中小房地產企業財務風險管控探究

沈鶴英

摘要：城鎮化建設的持續推進，為中小房地產企業發展帶來了良好契機，企業數量不斷增多，業務范圍也在不斷拓展，再加上國家政策的調整和支持，都使得中小房地產企業煥發出勃勃生機。但是，中小房地產企業在快速發展的同時，也面臨著較多困難和阻力，而財務風險是其不可回避的問題，如果不采取有效管控對策，一旦出現財務風險，不僅會影響中小房地產企業的日常運營，嚴重時會導致其破產倒閉，而且還不利于保證建筑行業和市場經濟的穩定性。如何加強財務風險的管控力度，降低風險發生的可能性，是中小房地產企業運營管理中的一項重要內容，必須提高重視力度，并在具體行動中落實到位，保證中小房地產企業財務安全，為其穩定運行及長遠發展提供基礎保障。但是當前很多中小房地產企業缺乏對財務風險的有力管控，企業運營發展受阻，甚至走向破產倒閉，針對這種現象，就需要積極探索一條科學、有效的財務風險管控道路。文章對中小房地產企業財務風險特點進行分析，指出幾種常見財務風險，包括投資風險、融籌資風險、現金流風險、負債經營風險等，并對財務風險成因進行分析，最后提出完善內部管理制度;擴大籌資渠道、創新融資方式;加強現金流管理;選擇性負債;加強資金運營風險管理等對策，以加強財務風險管控力度，對中小房地產企業管理具有指導和借鑒意義。

關鍵詞：房地產企業;財務風險;常見類型;管控對策

財務風險管控是企業管理工作中的重要環節，關系到企業資金資產安全性及完整性，與企業運營發展息息相關，中小房地產企業財務風險類型較多，涉及到企業各項經濟活動，并且風險誘因多種多樣。近些年，我國針對房地產行業頒布實施了一系列金融政策，包括三道紅線、貸款集中度管理、金融謹慎管理制度等，旨在加強房地產企業的融資管理，以此來降低財務風險。但是，在中小企業實際發展過程中，仍然面臨較大的財務風險，基于此，中小房地產企業需立足于自身實際情況，加大風險防范力度，做好風險監控和預測，針對可能出現的風險提前制定應對措施，探索一條科學、有效的財務風險管控對策。

一、中小房地產企業財務風險特點

財務風險是任何企業都會面臨的問題，與其它行業及企業相比，中小房地產企業財務風險主要具備以下幾個顯著特點：第一，受政策影響較大。房地產行業受國家政策影響較大，房價受宏觀政策調控，而政策的變化會導致中小房地產企業在財務風險把控方面存在一定的不確定性，當房價在國家政策引導下下調，房屋建設成本不變時，中小房地產企業的經濟效益必然會降低，其資金周轉能力、償債能力都會下降，抗風險能力減弱，容易出現財務風險。第二，資金周轉周期較長。房建工程從投資成本開始建設，到最后竣工銷售，一般需要經過數年時間，在這期間，為確保工程項目建設工作的順利開展，中小房地產企業需投入大量資金，完成產品銷售后才可以回本，整個資金回收過程較大，再加上中小房地產企業規模一般，本身所擁有的流動資金有限，這就導致其面臨較大的財政壓力，一旦出現資金鏈斷裂現象，便會引發財務風險。第三，現金流較大。房地產本身屬于高投資、高收益、高風險行業，從競拍到施工再到竣工，整個建設過程需要龐大的資金支持，現金流較大。中小房地產企業通常會通過貸款方式獲取相應的成本資金，融籌資難度較大，如果產品銷售結果不理想，未達到預期收益，或者是資金回收周期較長，中小房地產企業都會面臨較大的財務風險，無法及時償還債務。

