運用機會成本法進行土地評估的理論探討

文/張梅（淄博市國土資源保障中心）

機會成本法是指在作出一個選擇后，所喪失的不該做選擇而損失的最大利益，以此來實現交易雙方的心理平衡，同時也是一種評估利益不明確事物的重要方法。對于土地的評估來說，土地受到經濟發展、地區以及質量等方面的影響，導致土地的價格飄忽不定，且難以估計，針對于此，采用機會成本法便是一種評估土地的有效方法。

一、機會成本法的內涵

機會成本法是在市場經濟體制下誕生的評估方法之一，由于市場經濟的存在，使得在日常的商品交易之中出現很多可供選擇的機會，交易需要基于商業價值來進行考慮，所以便會基于多種選擇來作出商業價值和利益點的優化。而機會成本核心的商業價值和利益點是基于客觀事實和假設性原則來作出的具體形式變化。

客觀事實是代表機會成本法中交易的事物，存在形式既可以是土地這種實際存在的物品，同時也能是金融產品、游戲這種虛擬存在的物品，假設性原則是建立在客觀事物交易和選擇所存在的，在特殊經濟模式下，客觀事物中的具體存在物品和虛擬物品都存在一定的選擇方向，這種選擇方向便構成物品的機會選擇。

將機會成本法的概念引入到土地的評估之中，便是土地交易中多種選擇性的表現，土地可用于建造房屋、修建公園、農作物的種植等，但最終土地只能用于一種途徑，剩下的可供選擇的途徑便是土地評估所產生的機會成本。

二、運用機會成本法進行土地評估的原因

在當前城市經濟發展中，土地作為一種發展過程中產出物廣泛的事物之一，其帶給各類人群的收益是極其廣泛、且種類較多的。但在土地評估中，由于土地評估的多樣性，且土地本身所存在的機會成本是較多的，土地使用者就難以通過使用的價值評估土地本身具有的價值。加上市場經濟的運作以及市政工程的發展，土地由于機會成本所產生的價值也變得更多，需要考慮到市場競爭對于機會成本的影響，且以成本為基礎的轉移價格是需要考慮到雙方成本的。

在上述眾多的影響下，土地評估所產生的選擇眾多，評估難度提升，因此選擇采用機會成本法進行土地評估。

采用機會成本法來進行土地評估，還具有公平、公正、客觀的優勢，其一，保證交易雙方的成本不會出現不客觀的情況，其二增強交易雙方的協商能力，當協商交流達到某一程度后，就避免交易出現問題的概率，或者可以達到不出現問題的情況。機會成本法帶來眾多優勢的同時，也會帶來一定的不良之處，機會成本受到眾多因素的影響，便導致在協商的時候需要考慮很多的外界因素，機會成本法在某些市場經濟下的特殊行業中，會退化為常規的評估，交易雙方也會因此出現不公平的現象。總的來說，利用機會成本法來對土地進行評估是一種有效的解決方式，且產生的優勢要明顯大于劣勢。

三、運用機會成本法進行土地評估的相關概念

（一）機會成本法的假設性條件以及條件分析

機會成本法是基于選擇性進行思考的，雖然在上文中提到的機會成本法是在市場經濟下發揮作用的，但是實際上機會成本法并不是只能在市場經濟的條件下發揮作用，決定機會成本法最核心的是選擇的多樣性。但從選擇性這一方面進行思考，會發現機會成本法只要在有選擇的情況下，就能繼而發展。從上文中對于機會成本法的分析，可以了解到土地選擇途徑的增多，我們就能依據機會成本法來作出相應的價值評估，因此機會成本法假設性條件是建立在擁有較多選擇性的前提之下。選擇性的增多，促使機會成本法的誕生，且具有一定的現實意義。選擇的產生便是從資本的積累中得以產生的，從原始部落開始，由于生產力的低下，導致物資匱乏，便不會存在所謂的資本。生產力的提升使得資本得以積累，由此可見資本積累是選擇性出現的本質因素，選擇性也是機會成本法建立起來的最核心因素，但是從本質特征上來探索機會成本法的誕生，是需要依靠生產力的發展來實現的，生產力的發展就代表后續資本的積累以及選擇性的增多，從特殊的層面上來說，機會成本法其實是生產力發展的產物之一。上述是機會成本法的誕生條件，而機會成本法的假設性條件則需要引入到資本中的貨幣，也就是交易價值的具體體現，貨幣的存在使得交易具有經濟價值，機會成本在資本積累和商業價值二者的共同影響下，便由此誕生，假設性思考則是基于商業價值而出現的。

