我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與對策

張勇

（中國葛洲壩集團(tuán)第三工程有限公司，陜西 西安 710000）

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步有直接的關(guān)系，為推動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)商要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問題加強(qiáng)重視，做出有效的處理方案。合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，可以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度能夠同步發(fā)展，有利地保證了我國房地產(chǎn)經(jīng)與社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理概述

目前，我國現(xiàn)代化建設(shè)正在不斷的發(fā)展中，房地產(chǎn)領(lǐng)域也正在快速地發(fā)展，與實際的狀況比較，房地產(chǎn)業(yè)中還有一些內(nèi)部問題，其中推動房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，國家制定了一些有效的方針政策，該管理制度有很強(qiáng)的宏觀性特征。在應(yīng)用過程中，既能處理好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些問題，也不能充分發(fā)揮出自身的功能；在土地價格上漲的過程中，往往房價上升趨勢也比較明顯等。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的應(yīng)用，其有關(guān)原則是：第一，堅持國有化的土地使用與所有權(quán)。國家在執(zhí)行時，有著處理全民土地的權(quán)利；第二，堅持將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合的原則。土地是房屋建設(shè)的根本，房屋作為土地價值的主體。在該情況下，在我國房地產(chǎn)中應(yīng)用經(jīng)濟(jì)管理，一定要準(zhǔn)確看待兩者間的聯(lián)系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的一些問題

（一）經(jīng)濟(jì)管理意識不夠

我國房地產(chǎn)行業(yè)雖有較長的歷史，可在其經(jīng)濟(jì)管理上，開發(fā)商的管理意識不夠還有待提升。一些開發(fā)商只知道通過房地產(chǎn)行業(yè)來獲得利益，對于其發(fā)展并沒有加強(qiáng)重視。所以就改變了管理意識，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理脫離了正確的方向。此外，一些管理人員并不了解房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺少一定的認(rèn)識，并未認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。

（二）缺乏完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制

企業(yè)為了能夠與市場經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展，需要得到國家有關(guān)房地產(chǎn)政策的支持，應(yīng)用有效的法律與法規(guī)來確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。可是，我國在房地產(chǎn)有關(guān)政策與法規(guī)中的實際效果有一定的差異，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制中存在的問題沒有有效的解決辦法。在制定有關(guān)政策以后，也就出現(xiàn)了對房地產(chǎn)狀況的認(rèn)知偏差，相關(guān)政策只是起到一些表面作用，并未解決到實質(zhì)問題。沒有在真正意義上有效進(jìn)行指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)一些細(xì)節(jié)問題不能按照國家政策的調(diào)控產(chǎn)生基本的改變。此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為地方財政的基礎(chǔ)收入，地方政府對其管理機(jī)制應(yīng)用不當(dāng)，從而降低了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，不能有效進(jìn)行調(diào)控經(jīng)濟(jì)管理政策。從而在實際的管理工作當(dāng)中未能有實質(zhì)性的改變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能有針對性的協(xié)調(diào)與控制其經(jīng)濟(jì)管理工作，這些都是影響企業(yè)是否能夠良性發(fā)展的重要因素。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展目標(biāo)不明確

伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也就出現(xiàn)了一些問題，其中有供過于求的現(xiàn)象。因此，我國有關(guān)部門要不斷制定出一些與房地產(chǎn)供應(yīng)和需求相關(guān)的措施，對房地產(chǎn)過量供應(yīng)問題進(jìn)行有效的控制。可是，我國有關(guān)部門所應(yīng)用的調(diào)整方式未從市場的角度出發(fā)，也未按照實際的市場要求，導(dǎo)致管理方法不當(dāng)與管理目標(biāo)不明確等情況。其表現(xiàn)在以下幾點：第一，有關(guān)政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)過程中，其主要目標(biāo)是需要平衡市場供求關(guān)系，可是，政府有關(guān)部門未從源頭上深入研究房地產(chǎn)問題，無法通過有效的市場調(diào)控來調(diào)控房地產(chǎn)市場。第二，我國有關(guān)政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中，政府有關(guān)部門做出了長期目標(biāo)與短期目標(biāo)，可是，在短期目標(biāo)進(jìn)行過程中，為較快達(dá)到調(diào)控的效果，也就使房地產(chǎn)市場變得較為混亂，并出現(xiàn)一些市場問題，影響了地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。例如，我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行國五條、房地產(chǎn)稅與經(jīng)濟(jì)適用房等政策時，因有關(guān)部門管理目標(biāo)不明確，缺少持續(xù)的措施，造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂，使當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定的影響。

（四）缺乏完善的法律法規(guī)

在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)行業(yè)還缺乏完善的法律與法規(guī)。第一，房地產(chǎn)市場管理要從開發(fā)、建設(shè)以及管理要有比較完整的系統(tǒng)，但是，現(xiàn)階段我國還未有完整的房地產(chǎn)市場管理的法律。實踐證明，我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)的制定會無法達(dá)到目前房地產(chǎn)迅速發(fā)展的需求，出現(xiàn)一些法律真空情況。第二，目前對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理主要是依靠行政權(quán)威，一些相關(guān)文件的發(fā)布是通過國務(wù)院的名義發(fā)布的，其法律缺乏一定的嚴(yán)肅性與廣泛性。雖然在一定范圍內(nèi)制定了相關(guān)法律法規(guī)，可具體實施要求尚不完整，導(dǎo)致土地市場存在不規(guī)范現(xiàn)象與執(zhí)法不嚴(yán)，一旦長期進(jìn)行下去，必然會導(dǎo)致不良循環(huán)。如果不能有效落實法律法規(guī)，法律的效力也就會直接降低。

