城市更新項(xiàng)目的融資渠道研究

文/劉丹

（紹興袍江工業(yè)區(qū)投資開發(fā)有限公司）

圍繞“房住不炒”的政策定位，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融政策和信用政策將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也將受到考驗(yàn)。要想提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展效率，最重要的就是高度重視房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)存在的諸多問題和不足，積極解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的漏洞和缺陷，確保房地產(chǎn)企業(yè)融資管理質(zhì)量全面升級(jí)，增強(qiáng)城市更新改造項(xiàng)目的建設(shè)品質(zhì)。因此，城市更新項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)的一種特殊形式，必須創(chuàng)新和改革融資模式，以獲得可持續(xù)發(fā)展的能力。

一、城市更新項(xiàng)目的概念和資金籌措要求

（一）城市更新項(xiàng)目的概念

在多數(shù)一級(jí)城市，新增加的土地資源越來越少，城市中老舊小區(qū)等可用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。由于缺少規(guī)劃，開發(fā)用地利用率低的現(xiàn)象十分普遍。現(xiàn)有老工業(yè)區(qū)、老商業(yè)區(qū)、舊城區(qū)、城中村等約200平方公里的舊住宅區(qū)。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃落后，這些老舊小區(qū)幾乎沒有開發(fā)。公用設(shè)施和建筑質(zhì)量差。存在著諸多安全隱患，無法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成規(guī)模效應(yīng)的需要，需要釋放庫存空間。城市更新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，促進(jìn)土地資源的經(jīng)濟(jì)集中利用[1]。

（二）城市再生改造項(xiàng)目的資金籌措要求

實(shí)施城市再生與改造項(xiàng)目，也就是城市更新和改造的房地產(chǎn)企業(yè)。編制項(xiàng)目更新單元計(jì)劃、拆解賠償、土地價(jià)格，為滿足開發(fā)費(fèi)(建筑和安裝)的支出需要資金，用于城市重建和改造等。根據(jù)各項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合主體(外資或國內(nèi)資本)執(zhí)行情況，采用不同的方法。房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，城市更新項(xiàng)目包括特殊的規(guī)劃審批、拆遷、安置、政府監(jiān)管，甚至是城市遺址的保護(hù)[2]。這樣的建設(shè)不僅需要資金，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。經(jīng)過二十多年的探索、培育和發(fā)展，我國基本建立了以銀行信用為中心的房地產(chǎn)金融體系，包括股票、信托和債券等。當(dāng)前，銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。中央銀行數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)貸款新增5.7萬億元，占據(jù)了城市貸款的45%，同比增長(zhǎng)57.9%。2016年全國兩會(huì)期間，19個(gè)城市相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策。全部的核心要素都是購買限制和貸款限制，包括重新啟動(dòng)或者擴(kuò)大購買限制，以及將二套房子的首付提高到40%-50%。它標(biāo)志著新一輪監(jiān)管的開始。此后，相繼出臺(tái)了對(duì)非法信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、清理房地產(chǎn)中介、打擊非法買賣房地產(chǎn)企業(yè)的各種管理措施。

二、城市更新項(xiàng)目面臨的主要問題

（一）盲目樂觀

目前國內(nèi)商用住宅庫存較多，為加快銷售進(jìn)度，去年10月之前的金融政策和信貸政策較為寬松，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都出現(xiàn)了買賣熱。尤其在2016年，房?jī)r(jià)上漲幅度超過50%。同時(shí)，也給城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體帶來了強(qiáng)烈的信心，有人甚至建議加大杠桿率，推動(dòng)各類項(xiàng)目全面開工。

（二）融資渠道狹窄

受國家物業(yè)管理政策影響較大。城鎮(zhèn)在開發(fā)事業(yè)主體自有資金的比例一般在30%以上，其余70%主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)融資。此外，由于實(shí)施事業(yè)單位可以在完成拆遷補(bǔ)償和房屋、建筑物拆除的基礎(chǔ)上取得事業(yè)用地使用權(quán)證書，房地產(chǎn)開發(fā)貸款無法解決前期大額拆遷補(bǔ)償資金問題。由上半年來看，中央銀行控制了房地產(chǎn)開發(fā)資金總量和增長(zhǎng)率，由于各種調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下降，交易疲軟，資金回籠滯后。在城市更新項(xiàng)目實(shí)施過程中，企業(yè)面臨資金渠道緊張和資金成本上升的雙重壓力[3]。