二、中小房地產企業常見財務風險

（一）投資風險

對于中小房地產企業來講，在投資環節往往存在較大財務風險。基于房地產行業特征，與其它一般企業相比，房地產企業投資金額較大，并且成本回收周期較長，在這過程中存在較多不確定性因素，包括土地性質、項目位置、項目類型、產品價位等，這些都是制定投資決策時需要充分考慮的因素，不僅與項目建設的正常進行息息相關，而且還會影響產品銷售情況、資金回收情況等。同時，限購政策的發布，對各城市房地產行業都帶來了較大影響，產品交易數量減少，容易出現投資效益低于預期目標的情況，存在一定的投資風險，甚至會導致企業出現財務虧損現象，引發財務風險。并且，一些中小房地產企業在投資前沒有進行充分的調查、分析，從而存在較大的投資風險。

（二）融籌資風險

融籌資是中小房地產企業一項重要的經濟活動，在該環節也容易發生財務風險。首先，中小房地產企業的融籌資方式主要為銀行貸款，如果企業過于依賴該方式進行融籌資，則容易面臨籌資風險。其次，部分中小房地產企業在進行融籌資時，缺乏對籌資金額的科學把控，出現籌資金額過多，給企業帶來了較重的財務壓力，或者出現籌資金額過少，無法滿足企業運營發展需求，達不到預期籌資效果，這些都會引發財務風險問題。并且，與大型房地產企業相比，中小房地產企業具有一定的融資優勢，但近些年隨著中小房地產企業數量的增多以及受房地產行業整體下行的影響，中小房地產的融資優勢不復存在，容易出現資金周轉困難現象，造成財務風險。尤其是2020年“三道紅線”的出臺以及房地產貸款集中度管理都進一步壓縮了中小房地產企業的生存空間。銀行為了維護客戶，貸款時通常會優先考慮大型房地產企業，中小房地產企業所面臨更加的融資壓力，融資成本也會增加，發生風險的可能性增大。

（三）現金流風險

一些中小房地產企業將財務管理重點都放在了投資、籌資環節，缺乏對現金流風險的管理，也會增大財務風險發生的可能性。一方面，中小房地產企業沒有從企業戰略層面對現金流管理進行充分考慮，只是從財務層面、企業運營層面進行分析，很多中小房地產企業并未構建現金流預算體系，管控力度不足，或者是以現金預算、日常流量為主，忽略了企業生命周期的現金流安排，無法滿足企業發展需求。另一方面，大多數中小房地產企業在進行現金流管理時，沒有進行事先預測，也沒有采取有效的事中控制手段，通常都是在事后進行分析總結，無法實時掌握企業資金資產情況，財務信息的獲取存在滯后性，現金流管理缺少全程控制，也會帶來財務風險。

（四）負債風險

房地產企業通常會采取負債的方式，來提高自身所掌握的資本，以期創造更大效益，實現利益的最大化，很多中小房地產企業也會采取負債方式獲得資本。但是，高收益往往伴隨著高風險，如果負債項目可以帶來理想的經濟效益，則企業不僅能夠償還債務，而且還能夠獲得良好發展，如果負債項目收益不理想，則會造成較大的經濟損失，嚴重時甚至會導致企業破產，財務風險較高。雖然在2020年國家監管部門針對房地產行業設置了“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，并分檔設定房企有息負債的增速閾值，通過該政策促進房地產企業改革，降低其負債，但是中小房地產企業在發展過程中，仍然面臨一定的負債風險。

三、中小房地產企業財務風險成因

對于中小房地產企業來講，誘發其財務風險的因素主要包括內部因素及外部因素兩大類。從內部因素來講，一些中小房地產企業在投資決策環節，沒有進行充分考慮和綜合分析，出現決策失誤，在復雜的市場環境及激烈的行業競爭中失去主動性，投資項目失敗造成資金鏈斷裂，便會造成財務風險。同時，部分中小房地產企業內部管理能力有所欠缺，日常資金管理不到位，資金資產利用率較低，存在資產浪費現象，無法實現利益的最大化。并且一些中小房地產企業的內控監督力度不足，無法在第一時間發現潛在的風險隱患，抗風險能力較弱，發生財務風險的可能性較大。另外，中小房地產企業資本結構不合理，也是引發財務風險的主要原因之一。通常來講，負債資金在房地產企業資本結構中所占比例較大，企業面臨著較大的債務壓力，如果房地產項目收益不理想，無法及時收回，則房地產企業會出現無力償還債務的情況，不僅會造成違約，而且還會帶來財務風險，不利于企業穩定發展。