（二）機會成本法在土地評估方面的適用范圍

城市中的經濟相較于農村來說，發展速度更快且寬度更廣，商業交易所產生的選擇性也因此變多，所以對于此地區采用機會成本法也就更具有現實意義，具體的體現則是房地產開發商對于房價的控制，其中只從成本的角度予以考慮，住房的成本相較于房價來說是很低的，但是考慮到機會成本法，成本也因此而得到升高。不僅如此，在機會成本下土地受到的影響也是較大的，城市是第三產業較為發達的地區，在城市中土地用于選擇的機會就變得更多，人群集中的程度以及開發政策所相關的開發計劃，這些因素都會導致土地的價格難以評估，但基于機會成本法就能很好地作出對于土地的評估。對于農村地區來說，基于選擇性而誕生的機會成本法也會產生，由于當前農業的發展也較為多樣化，對于一片土地來說，可供選擇的方向也有很多。農村地區是農業生產較為集中的地區，土地可用于種植經濟作物和糧食產物，種植不同的產物所帶來的經濟收益也存在差異性，按照常理來說，種植經濟作物所帶來的經濟收益要比糧食產物要高，但是糧食產物又是農業生產的剛需，土地之間存在的機會選擇，便意味著在農村地區也能適用機會成本法。所以，機會成本法也存在于農村中。

（三）機會成本法進行土地評估方面的關鍵所在

在基于機會成本法的土地評估中，需要有以下因素來構成：交易雙方、價格評估、額外的選擇性。這三方面因素的相互作用便構成機會成本法在土地評估中的交易環節。當然在特殊的社會制度下還會有不同的影響因素，例如市場經濟等制度。就市場經濟的角度來說，在外部市場經濟條件的作用下，土地評估的產值由市場經濟所影響，當市場體制中的土地價格都處于低下的狀態中，基于機會成本法來進行土地評估的價格也不會隨著提升，這是由于大環境因素已經對土地的價值進行嚴格控制，當市場平均價值都比較低，土地評估即使在眾多影響因素下，也不能依靠機會成本法獲得較高的價值。而在非外部市場經濟的條件作用下，市場經濟體系對于土地評估的影響力將會隨之降低，由于此種情況下市場經濟對于土地評估的影響逐漸降低，即使有影響也是處于土地價值的很小一部分。一方面，以成本為基礎的轉移價格基本上不會考慮或者根本不考慮雙方的機會成本，這意味著固定成本加上商業成本就已經影響到機會成本，固定的成本又會隨著時間和空間發生一些簡單的變化，不同空間和時間中，土地所擁有的價格發生很大的變化，最為直觀的體現就是20年前的房價同現在的房價有很大的差別。所以在此種情況下，即使關于土地的評估中擁有很多機會成本的評估法則，但是價值也會在一定區間之中進行波動，波動的條件則取決于商業成本以及固定成本。另一方面，以成本為基礎的轉移價格不會對市場體制造成較大的影響。所以，想利用機會成本法來對土地進行評估，需要考慮到市場經濟對于土地的產值影響。

四、機會成本法用于土地評估的相關問題討論

機會成本法在用于土地評估中，需要考慮到很多方面的問題，最基本的問題就是交易雙方采用機會成本法評估的價格是否為客觀事實所在，在實際的生產交易中，機會成本法所評估的價格也是交易雙方所關心的問題。對于這個問題就需要引入上述市場體制對于交易事物的影響，在某些地區中，市場經濟對于土地的影響較大，例如沿海地區，或者珠江三角洲等經濟發展較快的地區，而在另一些地區，市場經濟對于土地價值的使用造成的影響較小，例如青藏地區等。對于價格的評估，市場經濟只能決定其最高價值和最低價值，但是不能確定其空間和時間的分布情況，所以，除上述的例子之外，還有不同時間段的土地價格發生較大的變化。回歸到起初的問題上來，機會成本法對于土地評估的價值問題，就需要根據交易者所處的空間和時間決定。此外，機會成本法還需要依靠較強的協商來予以完成，這個問題是當前機會成本法中較為關鍵的點，按照當前機會成本法的考慮來說，還需要更加強力的介質來對協商產生影響，使得交易結果讓雙方的滿意。

五、結束語

機會成本法是一種基于選擇性來進行評估事物價值的方法之一，此種評估方法一般適用于一些影響因素較大且不穩定的事物中。事物的不穩定性造就機會成本法的誕生，同時機會成本法也促成不穩定事物的價值評估具有可靠意義。在市場經濟和商業的作用下，機會成本法的應用將會更為廣泛，對于土地的評估來說，也是如此。在對土地評估的相關商業決策中，機會成本法能夠作出最優的解決方案，同時，也會作出基于土地評估的更多選擇認知。這對于當前的土地評估來說，是一種較為有用的發展方向，不僅僅能夠促進土地評估行業的發展，同時給商業發展帶來的影響也是較大的。綜上所述，機會成本法在土地評估中的應用較為有效，從多方面考慮，機會成本法會促進土地評估的發展。