（三）資金籌措不積極

城中村改造項(xiàng)目一般形成兩類產(chǎn)品：房地產(chǎn)(公寓、寫字樓等)銷售及自有房地產(chǎn)(商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)研發(fā)住宅等)。提供資金以完成更新項(xiàng)目。對(duì)自有商業(yè)地產(chǎn)如何降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，沒有面向未來的考慮。城建項(xiàng)目需要預(yù)先做好規(guī)劃，可行性調(diào)查報(bào)告的編制與實(shí)施水平直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。如可行性研究經(jīng)費(fèi)來源及申請(qǐng)表格。經(jīng)費(fèi)缺口在城市更新改造項(xiàng)目中需要特別關(guān)注，在詳細(xì)計(jì)劃的基礎(chǔ)上形成相關(guān)信息進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。

（四）融資管理缺乏前瞻性

在目前城市更新改造項(xiàng)目建設(shè)中，必須要形成出售物業(yè)或自籌物業(yè)兩種方式，而大部分企業(yè)只關(guān)心如何完成改造項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目完成后自持商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)沒有進(jìn)行深入分析，使得融資缺乏足夠前瞻性。城市更新改造項(xiàng)目，要想獲得足夠的資金回報(bào)，必須要針對(duì)項(xiàng)目的可行性編制預(yù)算報(bào)告，而資金缺口主要包括城市更新改造項(xiàng)目，具體提款時(shí)間、提款數(shù)量和依據(jù)需要對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行全面深入的調(diào)研，明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品控制計(jì)劃，形成相關(guān)的數(shù)據(jù)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)忽略項(xiàng)目管控能力以及資金預(yù)算管理，使得城市更新改造項(xiàng)目缺乏有效控制，造成資金大量浪費(fèi)。

三、城市更新改造項(xiàng)目的主要融資策略分析

（一）保持審慎的策略

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，國家與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的金融和信貸政策近幾年來不斷調(diào)整，以去年初的降息還貸為開端，提出了將住房貸款比例提高至20%的善意方針，并持續(xù)對(duì)住房貸款利率進(jìn)行初步調(diào)整。可作為今年“涂料風(fēng)格的快速變化”的說明。在房地產(chǎn)行業(yè)中，宏觀調(diào)控政策具有指導(dǎo)性的作用，城市更新項(xiàng)目公司必須對(duì)其保持足夠的關(guān)注，對(duì)其進(jìn)行總結(jié)，提前應(yīng)對(duì)。

舉例來說，可能會(huì)引入商業(yè)限制政策，這就需要為公寓產(chǎn)品上市做好準(zhǔn)備。根據(jù)前期可行性調(diào)查階段的資金來源和申請(qǐng)表格，預(yù)測(cè)資金缺口，在保持審慎原則的前提下，根據(jù)樂觀、謹(jǐn)慎、保守三個(gè)條件，調(diào)整籌資計(jì)劃。城建改造事業(yè)規(guī)模龐大，設(shè)備投資高達(dá)數(shù)百億元，必須堅(jiān)持“逐步發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。在開始階段，實(shí)施了可銷售部分的開發(fā)，以緩解項(xiàng)目融資壓力，同時(shí)將部分資金用于后期建設(shè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位顯著提升，國家信貸政策不斷變化與調(diào)整，通過降息降低首付房貸比例等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)具有密切關(guān)聯(lián)，城市更新改造項(xiàng)目公司要重點(diǎn)關(guān)注政策法規(guī)的變化，總結(jié)規(guī)律，做好提前應(yīng)對(duì)，確保謹(jǐn)慎投資。

在保持謹(jǐn)慎的前提下，要重點(diǎn)針對(duì)可研階段的資金來源進(jìn)行全面調(diào)查，并且保持樂觀穩(wěn)健的投資預(yù)測(cè)，提高保守估計(jì)的整體質(zhì)量與水平，隨著城市更新改造項(xiàng)目的體量不斷擴(kuò)大，使得城市更新改造項(xiàng)目融資面臨巨大挑戰(zhàn)。應(yīng)該積極發(fā)售可開發(fā)的部分，保證資金快速回籠，從而減少融資壓力[4]。

