農村宅基地使用權流轉的法律問題研究

王鑫爽

（黑龍江大學 黑龍江，哈爾濱 150080）

1 農村宅基地使用權概述

宅基地使用權帶有明顯的民族特點，與我國的傳統的農耕制度息息相關，是由中國特定的社會背景孕育而成的。宅基地是指農民依法占有，用來建造自身居住的房屋及其附屬設備的集體所有土地。目前我國關于宅基地的規定中，僅有農業戶口才能享有宅基地并用以修建房屋及其附屬設備，并不包括城市宅基地。我國的人口基數比較大，由于城市化發展較為深入、城市規模不斷擴大，所以城市建設用地的供應形勢變得更加緊張。土地面積缺乏的問題一直都存在，為了解決城市土地供應不足的問題，人們將目光投向了城市周邊的農村，希望農村的土地能夠向城市流動。

土地不僅僅具有資源價值，可以保障人類的生存、提供土壤栽培農作物，是中華民族上下傳承幾千年的命脈所在；更能提供經濟價值，作為不動產被人持有從而追求經濟效率價值。我國農村宅基地使用權就同時體現了土地的這兩種性質，雖然農民個人不能享有宅基地的所有權，但是其可以享有占有、使用和收益的權利。宅基地使用權就是由宅基地衍生出來的一種物權，因此宅基地在我國物權體系中具有重要地位。根據物權法定原則，我國的物權種類均需法律規定，宅基地使用權作為法律規定的一種用益物權，自然具有物權的屬性，如：農村宅基地使用權具有排他性，僅僅能由一人享有權利，一塊土地上不可能存在兩個宅基地使用權。

2 農村宅基地使用權的流轉中存在的問題

宅基地使用權流轉主要通過轉讓、抵押、租賃、繼承、贈與等方式進行。但是，近些年來商品經濟逐漸占據了主導位置，人們也都喜歡進行更加高效的商事交易。在此現實條件下，許多村民為了自身利益而非法進行農村宅基地的轉讓，違反了農村宅基地的設立初衷。現行法律對宅基地使用權的流轉進行了詳細規定，但部分村民仍不惜以身犯法、在法律的邊緣試探。因此，在流轉過程中出現了很多問題，原本的土地制度也就無法滿足實際需求。

2.1 “一戶一宅”名存實亡

農村宅基地制度的設計初衷是想保障農民的切身利益，保證每家每戶都有土地用以耕種、有房子用以棲身。但是，在經濟飛速提升的背景下，現在的實際情況背離了農村宅基地使用權的設計初衷，許多村民為了獲取高額的利益而選擇觸碰法律紅線，將自己閑置的宅基地進行出租或者是買賣。雖然法律中明確規定了每戶僅僅能擁有一處宅基地，但是在許多農村地區，卻并沒有嚴格實行這一制度。在土地資源越來越緊缺的情況下，村民們都習慣以直接占有的方式取得宅基地，古老的“先到先得思想”仍然根深蒂固。村們們不申請、不登記而隨意進行土地交易的習慣做法導致宅基地的使用權的流轉十分混亂，占地超標的現象嚴重。在實際生活中，這些違法的隱蔽交易導致“一戶多宅”的現象十分普遍，對原本的宅基地使用權制度帶來了極大的沖擊。

2.2 登記制度無法有效的實施

雖然我國目前已經規定了登記制度，但是并沒有將登記的概念進行普及。所以，農民們進行登記的意識不強，仍然認為占有即所有。“占山為王”的傳統思想根深蒂固，僅僅被其使用、建造部分設施的無主或者他人所有的土地就被其當作是其的私有財產。同時，再加上某些地區對于登記制度沒有足夠的重視，所以也沒有登記宅基地的概念和習慣。大量的宅基地都沒有進行登記，自然導致了登記制度在實際情況下也就無法很好的實施，好政策在實際貫徹執行中困難重重。

2.3 土地資源浪費嚴重

這些年來，城鄉之間的壁壘被逐漸打破，城市規模仍在不斷擴大，許多農村地區青年為了謀求更好的工作、擁有更高的生活質量開始大量涌入城市；并由此產生了許多留守兒童和空巢老人。由于許多進城后的農村青壯年選擇在城市里買房定居，就導致了農村大量耕地、宅基地的荒廢，農村宅基地使用權制度形同虛設。并且，農民們的意識受到傳統觀念的影響，認為宅基地和房屋一樣，都不屬于國家，而是自己的私人財產。由于村民的腦中沒有所有權、使用權的概念，不了解二者的異同之處，所以在農村進行法律普及活動往往遭遇很大阻力，舉步維艱。