三、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略

（一）對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理要正確認(rèn)識

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和房地產(chǎn)企業(yè)的每一個部門都息息相關(guān)，良好的經(jīng)濟(jì)管理能夠加強(qiáng)企業(yè)每一個部門之間的關(guān)系，并全面發(fā)揮出每一個部門之間的功能，還可以提高每一個部門的工作效率，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的作用。企業(yè)要想真正實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，就要有正確的認(rèn)識，企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中要應(yīng)用有效的管理策略，應(yīng)用科學(xué)合理的方法展開管理，在房地產(chǎn)項目開工前，要結(jié)合實際情況做出科學(xué)有效、合理以及詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。在投標(biāo)開展前要掌握自身的實力，還要先勘察當(dāng)?shù)氐木唧w情況，對比自己的情況是否能夠達(dá)到其相關(guān)需求，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的內(nèi)容要正確認(rèn)識，企業(yè)全體員工一定要為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理貢獻(xiàn)出自己的力量。

（二）制定完善的管理機(jī)制

第一，促進(jìn)房地產(chǎn)管理機(jī)制的改進(jìn)。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏一定的理性化，基于此不良的情況，需要不斷深化房地產(chǎn)管理體制，還需要加強(qiáng)認(rèn)識政府經(jīng)濟(jì)管理職能的重要性，對政府部門的管理職能進(jìn)行深入的調(diào)整。并要重視市場失靈情況，在實際干擾當(dāng)中，需要在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)能力的基礎(chǔ)上進(jìn)行，還需要了解市場的變化狀況，在干擾過程中要保證做到適當(dāng)性與適度性，從而制定完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制。此外也要構(gòu)建較好的法律與社會環(huán)境，也能夠給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下堅固的基礎(chǔ)。第二，整理中央和地方在房地產(chǎn)管理間的聯(lián)系，確定責(zé)任主體，落實兩者間的職責(zé)范圍，做好其監(jiān)督工作。尤其是地方政府要以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的原則，認(rèn)真掌握科學(xué)發(fā)展觀與建設(shè)和諧社會的精髓，在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價值取向上要和中央保持相同，從本地房地產(chǎn)市場的具體情況入手，因地制宜，選擇差異化的調(diào)控策略，以免所有的做法出現(xiàn)不良的影響。

（三）加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理合法性的保護(hù)，需要依靠完善的法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但可以對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行規(guī)范，還能夠理清房地產(chǎn)市場間的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并可以對房地產(chǎn)市場中的所有經(jīng)濟(jì)糾紛進(jìn)行有效的處理。所以，一定要加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，保證現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)可以達(dá)到目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的實際要求。首先，政府部門要充分進(jìn)行分析房地產(chǎn)市場，在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定完善的法律法規(guī)體系建設(shè)。需要注意的是，一定要建立于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求與人們居住環(huán)境的轉(zhuǎn)變和社會各式各樣的需求之上。其次，在宏觀調(diào)控作用進(jìn)行全面發(fā)揮的基礎(chǔ)上，制定并頒布科學(xué)合理的法律法規(guī)。增加法律法規(guī)體系建設(shè)，可以推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有以下幾點，第一，可以確保房地產(chǎn)市場調(diào)控，防止政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中過度發(fā)揮作用，以致會影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行；第二，有助于完善我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有關(guān)的法律法規(guī)，并還有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用；第三，可以幫助加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場有關(guān)內(nèi)容的管理，如房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)交易中心等。

（四）制定長久的發(fā)展規(guī)劃，管理目標(biāo)要明確

要保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理質(zhì)量，首先要明確認(rèn)識我國的國情發(fā)展?fàn)顩r，其次要根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)與前景，整理好發(fā)展思路，從而做出適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策與措施，提高房地產(chǎn)行業(yè)自身的利益。只有將這些相關(guān)內(nèi)容結(jié)合在一起，才可以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和社會發(fā)展同步，在達(dá)到人民群眾住房需求時，將社會發(fā)展與人們之間的問題進(jìn)一步進(jìn)行處理，可以推動社會和諧發(fā)展。另外，在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃時，有兩點內(nèi)容需要注意：第一，我國在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃時要能夠達(dá)到國家的發(fā)展需求，不能為了快速追求目標(biāo)而任意去更改規(guī)劃內(nèi)容；第二，調(diào)查分析居民的實際需求，管理目標(biāo)要明確，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景分析

就當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r而言，可以看出是一種很好的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有很重要的地位，在很大程度上對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有支撐作用。從當(dāng)前局勢來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)未來將有很大的發(fā)展空間，并能夠充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢。至少目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)還保證處于一種較好的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)業(yè)一定要制定現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)管理制度，給企業(yè)良好的發(fā)展打下牢固的基礎(chǔ)，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)具有科學(xué)化、合理化以及規(guī)范化運(yùn)行，不斷吸納人才，優(yōu)化管理模式。

結(jié)束語

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是關(guān)系國計民生的社會性問題，現(xiàn)階段，我國不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題進(jìn)行了管理，雖有些管理成效，可對一些根本性的問題還是未能進(jìn)行處理，可能還有些很大的問題。可以看出，能夠有效地開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，對我國社會發(fā)展與人民的生活有一定的影響。不斷優(yōu)化和創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，能夠確保提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體水平，使我國房地產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展下去。