（二）風(fēng)險(xiǎn)與資金籌措方式相匹配

需要評(píng)估市場(chǎng)需求、周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)者和城市重建項(xiàng)目形成的產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略。合作開發(fā)模式(法人化或合法人員類型)或股權(quán)融資模式(增資和股權(quán)投資基金)可適用于預(yù)期較高排除風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品。對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)商品，采用負(fù)債融資模式(房地產(chǎn)開發(fā)貸款或信托融資)，或采取夾層融資模式。當(dāng)前在城市更新項(xiàng)目改造的過程中，必須要高度關(guān)注周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及差異策略的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品要采取科學(xué)高效的合作開發(fā)模式以及股權(quán)融資手段，盡量對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品有效抑制。在房地產(chǎn)創(chuàng)新融資的背景下，需要高度重視企業(yè)信譽(yù)度，結(jié)合地方融資，平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)自身的信用等級(jí)，利用比較高的公司信譽(yù)度，通過企業(yè)債券來獲得低成本的長(zhǎng)期資金。要積極做好銀行貸款籌措工作，把握資金有利時(shí)機(jī)，利用發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行資金管理。

在城市更新項(xiàng)目改造融資的過程中，必須要積極明確更新項(xiàng)目融資操作要點(diǎn)。保證項(xiàng)目本體的可行性、投資經(jīng)濟(jì)性和融資主體的實(shí)質(zhì)償付能力。從融資需求角度來看，城市更新項(xiàng)目的收購和開發(fā)，包括并購貸款、拆遷貸款、土地融資和開發(fā)貸款等多個(gè)需求。

在并購貸款中，需要根據(jù)股權(quán)收益的發(fā)放融資模式進(jìn)行分析。在實(shí)際監(jiān)督管理的同時(shí)，必須要求并購貸款，向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購以及房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購，按照傳統(tǒng)管理原則對(duì)土地項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保工程開發(fā)投資管理的整體效果。拆遷貸款具有比較高的可操作空間，不過拆遷賠償簽約后達(dá)到一定比例都能夠滿足實(shí)際要求。

從機(jī)構(gòu)角度來看，更傾向于全封閉管理，通過將并購帶車間待補(bǔ)交地價(jià)開房貸，等共同處理之后，能夠全面解決融資問題，而且不會(huì)因?yàn)橹虚g環(huán)節(jié)出現(xiàn)融資問題，確保項(xiàng)目的開發(fā)不會(huì)受到影響，同時(shí)在整體融資規(guī)模不斷擴(kuò)大的背景下，可以降低融資的整體成本。目前全封閉的融資操作，其綜合授信不會(huì)超過總體資金的70%。可以確保融資成本最低，資金使用靈活安排，解決放款中期過長(zhǎng)的問題[5]。

（三）避免期限錯(cuò)配

城市再生項(xiàng)目滾動(dòng)資金所產(chǎn)生的中短期融資需求，采用了以買方為核心的1+N供應(yīng)鏈融資路線。國產(chǎn)信用證的發(fā)放和獲利。收銀臺(tái)、銀行接收發(fā)票及商業(yè)發(fā)票，以確保業(yè)務(wù)、單一業(yè)務(wù)、復(fù)合融資期不超過1年，采購原材料及建筑服務(wù)、向供應(yīng)商支付材料及施工費(fèi)用。公司長(zhǎng)期融資需求包括內(nèi)部自有資金、三十五年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、企業(yè)債券及戰(zhàn)略投資者介紹。有價(jià)證券是靈活應(yīng)對(duì)的手段。資金的供給和需求也可以得到調(diào)整，滿足長(zhǎng)期需求。在城市更新項(xiàng)目管理中，由于資金管理存在明顯的中短期需求，所以應(yīng)該形成以買方為核心的1+N供應(yīng)鏈管理制度。

