金制合同需要財務、內審深度參與，在充分了解事業(yè)單位政府采購、預算、財務、稅務等相關規(guī)定的前提下進行。現(xiàn)行采購和稅務方面法律法規(guī)，也沒有特別針對酬金制這種形式的，應充分咨詢采購和稅務部門，在招標、發(fā)票開具方面得到認可。

（二）合同需要非常詳盡劃分“成本”范圍

由于酬金制受托管理資金所屬權依舊是事業(yè)單位，就應該嚴格按照事業(yè)單位執(zhí)行的相關政策管理。成本開支范圍應嚴格限定，只能開支服務項目的成本，不能擴大到物業(yè)公司服務團隊。把物業(yè)公司項目團隊產生的內部管理費用嚴格分開。不能開支物業(yè)公司管理人員（非合同需求崗位）工資、差旅費、打車費、餐費等。

（三）建議有獨立賬戶

為方便管理監(jiān)督，建議合同預付款“成本”部分，即受托管理的資金應建立獨立賬戶進行開支。

（四）詳盡的費用測算和相對固定的單價

酬金制合同一般會有相對詳細的費用測算，但是實際執(zhí)行時，只能作為事業(yè)單位預算編制的參考，并不能作為合同執(zhí)行依據(jù)。由于合同執(zhí)行的“據(jù)實性”，費用測算的人工費用，人工工資可能隨物業(yè)公司內部政策進行調整。各類轉包服務費用，也是根據(jù)實際采購價格結算。甚至各類崗位數(shù)量也會調整，按實結算。如果是一般業(yè)主是可以操作，作為事業(yè)單位，各類費用報價不固定，隨意性高，容易成本虛高，財政預算編制準確度不夠，預算執(zhí)行可控性不足。事業(yè)單位簽訂酬金制合同建議約定相對固定的薪金水平和制度，轉包服務約定最高限價，與財政資金預算的計劃性相匹配。

（五）必須建立緊密的內控機制

事業(yè)單位作為業(yè)主將財政資金交由物業(yè)公司代管，應與物業(yè)公司建立一套緊密的內控機制，審批資金支出，還需要適當“參與”物業(yè)公司內部管理。

（六）聘請第三方審核

酬金制物業(yè)服務費用，一般年末或季度末交由業(yè)主審核。建議可以聘請專業(yè)第三方進行年度結算，一方面利用第三方的專業(yè)性，另一方面是避免雙方爭議。

四、結束語

綜上所述，酬金制在提高物業(yè)服務水平方面有很強的優(yōu)勢，費用結算也具有靈活性。事業(yè)單位采取酬金制，現(xiàn)行采購、預算、財務、稅務方面規(guī)定還不能完全與之適應，酬金制的靈活性與財政預算的計劃性也有一定的沖突，需要事業(yè)單位充分了解政策規(guī)定，有較高的財務、管理水平，對合同執(zhí)行方式和范圍做相應的改進。財政資金委托代管，需要建立非常緊密嚴格的內控機制規(guī)避風險，但也不能完全消除舞弊風險，執(zhí)行過程需要花很大的精力進行監(jiān)管，事業(yè)單位應該做好充分準備根據(jù)實際情況進行選擇實行。