房地產企業財務會計與稅務的關系理論分析與現實選擇

李慶臻（西部機場集團有限公司）

從經濟學角度來講，房地產概念復雜，主要由建筑物和土地構成，又包括已開發和未開發的土地資源。對于房地產企業而言，房地產既是客觀存在的物質形式，又是法律權利和義務。房地產企業作為拉動經濟增長的國民經濟支柱產業，對促進相關行業發展起到積極作用，而企業會計核算和稅務處理是一項重要工作，因其稅收貢獻大、引起我國稅務機關廣泛關注[1]。本文結合房地產企業發展現狀，探究常見涉稅問題，對內部財務會計和稅務兩者理論關系和現實選擇進行重點分析。

■ 房地產企業財務會計與稅務的理論關系

（一）基本概念不同

房地產企業財務部門兩大工作是指財務會計和稅務工作，都為企業經營和管理提供數據支持，兩者缺一不可，涉及到企業各個經營活動中，對于財務人員來說，應分辨財務會計和稅務工作各自要求，規劃好各自資金、資產的使用，及時繳納各項稅務，如增值稅、企業所得稅及土地增值稅等。

對于房地產企業財務部門而言，財務會計和稅務工作是兩種不同的工作內容，均能促進企業生產經營，但兩者基本概念明顯不同。財務會計是根據房地產企業生產經營情況，記錄和分析各個經營項目，形成財務報表和相關數據，供企業決策者、債權人及投資者所使用，有利于對企業經營問題做出直觀判斷，制定決策促進企業生產經營活動；稅務工作屬于財務會計的重要組成部分，該工作主要遵循稅收法準則，針對企業實際經營情況，分析各個涉稅環節，嚴格計稅、納稅、繳稅和及時補稅，并在滿足稅收法律規定下，不斷提升企業涉稅管理水平、提高工作效率。

（二）具體核算要素不同

財務會計工作展開核算工作時，要確立資產、成本、利潤及負債所有者權益等要素，而稅務工作主要計算各類稅種，加以統籌和繳納。財務會計和稅務工作雖有顯著不同，但兩者又不能獨立存在，會計記賬時針對多個環節應進行增值稅核算，如資產、收入及施工成本等，同時還要規范財務會計工作，使之更加科學合理，這是做好稅務工作的前提和基礎，能從根本上杜絕各類稅務風險。除了具體核算要素不同，財務會計和稅務工作處理方法上也顯著不同，尤其是稅務工作，以稅收法律規定為依據，處理好各項所得稅，如某些收入雖然不能納入核算要素，但應視為正常銷售收入[2]。

財務會計和稅務工作兩者不能獨立存在，具有相互包含關系，財務人員嚴格遵循法律規定，核算各項經營活動納稅稅額，而稅務工作的實施，要結合會計核算數據，以會計科目為基礎，對各類稅種作核算繳納統計，也就是說，只有確保核算工作準確無誤，才能降低稅務風險；稅務工作水平將直接影響到會計核算工作質量，對此財務人員應歸納各種核算要素，優化稅務管理工作。比如在我國增值稅未實行改革前，房地產企業需要購買相應數額的增值稅發票，而改革后可將發票納入稅額計算中，結合其他經營活動作增值稅銷項或抵扣。

■ 房地產企業財務會計與稅務的現實選擇

（一）增值稅的會計和稅務處理

房地產企業財務部門在實際核算過程中，財務會計工作記錄了大量經營活動和財務數據，包括各個稅種記載，進行稅務統計需要以此為依據，而稅務處理又會強化財務人員會計核算工作，督促各類稅種的申報和繳納，這表明兩者相互促進、互為一體。

很多房地產企業為降低運營壓力，在商品銷售時多采用預收房款的方法，而《企業會計準則第14號——收入》第4條明確指出，企業在確認收入時，應將售出房產的風險和報酬一并轉移給購房者，表明房地產企業對已售出的房產無保留管理和控制權利時，才能將收入納入其中，而現實情況為購房者和房地產企業雖簽訂預收合同，或是繳納定金或首付款，此時并沒有真正取得房屋所有權，房地產企業對房屋仍具有一定的占有權，產生的風險不能直接轉移到購房者身上，房屋所有權也未改變，此時這部分收入應作預收款處理。增值稅相關條例不斷修訂，如《房地產開發企業自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》文件中明確表明，預收款應按照3%比例預征，并繳納預算增值稅，具體計算方法為：預繳稅額/（1+使用稅率）×3%，后期補繳相應差額[3]。