在具體業(yè)務(wù)開展中，要注重國力信用證以及承兌匯票和商票保貼業(yè)務(wù)管理。用采購原料和施工服務(wù)模式，向企業(yè)提供長(zhǎng)期資金和短期需求，如果股實(shí)債作為靈活協(xié)調(diào)基本供應(yīng)需求的方式，也必須要與長(zhǎng)期資金保持匹配。在做大做強(qiáng)集團(tuán)公司時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營管理建設(shè)，通過搭建多個(gè)融資平臺(tái)充分發(fā)揮項(xiàng)目公司融資管理功能，提高公司的整體融資管理水平，減少融資壓力。同時(shí)還要成立多元化的二級(jí)平臺(tái)，做到協(xié)調(diào)管理，促進(jìn)資金聯(lián)動(dòng)，保證資源共享，實(shí)現(xiàn)信息互通。爭(zhēng)取獲得地方政府的支持，除了公司自身利益償還之外，還要積極確保資金預(yù)算的管理水平，配置相應(yīng)土地生產(chǎn)收益，用于償還貸款本息。在新形勢(shì)下，要根據(jù)城市收益性資產(chǎn)進(jìn)行整合劃轉(zhuǎn)，確保資產(chǎn)保值增值，例如爭(zhēng)取地方政府以文件協(xié)議等多種方式，對(duì)具有服務(wù)性質(zhì)的土地劃分給城建管理集團(tuán)，同時(shí)要加強(qiáng)城建集團(tuán)的土地儲(chǔ)備職能，保證企業(yè)現(xiàn)金流。

（四）多樣化和多層次的戰(zhàn)略

多樣化和多層次的城市更新項(xiàng)目可考慮使用外資。2007年，商務(wù)部和國家外匯管理局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)外國直接投資的通知》，大幅度削減國內(nèi)房地產(chǎn)外國投資的比例。隨著外商投資房地產(chǎn)備案程序不斷簡(jiǎn)化，除了可以利用境內(nèi)項(xiàng)目公司作為主要融資手段之外，還可以通過與境外母公司為融資主體的方式，通過內(nèi)保外貸，境外發(fā)行點(diǎn)心債等多種形式，滿足宏觀調(diào)控政策的實(shí)際需求。

同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)更新改造項(xiàng)目的融資策略進(jìn)行更新，比如對(duì)更新項(xiàng)目中前期大額拆遷補(bǔ)償資金，無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)貸的問題加以解決。允許銀行為具有舊項(xiàng)目改造的企業(yè)提供相應(yīng)的補(bǔ)償貸款。還要由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，根據(jù)投資的綜合收益比例，分配給投資者證券，并且限量發(fā)行，對(duì)城市更新改造項(xiàng)目完成后自持商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)寫字樓等，可以利用房地產(chǎn)信托憑證的方式來盤活資金[6]。

（五）面向未來的創(chuàng)新性戰(zhàn)略

在城市再生項(xiàng)目中，例如，更新項(xiàng)目初期階段的大額拆解補(bǔ)償基金不能通過發(fā)展貸款解決。多家商業(yè)銀行推出了“城市更新貸款”，即銀行提供貸款，對(duì)于符合要求的舊城改造項(xiàng)目的拆除補(bǔ)償。目前已經(jīng)決定對(duì)老辦法進(jìn)行改革，實(shí)施單位取得了房地產(chǎn)開發(fā)資格，項(xiàng)目累計(jì)投資總額達(dá)總投資額的30%，貸款期限一般為3年。房地產(chǎn)信托證書(REIT)是一種通過發(fā)行專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理而獲得的信托證書，將投資者的大部分資金集中在一種有價(jià)證券，其中投資收益按比例分配給投資者，有助于實(shí)施主體降低對(duì)財(cái)源的占有，激活資本利用效率，實(shí)現(xiàn)光資產(chǎn)的運(yùn)用。

四、結(jié)語

城市更新項(xiàng)目作為面臨著新形勢(shì)下房地產(chǎn)調(diào)控的主體，要認(rèn)真、循序漸進(jìn)地發(fā)展，建立多元的籌資體系，以應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化。通過適時(shí)、適當(dāng)創(chuàng)新，保證城市更新改造目標(biāo)的順利推進(jìn)。在新時(shí)期，確保城市可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)高度重視對(duì)房地產(chǎn)更新改造項(xiàng)目的融資管理，針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體形式，保持科學(xué)謹(jǐn)慎的態(tài)度，建立多元化多層次的融資管理體系，做到及時(shí)有效，確保城市更新改造的水平全面提高。