房地產(chǎn)項目建安成本管理及控制要點分析

張燕華

摘要：成本管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)公司投資管理的最重要一環(huán)，投資成本中的建安成本作為除了土地成本之外的最大開支，是項目管理者歷來管控的重點。本文介紹了建安成本的構(gòu)成及特點，并舉例分析建安成本控制中重要環(huán)節(jié)的風險點，總結(jié)出一些切實可行的管控措施。

關鍵詞：房地產(chǎn);造價管理;建安成本;成本控制

房地產(chǎn)項目的投資成本包含土地費用、前期費用、建安費用、配套設施費、基礎配套費、開發(fā)間接費等，其中建安費用，一般也稱為建安成本，是項目除了土地成本之外的最大開支，也是成本人員進行項目管理的工作重點。

一、建安成本的構(gòu)成及特點

1、建安成本的構(gòu)成

建安成本，也叫建筑安裝成本，或者建筑安裝工程費，包含建成一個項目所需的全部人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金。以某精裝修高層住宅為例，房地產(chǎn)項目的建安成本一般構(gòu)成如下：基礎工程（占比約15%）、機構(gòu)及粗裝修工程（占比約40%）、公共部分裝修及欄桿門窗等工程（占比約15%）、室內(nèi)精裝修工程（占比約20%）、水電氣設備安裝工程及弱電工程（占比約10%）等。

2、建安成本的特點

建安成本區(qū)別于土地費用、前期費用、配套費用、間接費用的最大特點就是其市場競爭的成熟度較高。得益于政府對建筑行業(yè)越來越精細的指導與管控，我國建筑工程建安成本已基本進入市場化階段，投資人對于合作方的選擇、造價的控制具有相對較大的話語權(quán)和管理空間，也引導著投資人加強建安成本精細化管理的意識。

二、建安成本控制的重點環(huán)節(jié)

1、招投標環(huán)節(jié)

從項目啟動到合同簽訂，我們這里統(tǒng)歸為招投標環(huán)節(jié)，是對建安成本管控的最重要環(huán)節(jié)。制定合理的目標成本，并予以配套精細的合約規(guī)劃，將目標成本細化到每一份合同，是項目招投標工作開展的基礎，是項目管理者也是成本人員能力的最直接體現(xiàn)。招標策劃便是基于招標人期待每一次招標過程的報價均充分競爭的產(chǎn)物，在實際操作過程中，一些較為復雜的施工標，一著不慎就會出現(xiàn)被投標人反向操作而失控的情形。

例如某民營企業(yè)的一個12棟住宅項目的室內(nèi)精裝修工程，業(yè)主進行邀請招標。業(yè)主計劃選擇三個中標人，將工程分為三個標段進行管理，即一次招標簽訂三份裝修合同。入圍的投標人有7個，招標人的招標策劃是合理低價中標，三個標段兼投不兼中，具體步驟為：一個投標人第一次投標后選定報價較低的4個投標人進入二次競價，最終與報價最低的3個投標人簽訂合同。實際上這次招標最終沒有形成明顯的競爭，中標價高于招標人的心理預期，特別是參與二次競價的4個投標人中的3個均未再下調(diào)價格，因為他們只需要“圍堵”第四名，確保報價排名前三就可以了，不再需要“進場血拼”。

所以類似施工總承包、精裝修、園林景觀這樣較為復雜類型的施工標（招標前資格審查、材料定樣、材料送樣及封樣等工作繁瑣），應盡量避免人為增加招投標工作的復雜性（在招標文件中就明確本次招標確定三個中標人等）。如果僅在招標文件中提一句“招標人有權(quán)選擇與中標人簽訂所有或者部分標段的施工合同”，在投標完成、競價目的達到之后再與各投標人商定合同簽訂的具體模式，招標人就能在過程中始終掌握主動權(quán)。

2、施工圖預算環(huán)節(jié)

建安工程目前國內(nèi)較為普遍采用的是施工總承包合同，使用工程量清單招標。招標時往往時間倉促，造價人員無法通過精確的建模算量來編制工程量清單，總包工程的招標較多采用模擬清單的模式。模擬清單使用的是預估的工程量和項目特征，實際操作時，造價人員會根據(jù)經(jīng)驗套用近期的、類似項目的工程量清單，運用含量指標調(diào)整工程量，結(jié)合項目實際情況修改項目特征后用以發(fā)標。這樣可以提高招標效率，用最短的時間完成招標定價、簽訂合同并進場開工，缺陷是工程量清單的準確性受造價人員的業(yè)務能力高低、產(chǎn)品是否具有特殊性且是否被造價人員完全掌握等因素的影響，結(jié)算價可能與合同價之間產(chǎn)生較大的偏差，導致成本失控。如某保障房項目一期總包工程中標價2.8123億，最終結(jié)算價為3.248億，結(jié)算價超合同價15%以上。

彌補這一缺陷的措施有：一、合同中預留暫列金，二、業(yè)主在招標文件中約定：與總包單位簽訂合同之后，雙方根據(jù)施工藍圖進行預算核對，并簽訂施工圖預算總價包干的補充協(xié)議。上述保障房項目二期總包工程中標價4.2217億（含0.3億暫列金），施工圖預算核對后簽訂的補充協(xié)議總價為4.8076億（含0.3億暫列金，且中標后施工圖變更為裝配式建筑），最終結(jié)算價4.6127億。這樣既盡早確定了真實的合同價，鎖定成本，也為后續(xù)資金計劃、材料調(diào)差、新增材料和綜合單價核定提供完善的數(shù)據(jù)基礎。

3、變更簽證環(huán)節(jié)

施工圖預算完成之后，最大的變量就是過程中的變更和簽證了。傳統(tǒng)的設計變更和現(xiàn)場簽證流程是甲方書面（甚至口頭）發(fā)出指令，施工單位收到指令后實施，最終按實結(jié)算。前述某保障房工程一期總包結(jié)算時就出現(xiàn)如下的情形：一、工程竣工交付超90天施工單位的竣工結(jié)算仍未能申報。主要是相關的簽批文件不完整或者不規(guī)范，施工單位預算員疲于找各個環(huán)節(jié)的人員補簽字，補資料，推諉扯皮不斷;二、結(jié)算報齊后接近200份的變更簽證單，涉及造價接近驚人的5000萬元;三、結(jié)算審核歷時近10個月才基本完成，過程中施工單位無法獲得結(jié)算款，下游的材料款、農(nóng)民工工資無法支付，矛盾重重，糾紛不斷。

為此，建設單位建立了一套完整的簽證變更管理制度，流程分為三個階段（圖1以設計變更為例）：一、事前審批，建設單位內(nèi)部完成《設計變更審批單》，就變更的內(nèi)容、現(xiàn)場情況（是否導致返工）、變更責任、費用承擔及估價等進行逐級審批，確保相關部門及人員知情、負責;二、變更實施，工程部通過監(jiān)理下發(fā)《設計變更通知單》;三、過程管控，工程部組織成本部、監(jiān)理、總包、造價咨詢單位針對現(xiàn)場情況和一些工作量（如拆除量、土方量等）簽署《現(xiàn)場收方單》;四、事后確認，施工單位申報《設計變更確認單》，經(jīng)監(jiān)理、工程部門驗收確認后即可開展單份設計變更的結(jié)算工作。

這樣不但確保了簽證變更資料在過程中就被監(jiān)督和完善，大大減輕了甲乙雙方結(jié)算工作的壓力，而且也避免了集中補辦資料時的混亂，有效防止虛假簽證，為結(jié)算價“脫水”。

4、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)

結(jié)束語