房地企業融資困境及出路探討

江舜龍

（福建智物集團，福建 福州 350000）

在目前我國“房住不炒”的政策要求下，各金融機構對房地產企業的融資逐漸全面收緊，房企融資困難重重。通過本文的闡述，可以讓讀者進一步了解到國內房企融資的現狀及困境以及未來的融資發展趨勢，通過深入分析，讓讀者領會在此局勢下，如何根據自身企業情況，選擇合適的融資方式，籌措到企業所需的運營資金，以保證公司資金周轉的連續性，保障公司穩定且可持續發展。

一、我國房地產業發展歷程

我國房地產行業發展起步較晚。自1958年，房地產國有化，此后，我國房地產市場消失，直到1979年，經濟體制改革，我國房地產發展才開始新的轉機。自1998年東南亞金融危機爆發后，我國政府為了遏制連續8個季度的經濟增速下滑危險，決定把房地產市場作為新的市場培育增長點，實行寬松貨幣政策，中國房地產市場進入了新的發展時期。在政府的鼓勵及引導下，房地產業經過幾次調整，逐漸趨于穩定，20世紀90年代之后，房地產又進入了迅猛上升期。我國房地產業在整個國民經濟中占有舉足輕重的地位，尤其是1992年，鄧小平同志的南巡講話，掀起了房地產開發的高潮。1993年，隨著亞洲金融危機的爆發，我國房地產行業由繁入衰。1998年，我國的福利分房政策終止，貨幣化分房政策啟動，在我國宏觀經濟穩定發展的大背景下，房地產進業入快速發展階段，2001年，投資投機狂潮開始出現，盡管2003年我國對房地產業首次實行調控政策，但房地產仍以每年20%的投資增長。2005年，調控文件密度加大，但房價依舊堅挺。2008年，由于美國經濟危機，全球經濟衰退，我國土地市場降溫，中介市場蕭條，房產企業面臨“上市流產”窘況，國民對于“購房潮”進入持幣代購的冷靜期，尤其是恒大地產因認購不足，被迫放棄在港IPO計劃事件，標志著我國房地產業命運正在進行轉折。2009年，為拯救房地產業，我國出現更為寬松的貨幣政策，截至2012年，以國際通用衡量房價水平的指標，中國一線城市的房價收入比達到25倍，高于紐約、東京等國際大城市，直至2016年12月，中央財經領導小組在中央經濟工作會議上明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，各金融機構開始真正全面收緊對房地產企業的融資，嚴禁信托等違規資金，違規進入樓市。

二、我國房地產業融資困境及分析

（一）融資困境的表現

1.宏觀經濟政策及市場的影響

在保障房和租賃房得到金融、稅收政策支持從而大力發展的當下，中小房企及部分龍頭房企都出現了最難的融資環境。

2.房地產企業自身的影響

基于當前經濟大環境及政策調控之下，境內融資對企業的資質要求也相應提高，而受金融機構青睞的第一梯隊主要為央企、第二位資質較好的、規模大的、信用評級高的企業往往也容易得到融資。因此，部分總資產規模、信用等級較低的中小型企業融資業務難上加難。

3.融資渠道及成本的影響

隨著房地產融資政策的嚴控，國家為了整頓金融市場利用政策漏洞，推出許多“創新產品”的規避對策，而造成的金融市場風險，出臺眾多金融監管政策，對房地產融資業務造成重大影響，其中銀行貸款業務、信托業務等紛紛喊停，債券提高了房地產的融資新規嚴禁門檻、資金管理則嚴控杠桿。以上因素，造成房地產業融資難、融資貴的現象。

（二）房地產業融資渠道分析

因國家政策及大環境等因素下，房地產企業開發貸門檻已逐漸提高，且在國家調控下，銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理也加強鎖緊，同時，房地產企業國內IPO上市仍將遙遙無期，自2010年8月起，證監會表示對涉及土地閑置及違規的公司暫停IPO和A股發行以來，國家接連不斷出臺新政，在2013年3月，國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，此后，證監會與國土部、住建部協商制定了相關工作機制，不接受或從嚴對待房地產企業IPO申請。

眾所周知，資金是房地產開發的最核心、最關鍵的環節，同時，也是政府對房地產企業進行調控的途徑。顯然，資金實力已成為決定房地產開發企業是否能持續發展壯大以及賴以生存的最核心的問題。顯然，企業純粹依賴自身資金進行運轉發展，而且要擴大經營，顯然是不可行的！那么，在如此嚴峻的大環境下，在國家政策對房企資金如此嚴密的調控下，該采取何種形式、何種方法去籌措資金，以保證企業持續穩健發展呢？ 我們深入分析可以發現，目前我國房地產企業融資渠道可以分為內部融資渠道與外部融資渠道，接下來就讓我們淺談兩種融資渠道的方式及其特點與優勢。