從外部因素來講，國家政策及經濟環境都是不可控因素，有著較多的不確定性，都容易造成財務風險。一方面，當前的貨幣政策較為寬松，對經濟發展的刺激作用有限，再加上各地限購政策的實施，抑制了房價上漲的趨勢。在此背景下，房地產企業所面臨的經營壓力增大，尤其是中小房地產企業，在市場競爭中本身并不占據優勢，財務風險發生的可能性也會增大。另一方面，受外圍經濟下滑影響，我國經濟增長速度下降，房地產行業呈現出明顯的市場分化趨勢，去庫存壓力越來越大，短時間內無法實現快速反彈，財務風險發生的可能性提高。

四、中小房地產企業財務風險管控對策

（一）完善內部管理制度

財務風險管控離不開有效的內部管理，中小房地產企業要想降低財務風險，就需要不斷優化、完善內部管理制度，增強自身的風險防范能力。首先，應健全授權審批制度。對于籌資環節來講，在建立授權審批制度時，應明確授權方式為逐級授權，必須通過授權書進行，財務總監授權財務經理全權負責籌資活動，財務經理授權籌資主管負責籌資預算編制、籌資預算編制等具體籌資行為，財務經理負責指導，確認無誤后簽字交由財務總監進行進一步審核，財務總監審核確認并簽字后交由總裁，最后由總裁審批。對于投資活動來講，也需要構建完善的授權審批制度，授權方式為工作說明書與書面授權相結合，授權程序為董事會→總裁→財務總監→投資部，在進行審批時，先由投資部門提交投資報告，財務總監進行評估、審核并簽署意見，然后交由法律顧問審核，無違規違章行為后交由總裁審批，最后通過審批后投資部門執行方案。其次，應構建風險考核制度及追責機制，根據員工工作崗位、工作內容的不同，設定財務風險管理指標及要求，將風險管理責任落實到具體人員身上，通過員工工作成效的呈現，對其在財務風險管理中的貢獻進行考核評估，表現突出的給予獎勵，表現較差的予以懲罰。另外，應強化企業內部審計制度，中小房地產企業要立足于自身實際情況成立審計委員會，保證其獨立性和權威性，專門負責財務審計工作，將內部審計貫穿于所有財務活動中去，確保企業資金資產的安全性及完整性。

（二）擴大籌資渠道、創新融資方式

中小房地產企業要想增強自身的抗風險能力，降低財務風險發生的可能性，就需要充分利用多種渠道進行籌資，并對融資方式進行創新。首先，可以提高融資工具的多元化，中小房地產企業根據自身實際情況，從信托項目融資、產業基金、銀行貸款等多種融資方式中做出合理選擇，獲取企業發展所需資本。其次，應構建完善的房地產金融體系，設立政策性金融機構，對房地產金融規范、標準等進行專門負責，提高房地產金融的規范性，穩步開放二級市場，加強對金融工具的開發和培養，包括投資基金、信托基金等，針對房地產融資擔保機構及保險機構等，應從多方面提供保障措施，確保其正常、穩定運行。另外，中小房地產企業還可以采用類reits方式進行融資。reits本身屬于一種不動產資產證券化方式，但是受法律限制等因素，我國所發行的此類產品與reits存在一定的區別，所以稱為“類reits”。以過戶型類reits為例，可采取以下方式完成融資：第一，先對物業進行重組，建立私募基金。第二，由基金子公司或者證券公司發起資金支持專項計劃。第三，通過股權和債券結合的方式，私募基金實現對SPV的控制。第四，通過收取物業資產所產生的租金，實現還款、分紅。第五，私募基金分配基金收益、專項計劃分配收益。