（二）所得稅會計和稅務處理

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中明確規定，房地產企業銷售收入必須基于預售合同或正式簽訂房地產銷售合同取得的收入。而部分企業為了逃稅避稅，將開發產品用于抵償債務、職工福利，這些無等價經濟利益流入的方式所獲得利益與銷售收入視為相同，并由此進行所得稅稅務處理。在此情況下，換取其他非貨幣資產或被償還債務的開發產品價格需按照房地產企業最近月份或近期的同類產品市場成本利潤、公允價值、銷售價格等進行明確。對于其未完成開發產品的行為，雖然在會計上并不與收入確認條件相符合，但依然需要進行應納稅所得額的確認，未實現的銷售收入毛利也需按照季度或月預計毛利率定期計算，在產品開發完成后，依照預計毛利率和實際毛利率之間的差額對當年的應納稅所得額進行調整。此外，稅務工作中的當期應納稅所得額，應依據當期實用所得稅率和實際的利潤額計算而來，后者應依據所得稅法規定，以會計核算的會計利潤總額基礎上進行調整，但也需注意應增加特殊情況視同銷售增加的應納稅所得額，并將減免的所得額和不進行征稅的項目扣除。

（三）多重交易情況的稅務處理

為了增加經濟效益，許多房地產企業在銷售房屋產品時，多采取捆綁銷售的方法，將車位、儲藏室與房屋相組合，使之作為一個整體對外銷售，或是減免購房者1～3年物業費，對此房地產企業和購房者應根據購房合同劃分履行義務，對多種費用加以分配，在履行合同期間，雙方明確各自責任。這種“一攬子”的捆綁銷售，需要房地產企業結合實際情況，對銷售行為進行歸納和分類，也就是說，無論是混合銷售還是兼營行為，財務人員都應具有高度判斷，認真核算不同增值稅下的稅額，比如房地產企業銷售的房屋、車位和儲藏室等為不動產，而計算相關稅率時，都應結合實際情況作稅務處理，如物業費稅率為6%，針對多種復雜稅種，還可采取拆分做法，與稅務部門加強溝通聯系，認真履行納稅義務。

（四）從成本效益角度分析房地產其財務會計與稅務工作

房地產企業財務部門會將財務會計和稅務工作合二為一，進而使得所得稅計算重理論偏實際。其他稅種還存在“流動負債”問題，造成企業缺少執行標準，再加上缺乏專業會計處理方法，顯著增加了成本費用。

對于房地產企業而言，財務會計和稅務信息，為企業自身提供征稅信息外，還應分析多種會計信息需求主體，如股東、債權人、投資者及銀行等，對此應始終堅持成本效益最大化原則，對財務會計和稅務工作進行適當分離，提高財務會計信息質量，使其稅務會計體系更加完整，實現信息透明化和公開化。

■ 房地產企業財務會計與稅務的優化措施

（一）增強風險意識、創建財務會計及稅務體系和評估機制

房地產企業管理部門、財務部門等都應增強稅務風險意識，于企業內部形成一套風險控制管理體系，根據實際運營狀況對該體系加以完善，如添加開發成本、間接費用等，同時創建相應評估機制，組建一支風險評估小組，進而降低各種稅務風險。房地產企業應結合自身行業的特殊性，不斷完善財務會計核算制度，優化財務會計核算數據統計內容，升級操作系統，使核算方法更加科學合理，提升企業財務管理能力。

（二）增強稅務信息溝通，及時獲取最新信息

為豐富房地產企業內部控制工作內容，應增強與稅務機關的溝通聯系，便于在第一時間內獲取最新信息，這就需要管理人員和財務人員時刻關注我國稅務政策，加強專業學習培訓，同時與外界加大聯系，通過掌握大量豐富的稅務信息，來開展稅務內部控制工作。需要特別注意的是，管理人員應把握執行尺度，這對于企業稅務內部控制尤為必要。

（三）完善企業稅務內部控制制度，實現精細化管理

房地產企業應根據自身制定防護方案，將精細化管理理念融入其中，遇到突發情況還要創建緊急預案，將涉稅風險降低到最小。同時，房地產企業應創建監管部門，結合運營指標對各個環節進行評估和監測，對不合理行為強化整改措施，為后續檢查工作做好充分準備，使企業稅務內部控制不斷完善。

■ 結語

在經濟體制深化改革形勢下，房地產企業面臨多種機遇和挑戰，發展環境不斷改變，使得涉稅風險因素增多，為統籌好財務會計與稅務工作，應認真分析兩者理論關系，增強風險意識，形成財務會計和稅務體系化，創建相應評估機制，優化內部控制及管理，這對于實現房地產企業長期發展具有重要意義。