人口老齡化對我國住房空置率影響的區域異質性分析

賈麗娜 張文濤

摘? 要：當前，我國正面臨著人口老齡化加速階段，其通過影響人口年齡結構對住房市場產生了一系列的問題。該文利用10年30個省級行政區的面板數據，在理論傳導分析的基礎上，運用虛擬變量回歸研究全國層面和東中西地區人口老齡化對住房空置率的影響程度。研究發現，在全國層面和區域層面上，人口老齡化對我國住房空置率的影響均為正向。

關鍵詞：人口老齡化? ?住房空置率? ?全國層面? ?區域層面

中圖分類號：C913? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A文章編號：1672-3791（2021）07（c）-0168-03

Abstract： At present， China is facing the accelerated stage of population aging， which has produced a series of problems on the housing market by affecting the population age structure. Based on the panel data of 30 provincial administrative regions in 10 years and theoretical transmission analysis， this paper uses dummy variable regression to study the impact of population aging on housing vacancy rate at the national level and in the east， central and western regions. It is found that the impact of population aging on housing vacancy rate in China is positive at the national and regional levels.

Key Words： Population ageing; Housing vacancy rates; National level; Regional level

人口老齡化是人類社會發展的重要趨勢，當前，我國正面臨老年人口規模和速度的雙重挑戰，隨著我國人口結構越過劉易斯拐點以及人口紅利和城鎮化紅利窗口的漸漸關閉，人口老齡化趨勢越來越明顯，其對宏觀經濟發展的影響也凸顯出來。丁洋等人[1]曾提出老齡化會對住房需求產生影響;王玉玲[2]統計分析老齡化現狀并提出解決方案，但未數據驗證;晏月平等人[3]詳細探究了人口轉變進程問題，顯示老齡化的不可逆轉性;周建軍等人[4]通過實證分析證明老齡化通過房價影響住房空置率;劉佶鵬[5]得出老齡化對住房價格存在區域性影響;老齡化社會將是我國長期的社會基本形態，其通過改變人口結構直接或間接地影響我國住房市場。如何降低老齡化對經濟的負向消耗，祁興芬等人[6]對老齡化文化產業進行調查，效果較好。

1? 我國人口老齡化和住房空置的現狀分析

1.1 我國人口老齡化現狀分析

如圖1所示，從2007—2016年，我國65歲及以上老年人口數逐年增加，趨勢平穩;此外，人口老齡化增速也在加快，從2007年的8.1%上升到2016年的10.8%，增速高達33.33%。由此可以看出，我國老年人口不僅數量龐大，而且老齡化的速度也在加快。

1.2 我國住房空置現狀分析

如圖2所示，住房待售面積從2007—2015年也在逐年增加，2015年最高，2016年住房待售面積有所下降。從增長率來看，2008年住房待售面積增長率高達55.48%，原因在于經濟的回暖。

2? 人口老齡化對住房空置的傳導機制分析

人口老齡化對住房空置的影響主要通過3種渠道發揮作用。

一是人口老齡化通過影響住房需求影響住房空置。隨著老齡化的不斷加重，我國適齡購房人群逐漸下降，剛性需求和投資需求亦會下降，使得有效需求下降，從而影響到住房市場。

二是人口老齡化通過影響住房供給間接地影響住房空置。曾經擁有多套住房的紅利受惠者的房屋不斷空置出來，供給結構發生變化，增加了城市房源的空置規模。

三是人口老齡化通過作用宏觀環境來影響住房空置。人口老齡化的加深會降低全社會的勞動力，通過影響經濟主體的消費等影響宏觀環境，貨幣政策不可避免地受到影響，促使中央銀行增加貨幣供給量，導致通貨膨脹，影響到住房市場。

3? 實證分析

3.1 模型設定

該文綜合考慮了數據的可得性和現實研究現狀，建立如下半對數多元線性模型：

HVit=α0+α1ODit+α2lnLAit +α3lnHSit +α4lnRLit +α5lnHPit +α6lnHP-OD+μit

其中，被解釋變量HVit表示i省在第t期的住房空置率，計算公式=（住房待售面積/近三年住房累計竣工面積）×100%;主要解釋變量ODit表示i省在第t期的人口老齡化程度，計算公式=（65歲及以上老年人/總人口數）×100%;其余控制變量lnLAit、lnHSit、lnRLit、lnHPit 分別表示i省在第t期的房地產開發企業土地購置費、住房銷售面積、房地產貸款金額、房地產價格。α0為常數項，α1、α2、α3、α4、α5分別為各變量系數，μit為隨機誤差項。為使結果穩健，在模型中加入人口老齡化和房價的交互項（lnHP_OD），進一步研究人口老齡化和房價的交互作用對住房空置率的影響。

3.2 全國層面分析

通過混合效應回歸分析發現大部分解釋變量不顯著，故采用固定效應和隨機效應模型進行分析，經Hausman檢驗，P值為0.00，故總體回歸結果采用固定效應模型。回歸結果如表1所示。

從回歸結果來看，人口老齡化對我國住房空置率的影響是正向的，人口老齡化每上升1個百分點，住房空置率增加17.210個百分點，這與預期相符，說明老年人口的不斷增加將加重我國的住房空置率。

3.3 區域層面分析

經過Hausman檢驗可知東部、中部、西部均適用于固定效應模型回歸，地區回歸結果如表2所示。

三大區域中主要解釋變量在5%的置信水平下均顯著，并且中部地區人口老齡化對住房空置率的促進作用最大，大約是東部地區的2倍，中部地區人口老齡化每上升1%，住房空置率增加3.392%。

4? 結論與政策建議

該文通過對人口老齡化對住房空置率的理論分析以及實證研究，得出如下結論。

（1）我國的人口老齡化正在以每年3%的速度增長，人口老齡化不斷加重將通過改變人口年齡結構直接和間接地對我國住房市場產生影響。

（2）該文從增量空置房角度考慮，得出了我國住房空置率偏高的事實。

（3）從實證研究的結果可以看到，在全國層面以及區域層面上，人口老齡化對住房空置率的影響效果均顯著為正。

基于以上理論分析和實證結論，提出以下幾點政策建議。

（1）進一步完善政府對房地產業的宏觀調控體系。首先，政府應該針對不同的購房者需求制定相應的政策;其次，政府應調整住房供給結構，適量減低比別墅等高檔房的住房供給，提高普通大眾需求旺盛的經濟適用房供給。

（2）大力發展老齡化產業。面對人口老齡化不可逆轉的事實，政府應該從政策鼓勵并且引導民間資本流向老齡化產業。

（3）通過對住房供給結構的妥善更改，迎合老年人對住房需求的獨特性。

參考文獻

[1] 丁洋，鄭江淮.中國人口老齡化會減少住房需求嗎？[J].中國軟科學，2018（2）：68-77.

[2] 王玉玲.人口老齡化統計分析及解決方案探討[J].管理觀察，2019（36）：91-92.

[3] 晏月平，王楠.中國人口轉變的進程、趨勢與問題[J].東岳論叢，2019，40（1）：179-190.

[4] 周建軍，馬雪晴，賈麗娜.人口老齡化、房價與住房空置率的影響研究[J].湖南大學學報：社會科學版，2020，34（3）：78-87.

[5] 劉佶鵬.人口老齡化對住房價格影響的區域差異性研究[J/OL].價格理論與實踐：1-4[2021-07-09].https：//doi.org/10.19851/j.cnki.CN11-1010/F.2021.02.58.

[6] 祁興芬，魏家寧，賈荷陵，等.人口老齡化背景下的老年文化產業發展調查研究[J].農村經濟與科技，2019，30（23）：247-249.