（三）加強現金流管理

現金流管理是中小房地產企業財務風險管理中的重要環節，具體可從以下幾方面考慮：第一，強化資金流入、流出。針對資金流入，需結合企業成本、項目需求、資金需求等進行綜合考慮，對流入資金的金額、時間作出嚴格把控，使流入資金在滿足企業運營發展的前提下，降低風險發生的可能性。而對于資金流出來講，企業應嚴格審查每一筆資金的使用情況，尤其是大額支出，確保每一筆資金都能夠發揮最大效益、創造更大價值，避免出現資金浪費現象。第二，從企業戰略層面開展現金流管理。中小房地產企業對現金流進行管理時，應從戰略層面考慮，結合企業不同發展階段制定相應的管理計劃，通過有效的現金流管理更好的服務于企業發展。企業在制定3～5年戰略規劃時，應分周期、分階段編制現金流需求規模，對資金進出量及余量進行預測規劃，與企業發展戰略相適應。第三，構建現金流控制體系。中小房地產企業應制定并落實現金流管理制度，設置專職崗位負責現金流管理工作，對資金池進行統一調配。并健全監督機制，對各項支付業務進行有效監控，合理安排現金支付時間;及時催款收款，加快資金流轉，提高現金流周轉效率，對現金流進行年度、季度、月度預算，跟蹤現金流動情況，發現出現偏差時及時分析原因并糾正，確保現金流處于企業可控范圍。

（四）選擇性負債

合理的負債規模，可以盤活企業發展潛力，對企業發展起到促進作用，當中小房地產企業采用負債途徑提高自身資本能力時，應選擇性的進行負債。中小房地產企業應時刻關注國家政策變化，當國家政策較為寬松，市場經濟發展態勢良好時，可以適當增大負債來獲取更多資本，抓住發展機會，擴大自身經營規模;如果國家出臺了緊張的政策，市場經濟發展呈下行態勢時，則房地產企業應降低負債，減輕財務壓力，避免因無法及時償還債務而發生財務風險。所以，中小房地產企業在對財務風險進行管控時，可通過對負債規模進行控制來實現。企業應立足于自身實際情況，結合國家政策變動及銀行利率變化等因素考慮，對負債規模作出相應調整，確保其在企業的可控范圍內，確定合理的融資比例，在滿足企業經營發展所需資本的同時，降低財務風險發生的可能性。

（五）加強資金運營風險管理

中小房地產企業在管控財務風險時，應從日常經濟活動入手，有效防范資金運營風險。一方面，應建立健全預算管理體系，對企業日常運營、項目開發所需資金作出科學預算，嚴格把控各項經濟活動中的資金支出，避免因超預算而引發財務風險。尤其要做好對現金流的預算，結合企業實情保證預算結果的準確性，進而對企業所需現金流作出準確評估，以此作為依據進行融籌資，防止出現盲目籌資行為而導致企業財政壓力過大，財務風險性較高。并且當現金流不足時，中小房地產企業可及時作出調整，保證企業資金鏈的完整性，防范財務風險的發生。另一方面，中小房地產企業應積極引用現代化技術，搭建財務信息化管理平臺，對財務信息進行采集、分析，掌握企業內部資金使用情況，結合市場信息做好資金和資源配置，避免造成成本虛增，加大資金運營風險的防范力度。并且，中小房地產企業還應充分利用財務分析結果，找出潛在的資金運營風險，采取針對性的解決對策和規避措施，強化資金運營風險管理。

五、結語

中小房地產企業應充分認識到財務風險管控的重要性，強化風險管理理念，將財務風險管理貫穿落實到生產經營的各個環節及各項經濟活動中去，既要優化內部管理體系，注重對員工的教育培訓，增強企業抗風險能力，又要掌握市場動態信息及國家最新政策，及時對企業發展戰略作出調整，規避財務風險。房地產行業本身有著激烈的競爭，中小房地產企業只有嚴格把控財務風險，才能確保自身的穩定運營，在企業競爭中占據優勢，實現未來的長遠發展。

參考文獻：

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（作者單位：綠城理想小鎮建設集團有限公司）