農村不動產權籍調查的方法研究與應用

孫曉琳

（青島高新區不動產登記中心，山東 青島 266000）

一、重點、難點分析

（一）涉及范圍廣、牽涉利益大

農村不動產權籍調查，目的是查清宗地權屬和房屋權屬，以及其面積、位置、四至，其中權屬調查是這幾個要素的核心，理清權屬關系，避免或減少相關不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明、權利互相沖突等問題，有效保護權利人的財產權益，保障市場交易的安全，減少糾紛，增進社會的和諧與安定。它涉及整個農村地區，社會影響較大，因此，如何做好宣傳，調動鄉鎮、村/組的參與積極性，采用何種調查技術方法保證測量成果的精度、權屬的準確性是整個項目開展的重點。

（二）涉及知識面較廣

農村宅基地及房屋權籍調查涉及控制測量、地籍測繪、地籍修補測、房產測繪，地籍權屬調查、房產權屬調查，地籍圖的繪制、宗地圖繪制，地籍調查數據建庫等，外業需要掌握測繪儀器的使用方法，學會地籍測繪和房產測繪方式方法，以及相關標準;內業需要掌握相關圖式圖集的編制，成果數據的整理建庫等，還要掌握不動產登記管理部門的業務需求。

（三）標準多樣化

農村宅基地及房屋權籍調查涉及的作業標準包括地形測量標準、房產測繪標準、地籍調查標準、資料收集標準、數據庫建設標準、檔案歸檔及其掃描等諸多標準，在整個項目中如何貫徹各項標準，保障各個環節符合項目技術規范的要求是整個項目最終成果質量的核心。

（四）工作內容環節多

農村宅基地及房屋權籍調查涉及土地權屬資料收集、工作底圖制作、權屬調查、地形、地籍、房產測量、內業建庫等各個工序相互緊密銜接，任何一個工作環節出現問題，都將導致其他環節的工作難以開展，甚至是影響整個工作環節。因此，必須要有切實可靠的技術手段和工作方法保障工作的順利開展。

二、關鍵技術方法研究

針對調查中的工作內容和重難點問題分析，研究項目建設的主要技術方法如下:

（一）指定統一的標準規范

不動產權籍調查涉及知識面、標準種類繁多，以公開發布的不動產登記發證規范為基礎，結合測繪、檔案、數據入庫等相關工作標準，建立標準化的工作模式。

（二）建立信息化作業模式

通過信息化、系統化的技術手段建立宅基地及房屋權籍調查測繪工作技術流程、規范化各個流程操作及其流程的銜接，既能簡化傳統的內外業分離的處理模式從而提高整個項目的工作進程，又能有效地保障各個環節成果的完整性和有效性。

（三）內外業一體化的數據采集方法

采用內外業一體化的數據采集方法既可以保證每個測站數據的可靠性，測繪一站清一站，有問題當場解決，又可以采用現場編輯方法，完全摒棄在室外畫草圖再到室內編輯作業方法存在的差、錯、漏多的缺陷，是一種行之有效而又科學的作業方法。

三、項目實踐案例

（一）技術方法和流程設計

為了對本文提出的技術方法、作業效率和成果質量進行檢測和分析，項目充分運用GNSS 全球定位系統、CORS 系統、全站儀、RTK 等先進空間數據采集手段，基于數字測繪技術，進行外業數字測量和內業數據采集，制作反映現狀且成果符合要求的大比例尺地形測量成果作為調查底圖，進行土地權屬調查、地類調查和地籍測量，獲取調查范圍內的土地權屬、用途、位置、界線、數量、質量等基本信息;建立以宗地為基本單元，權屬管理為核心村莊數字地籍調查數據庫，包括基礎測繪數據和地籍數據，最終為建立與城鎮地籍調查數據庫相銜接的城鄉一體化地籍管理信息系統、土地登記發證快速更新機制提供服務。

（二）作業過程

用GNSS-CORS-RTK 進行圖根測量、控制測量、界址測量及其他要素測量;用全站儀進行地形、宗地、房產要素測量，房屋面積測繪用手持式激光測距儀量邊，作業過程中采用邊作業邊檢查的方式，測量數據準確可靠。

1.地形測繪。采用內外業一體化數字測量，測圖軟件用南方Cass9.1 測圖軟件，碎部點采用2 s 或5 s 全站儀進行全解析法測量，觀測困難時也可采用量距法與交會法，高程采用三角高程，棱境全部使用小棱鏡。以原有不動產數據庫中的1 ∶500地籍圖作為工作底圖，對原地形圖未覆蓋的村莊和變化的地方進行數字地形測繪補測，實地采集的數據經全站儀通信端口到便攜機，做到實地采集、實時傳輸、現場編輯。

2.地籍測量。外業采用全解析法，在控制測量基礎上，采用全站儀采集界址點及其他地物要素數據后，內業將電子測量手簿上的數據通信轉入計算機，參照宗地草圖和權籍調查表，進行圖形編輯，編制基本地籍圖。

四、結束語

本文依據對不動產登記的各項政策、文件、標準的研究，從多規并行、合一調查、統一成果的角度思考如何做好農村不動產權籍調查的工作。對農村不動產權籍調查項目時間緊、任務重、工作量大、涉及面廣的特點進行分析，研究其中的關鍵技術方法，并通過具體項目進行實踐檢驗。實踐結果驗證，本文提出的技術方法和工作流程，既實現了外業測量、權屬數據的快速獲取，降低了人工作業的難度，又提高了內業作業效率和成果質量，較好地滿足了農村不動產權籍快速調查的需要，提出的方法對國內其他地區開展不動產權屬調查工作具有一定的借鑒意義。