3 完善農村宅基地使用權流轉相關法律制度

3.1 逐步完善強制登記制度

從客觀的角度分析，農村宅基地使用權流轉的趨勢已經無法逆轉。在這樣的基礎上，我們要細化相關的法律規定，確保宅基地能夠進行平穩、合理的流轉。我們必須要設置一個必要的前提，全面、準確地了解農村宅基地的真實使用情況，然后明確產權歸屬。要想實現這個目標，可以通過建立農村建設用地數據庫，從而掌握充足、詳細的農村土地數據。同時，更加重視宅基地使用權的登記機制。因為這一制度經常被人忽視，我們更要積極地健全、落實和細化宅基地使用權的登記機制。在農村這個熟人社會，不登記、不確權的錯誤想法反而是深入人心的，所以強制登記制度還有很長的路要走。只有這樣，才能夠確保宅基地使用權的統一和平穩過渡，保證其在具體的流轉過程中不會混亂，從而最大限度地保證農民權益不受侵害。

3.2 健全農村宅基地使用權流轉糾紛的解決機制

現有的法律、法規制度仍存在一定的漏洞，這就導致在農村宅基地在流轉過程中，村民被騙的事件時有發生；農村宅基地使用權的流轉遭遇了現實困境。如何解決這些因為農村宅基地使用權流轉問題而產生的引發的糾紛，應當引起我們的重視，對于鄉村振興和農村的經濟騰飛都有十分重要的現實意義。從現實生活的角度出發，宅基地問題與農民們的切身利益息息相關，但是如今違規征用集體土地的做法屢見不鮮，農民的切身利益沒有受到有效的保護，這無疑是不公平的。某些地方政府披著合法的外衣，以極其低的價格從農民手中購買土地，然后再將其作為國有土地而流轉給其他的開放商。在這樣的三方博弈中，農民沒有任何話語權，處于劣勢的地位，而且沒有獲得其應有的利益。毫無疑問，法律應當保護用益物權人依法享有的相關權利。因此，在農村宅基地的流轉過程中，我們需要建立科學的收益分配制度、健全積極的征收補償制度。只有從廣大農民的角度出發而維護農民的合法權益，始終用公平、合理的原則把農民放在核心位置，才能推動農村經濟大跨步地向前發展。

3.3 積極探索落實農村宅基地“三權分置”政策

“三權分置”政策的出臺具有跨時代的意義，為改革指明了方向。但是，這僅僅只是確定改革的大方向，想要將政策貫徹落實，更不能流于表面，需要實際行動去進一步完善法律制度。優化農村宅基地使用權流轉制度是明確農村房屋產權的必經之路，也是為了滿足盤活農村經濟、避免土地浪費的客觀需要。不同地區可以在保障農民切身利益的條件下，積極探索農村宅基地使用權流轉的行之有效的方式方法。

農民宅基地所有權屬于集體所有，而不屬于農民個人所有，這一點是法律規定，永遠不能改變。農民的資格權可以重新申請而重新獲得，也可以不予批準或退出，仍然執行“一戶一宅”政策執行。農村宅基地使用權的流轉方式變得更加靈活，流轉制度更加開放和細化，這也是本次改革的最大亮點。此后，我國法律會據此做出什么改變和調整、放寬農村宅基地使用權的程度有多大，從而適應社會發展就是下一步改革探索的重點了。

4 結語

目前，農村宅基地使用權流轉方式正在面臨改革，但現行法律規定仍存在一定的滯后性和立法空白。這是對我們的考驗和挑戰，我們更要不斷地完善這方面的法律制度，從源頭上避免問題的發生；同時采取積極、有效的措施來進行處理當前存在的問題。國家對農村使用權流轉的改革力度正在逐步加大，如何在穩定和創新之間找到平衡點，將二者有機統一后完美融于一體，才是需要我們思考的關鍵。現在正是突破我國歷史局限性，向世界各國家展示中國智慧、中國經驗、中國法律的絕佳機會。農村治理是中國治理的基石和重中之重，增加農民收入、提高鄉村治理水平是每一個中國人的殷切期盼。習近平總書記說我們處在百年未有之大變局之中，在如今這個世界飛速發展的階段，我們一定要以無愧于歷史交付的重擔，繁榮農村經濟，助力鄉村振興戰略，站在機遇的風口迎接挑戰，對得起人民和時代的期盼。