關于房地產工程管理的創新模式的思考

胡新安 任國全

（利津縣自然資源和規劃局，山東 東營 257400）

近幾年我國房地產行業呈現出飛速發展態勢，房地產項目建設同樣愈發受到人們的關注。作為房地產工程質量與效益把控的關鍵要素，工程管理工作開展是否合理直接影響到房地產項目價值的體現。但是在些許因素的影響下，當前房地產工程管理仍存在亟待解決的問題與不足，需在明確房地產項目建設要求的基礎上，采取科學措施來創新工程管理模式，實現以高水平工程管理來推動房地產行業的長足發展。

一、房地產工程管理創新模式的必要性分析

分析現階段房地產項目建設過程中工程管理創新開展的必要性，具體表現為；（1）有助于順應時代發展需求。我國經濟持續發展背景下，房地產行業發展勢頭迅猛。隨著房地產工程數量與規模的持續擴增，若項目建設期間仍沿用傳統管理模式，勢必會影響到項目建設的順利進行，甚至因管理不到位而影響到項目效益獲取。所以房地產企業需認知工程管理模式創新的必要性，以確保房地產項目建設符合預期需求。（2）有助于推動行業發展。基于房地產工程數量的持續增多，目前人們對房地產工程建設提出更為嚴格的要求與標準。而傳統管理模式應用難以保證房地產項目建設達到要求。所以需通過模式創新實現在項目建設期間進行工程管理的全面滲透，保證房地產行業發展不受到項目建設不達標的影響。（3）有助于體現工程管理先進性。傳統管理模式應用無法滿足現代房地產項目建設要求，只有通過模式創新方能體現工程管理先進性。基于我國建筑科學領域的持續發展，諸多先進技術、手段被廣泛應用于房地產項目建設中。要想最大化體現出先進技術在房地產項目建設中的應用價值，需要以工程管理模式的創新為前提。

二、房地產工程管理現狀分析

（一）管理理念缺乏創新

現代房地產工程建設涉及諸多先進工藝、技術的應用，與之相應的工程管理需做到持續改進與創新。但是受到管理理念滯后的影響，使得部分管理者仍以傳統管理模式為主，未做到依據工程建設要求進行理念的創新，同時未認知管理理念創新對于提升工程管理水平的重要性。導致現階段工程管理開展頻繁出現問題與不足。同時受到理念滯后的影響，無法依據實際需求進行管理體系的完善，導致工程管理難以全面落實于房地產工程建設中。縱觀現階段房地產工程管理現狀，仍有部分工程存在多頭管理現象，導致房地產項目建設期間出現管理秩序混亂的現象。

（二）管理制度落后缺失

要想保證房地產項目建設的順利進行，需要以完善的管理制度體系為支撐。同時完善的管理制度也是落實各項管理要求，明確各參建人員職責義務的重要支撐。但是當前仍有部分房地產項目存在制度匱乏的現象，未依據實際項目建設情況進行管理制度的完善與優化。導致房地產工程建設期間出現職責劃分不明確、管理工作與實際工程建設脫節等現象，進而影響到房地產工程建設的順利開展。同時，受到管理制度缺失的影響，使得部分房地產工程頻繁出現質量、安全問題，最終影響到房地產項目效益獲取。

（三）管理組織缺失創新

組織機構是否完善直接影響到房地產工程建設的順暢性，因管理組織缺陷的存在而影響到工程管理開展的具體成效。縱觀現階段房地產項目建設，盡管大部分工程涉及對管理機構組織的設立，但是個別工程仍存在管理部門設置不完善或者是部門冗余設置的情況，盡管可以在房地產工程質量控制方面發揮一定作用，但是難以滿足單位對工程成本、進度等方面的控制要求。同時在項目管理期間，通常會以質量控制為主，但是部分單位仍對項目準備、竣工等階段的管理缺乏重視度，進而增大房地產工程出現質量、安全隱患的概率。另外，當前仍有部分單位尚未完善房地產工程的監督機制，未結合房地產項目建設要求進行監督部門的完善，再加上監督制度、方法的缺失，導致房地產工程建設期間監督工作停留于表面形式，難以保障工程項目的順利進行。

三、房地產工程管理創新模式

（一）管理理念創新優化

要想實現對房地產工程管理模式的有效創新，需要以管理理念創新為前提。應結合對房地產建設要求的分析，從以下幾點為切入點進行理念創新：（1）引導工程管理者轉變自身觀念，正確認知管理模式創新對于提升房地產工程管理水平的重要意義。能夠做到對房地產領域前沿理念的主動學習與掌握。以創新性管理原則的遵循為前提，通過理念創新來最大化體現出自身管理效能。依據對房地產項目建設需求的分析，樹立科學管理目標，及時摒棄傳統管理理念與方法，通過科學調整其管理模式來保證房地產項目的順利進行。（2）企業文化創新。房地產企業要想維持健康長久的發展態勢，需要以優秀且良好的企業文化為基礎。而要想保證其文化創新契合企業發展需求，需依據企業發展現狀、業務開展情況、長遠發展戰略制定等方面的分析，進行企業文化機制與價值觀的全面創新。針對文化機制創新而言，強調企業需將創新理念滲透于文化目標機制、傳播機制以及激勵機制等內容中，進而在增大房地產企業市場影響力的同時，實現在良好文化價值觀渲染下促進管理人員意識轉變。

