黨建引領下的紅色物業與社區管理服務創新

長春房地集團物業發展公司 楊麗影

近幾年，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的“十九大”和十九屆二中、三中、四中全會精神，全國各地區都在構建黨建引領物業管理體系和完善社區治理框架，為不斷切實提升屬地物業服務水平和積極推進建設和諧宜居社區做出努力。

一、 黨建引領社區治理框架下的物業管理

堅持黨建引領，加強和創新社區治理，在社區黨委的領導下，建立健全組織體系，社區居民住到哪里，就把黨的組織建到哪里；老百姓的生活延伸到哪里，思想關注到哪里，就把黨的工作做到哪里；打造“紅色物業”，打通服務群眾“最后100 米”，有效解決居民群眾最關心、最現實、最迫切的問題，全面增加居民群眾的獲得感、幸福感。這是《民法典》和《吉林省物業管理條例》中物業管理納入社區治理體系的現代化要求。

從黨的十九屆四中全會提出“建設人人有責、人人盡責、人人享有的社會治理共同體”，到黨的十九屆五中全會又重申了這一要求，并進一步提出“推動社會治理重心向基層下移，向基層放權賦能”。這表明構建城鄉居民生活的社區共同體符合我國社會治理要求，也是推進國家治理體系和治理能力現代化的重要舉措。

二、“紅色物業” 使物業企業成為社區治理共同體

“紅色物業”是基層社區治理的創新之舉，是基層組織在社區治理中的拓展，符合堅持黨建引領基層治理的要求。因此，融入“紅色物業”社區治理是物業服務企業成為社區治理共同體一員的有效方式。

“紅色物業”除了提供物業基礎服務之外，還把基層黨建工作與社區物業有機融合，在居民反映最強烈的拆除違建、清理垃圾、硬化道路等問題上下功夫，優化居民的生活環境。解決由物業服務引發的社會管理問題，以社區為基本單元，優化物業公司參與社區治理模式，建立健全物業管理新機制，實現矛盾糾紛源頭化解、群眾訴求及時滿足。加強對小區內私搭亂建、侵占綠地、違規裝修、噪音污染、占用消防通道等違法違規行為的巡查力度，及時回應和解決群眾訴求，提升物業管理服務質量。引導物業服務企業在開展物業服務的同時，傳遞黨的聲音、調解矛盾糾紛、促進和諧穩定，通過將“紅色基因”注入物業服務，調動起居民參與到社區治理的積極性?！凹t色物業”工作模式最大的特點和亮點，就是在社區層面形成了居民區黨組織領導，居委會、業委會、物業服務企業“三駕馬車”有序運轉的基層社會治理共同體。

三、 社區治理形成有效合力解決物業管理難題

在開展“紅色物業”建設之前，居委會、業委會、物業服務企業等不同類型的組織不僅“各自為政”，而且“條”與“塊”之間的力量也難以整合，無法在社區中形成治理合力。通過“紅色物業”工作的開展，“擦亮”了社區治理中的政治底色，社區中主體責任更明確、黨群關系更緊密、服務群眾更精準、業主居民更滿意、鄰里社區更溫暖、事務處置更迅捷、共建共享更深入，各方力量團結一致，共同打造高品質的人居環境。

四、物業企業贏利是實現其價值的體現

在黨建引領社區治理框架下，物業企業有兩個途徑可以實現物管現階段的價值，一是抓好物業本身的管理，把該管的東西管好。從本質來說，物管公司與業主之間是委托與被委托的契約關系，其內容即道路、景觀、設施、設備等小區共有財產。業主把這些共有財產委托給物管公司管理，要求物管公司管好，不能讓共有財產受損失，更要讓它保值增值，這是物業管理最核心的任務。

同時，一個物業管理公司的核心價值體現在對共有設施設備的管理水平和管理能力上，只有具備專業的人才、規范的制度、先進的工具，才能體現其價值，這也是物業管理公司、物管從業人員贏得同行和社會尊重的最重要之處。只有足夠的專業，才具有社會分工的不可替代性；具有不可替代性，才有社會價值；因為有價值，所以這個行業或公司才重要。

五、 市場化促使物業企業提高多種經營能力

隨著資本市場對物業行業的青睞，物業公司不斷上市，可以看出物業已經進入資本市場。這加速了物業行業企業競爭。目前，物業行業企業大都處于微利、無利甚至虧損狀態。究其原因，除了市場發育的因素外，最主要的原因還在于企業本身，企業缺少良好的贏利模式，經營管理的理念和方式滯后于市場發展需要。因此，對物業管理行業市場的競爭者來說，如何認識市場的需要和未來的發展趨勢，學習先進的物業管理理論和經驗，確立正確的經營管理方向是十分重要的。

物業公司想要發展起來，還要靠市場拓展及多種經營。因為在管理面積、管理業態、收費標準不變的情況下，每年收費的總額不變、但是每年人力資源成本（最低工資標準及社保標準逐年上漲）在增加；在業委會沒有成立、不能使用維修基金時，設施設備維保的費用在增加；管理成本增加，收費總額不變，所以利潤是會逐年下降的。物業企業要生存發展，主要應做好兩點，第一客戶滿意度，通過客戶滿意度保障物業費的收取；第二橫向市場拓展及縱向多種經營，對于大中型的物業企業可以做市場拓展，但對于所有的物業企業來說，必須要做到多種經營。

物管公司必須加強自身的經營能力，通過拓展經營思路，采取多種方式做好物業經營。通過物業經營，避免物管公司虧損，逐步盈利，實現物業保值增值的目的，不增加業主持有物業的負擔。由此可以確定物管公司經營的基本路線，以物業的管理為基礎、物業的經營為開拓手段，通過物業服務“錦上添花”，以此實現物業管理的良性持續發展。

六、物業管理經營水平的重要性

物業企業管理經營可以從兩個方面著手。一是將物業管理和物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案，發揮物業的增效潛力；二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面，即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業主（客戶）提供更全面、更徹底的服務。

物業管理經營的核心思想，是將營銷的概念深刻地融合到物業管理的工作中，通過管轄物業經營與管理的合力運行，更好地體現物業管理作用，實現物業保值、增值的重要功能。

物業管理經營運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業公司的經營在提高企業經濟效益的同時，還促進了物業的市場流通，挖掘了物業中的效益，并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。

物業管理經營是收益性物業管理概念的拓展和延伸，是物業營銷與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場發展空間。它除了具備“純”物業管理外，還包括商業推廣、商業策劃和商業管理，它的投資和開發可以獲得比一般物業投資回報更大的商業利潤，但是這種高回報的實現過程非常復雜，存在諸多變數。有專家曾言“物業管理經營水平代表一個城市最先進的物業管理水平”。另外，物業經營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

七、 增加物業經營人才儲備以提高競爭力

物業管理發展的趨勢之一即專業化分工越來越細，物業公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。物業管理企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其它物業管理公司或其它行業的相關業務或工程。

培養物業經營的人才隊伍。物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，現代物業營銷已進入到個性化、網絡化整合型時期，沒有富有經驗的經營人才，物業管理經營便是空談。因此，公司要注重在實踐中培養經營骨干，適當引進優秀人才，建立一支配合默契的經營管理團隊。