1.內部融資渠道

整體來看，房地產業融資渠道可分為內部與外部，內部主要為企業自身產生的內部資金，主要為：現金、其他速動資產、銷售回款。內部融資渠道的主要特點因其是以自身的盈利水平及利潤相關的，因此具有融資成本低、財務風險小、自主性高的特點。此外，基于現行的企業管理及人才配置趨勢，許多企業紛紛搭建合伙人平臺即員工股權激勵平臺，在吸收員工資金的同時，又讓員工持股，建立員工與企業之間更為緊密的信任感與黏連度，這也不失為一種內部融資較好的方式。但是鑒于房地產企業自身業務周期性長、資金回籠較慢等特點，以自我盈利作為資金補充的方式遠遠是不夠的，而現今員工對于股權激勵模式的設定，也因為大市場背景下，許多企業“畫餅”般的空想，也讓員工對于該模式持觀望態度，因此，外部融資成為企業不得不考慮的重要途徑。

2.外部融資渠道

如上述，通常我國房地產企業只有內部融資無法運轉的情況下，才會考慮外部融資。但是大部分企業往往依靠內部融資是無法良性運轉的。在金融市場多元化的今天，許多融資方式及渠道也在不斷優化，外部融資資金以其來源廣泛、融資工具多樣、使用方式靈活，也成為目前搭建我國資金緊缺者及資金盈余者重要的橋梁。

目前我國房地產企業外部融資渠道及融資工具使用仍以銀行貸款為主，具體融資占比分別如下：第一是銀行貸款占比最高達到35%； 第二是成立合資公司和戰略聯盟占比13%；第三是信托公司占比12%；第四是結構性產品及發行境外債券分別占比11%；第五是配股/或出售股權和發行境內債券分別占比8%；第六其他項占比2%。

此外，融資的節點也分為如下三個階段：前融——拿地前的融資；開發貸、融資設備租賃作為拿地后的融資；經營過程中的融資，如：預收賬款、應收賬款的抵押，開發產品抵押，開具商業承兌匯票（延期支付），員工跟投融資，工程承包融資，回租，發行債券，發行股票，股權質押，合作開發等等。綜上所述，各房企應根據自身公司情況，合理使用融資方式，能更便捷地促進公司資金的周轉，提高公司在市場的競爭力。

三、我國房地產業融資風險及分析

（一）融資風險分析

目前在各家金融機構對房地產公司貸款收緊的情況下，很多融資方式實際上都無法施行，如開發貸，在經濟發達的一、二、三線城市，對于房企排名靠前的企業，尚可施行，但，到經濟欠發達地區或三、四線城市，開發貸在金融機構基本上不批。如發行股票，在我國目前“房住不炒”大環境下，國內房企IPO上市之路基本上關閉狀態，如大連萬達商業披露招股書已經過去了三年時間也還未得到審批。再比如，如融資設備租賃、股權質押，企業受限于自身的資質狀況，很多金融機構也不愿冒險放貸。再比如員工跟投融資，在房企凈利潤普遍不高的情況下，加上限購、限價、限售等政策，員工普遍擔心公司能否贏利，能否最終收回本金。

（二）融資風險防控

1.引進高級金融人才

要想基于當前局勢下能夠順利融資并做好融資風險防控，這就要求我們企業需要引進高級金融人才，或提高現有金融人才的思想、專業素養。隨著社會的日漸革新，金融渠道的多樣化，對于企業的專業要求、思想覺悟也逐漸拔高，唯有佇立起“人”的防火墻，才能為企業把控風險的關鍵性缺口。

2.轉變企業融資思想

鑒于目前各類金融產品層出不窮，企業不能單純停留或單一使用銀行貸款為企業補充資金的舊觀念上，固有的觀念對于企業的信用重要度認識過低，對于融資渠道的多元化也缺少新的認知，這就要求企業在融資之前，深入了解對于企業來說限制其融資的因素，并轉變固有觀念，做好自身信用維護及評估，根據自身情況及時調整融資方案，建立理性融資。

3.健全風險防控體系

健全企業金融風險防控體系在新形勢下成為至關重要的部分。強化風險意識、將風險防控貫穿始終，才能應變政策及市場帶來的萬變下的沖擊。做好風險防控、加強風險預警機制的建立，才能真正讓企業在波濤洶涌的商海之中從容應對。

四、結束語

綜上所述，由于每家公司的規模、性質、經營狀況，以及開發產品所處的區域不同、地方政策的差異性等因素，企業應充分認清自我，擺正方向，理清思路，結合市場行情，調研當地的金融及房管政策，做出正確的判斷，合理選擇融資方式，這樣可以少走彎路，以盡快地時間，最大限度地籌措資金，滿足企業運轉的需求，獲取最大的利益。