（二）管理方法創新優化

傳統管理手段與方法已經不再適用于現階段房地產項目建設中，為此需結合房地產建設要求、實際情況的分析，借助科學手段方法來提升房地產項目管理水平。

1.BOT 模式應用。該模式強調以全過程的形式進行房地產項目管理，在實際管理期間，此模式強調依托于私人資本進行項目融資與建設。項目建設期間其運營市場需要通過當地政府進行對外開放，以確保資金能夠得到及時的補充與供應。同時，對負責項目建設、經營、融資等工作開展的企業予以相應的特許權，以全權代理的形式進行房地產工程的全過程管理。在房地產驗收結束并投入運行后，對于項目運營管理、貸款清繳等管理工作仍由該企業負責。而當企業特許權到期后該房地產項目由政府進行全權負責管理。

2.CM 模式應用。相較于其他管理方法而言，CM 管理模式屬于風險型管理。房地產項目建設期間，CM 模式應用主要是在項目準備階段進行CM企業聘請，保證CM 企業符合信譽良好、技術充足、經驗豐富的要求，并在房地產項目建設期間要求CM 企業參與其中。通過發揮其監督、管理職能來強化對房地產項目的管理。同時，CM 企業還參與房地產項目的設計，通過提供可行性、參考性強的建議進行房地產工程設計的優化。

3.EPC 模式應用。EPC 管理模式在房地產工程建設中的應用，主要是由一家企業負責項目的設計、施工以及管理。工程實際建設期間，針對招投標工作開展，通常以項目總價合同為依據，合同簽訂后總承包商不僅負責項目設計與建設，工程總成本的管控主體也是總承包商。具體房地產工程管理期間，總承包商需依據項目建設需求的分析，對項目規劃設計、材料采購、施工建設等工作進行全面管控。而業主單位在項目建設期間僅需負責進行房地產項目建設整體進度、目標完成情況等方面的監管。同時，業主單位可在建設期間視情況進行管理內容、部分的自主建構，以確保房地產工程管理水平得到顯著提升。

（三）管理制度創新優化

管理制度是否合理直接影響到房地產工程管理水平的提升，所以需提高對制度創新的重視度，做到在項目管理期間充分挖掘房地產工程建設期間現行制度存在的問題，在此基礎上采取相關方案進行針對性改進與優化。同時，為確保制度體系的創新契合房地產項目建設要求，需結合以下幾點進行管理制度創新優化：

1.依據實際情況進行績效管理體系優化創新，在工程管理期間嚴格遵循“定崗定責”原則進行各參建人員職責、義務的明確。同時，通過薪酬體系完善來充分調動管理人員積極性，以更為端正、明確的態度參與到房地產項目管理中。另外，若人員對于相關制度規定存在異議，則需及時了解情況并結合實際需求加以改進。

2.明確以往工作任務分配制度實施存在的問題與弊端，并結合房地產工程建設實際情況進行分配制度的完善。同時，保證分配制度的應用契合房地產項目實際需求，避免因任務分配不合理而影響到施工人員積極性。

3.加大對房地產工程風險管理制度的優化力度，借助對合同分析法的應用，結合大數據技術進行房地產工程風險源的綜合分析與評估，精準判斷出可能影響房地產工程建設成效的隱患問題。待風險識別后要求管理人員參照制度要求制定針對性風險管控措施，避免房地產項目建設受到風險隱患的影響。

（四）信息化管理創新

目前信息化管理手段已經在房地產行業得到廣泛應用，通過在房地產工程管理過程中進行信息化管理技術的融合，可以在促進工程管理模式創新的同時，保證房地產項目管理的高效率、高質量開展。而針對房地產工程信息化管理的創新，可具體分為以下步驟：以某房地產工程管理為例，第一步對于該工程建設需求進行結構分解，并做到在結構分解時充分考慮到工程各分項分部、工程量清單等因素，保證工程結構分解契合實際要求。待工程各結構模塊分解完成后，以命名的形式進行各模塊編碼；第二步，按照要求進行各模塊目標界定。編碼后依據其項目特征進行各模塊目標的明確，具體涉及模塊的質量控制目標、進度控制目標以及造價控制目標。同時依據不同模塊實際情況分析進行量化指標的設定，同時輔以文字說明來保證量化考核開展的公正性；第三步，視情況開展目標對比與數據采集工作。借助信息化管理手段對各模塊施工進行跟蹤檢查，判斷其工程進程是否符合計劃要求，并第一時間反饋施工期間存在的問題、隱患。保證房地產工程施工與施工跟蹤檢查的同步開展，將現場施工的各項資料數據錄入管理系統。依據各模塊目標特征進行數據分類、整理，在明確既定目標的基礎上進行實際數據的分析，進而實現通過信息化管理手段進行房地產項目施工中周期、施工步驟以及施工質量的準確體現。同時在對比分析期間要求管理人員重視對各分項工程數據的有效銜接，避免因數據連接缺失而影響到房地產工程信息化管理工作的開展；第四步，借助信息化管理手段進行結果反饋的落實，依據對比結果的分析判斷相關問題的成因，在此基礎上采取針對性措施加以改進。同時，務必保證數據錄入與整理的準確性，避免因數據誤差過大而影響到房地產項目管理水平。若情況必要，可依據項目建設要求進行特征目標的適當調整，以期通過綜合調整將房地產項目的質量、成本以及進度控制在預期范圍內。

結束語

綜上所述，房地產工程效益的創造受到工程管理開展的直接影響。要想實現以高水平工程管理來支撐房地產工程的順利施工，需正確認知現階段工程管理模式應用存在的不足與問題。在此基礎上借助科學對策促進其管理模式的創新，以期通過創新管理模式來加強對房地產項目質量、成本、進度以及安全四要素的控制，保證房地產工程最大效益的獲取。