土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的問題

劉昉

（湖南中規(guī)土地測繪規(guī)劃設(shè)計咨詢有限公司，湖南 長沙 410000）

結(jié)合現(xiàn)階段社會整體發(fā)展?fàn)顩r分析，能夠發(fā)現(xiàn)目前我國固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，并且房地產(chǎn)價格上漲的速度也在逐步加快，無形中對我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展造成了嚴(yán)重影響，這就要將這些問題作為中央宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容進(jìn)行處理。這就要將穩(wěn)定住房價格、維護(hù)人民群眾利益、解決房地產(chǎn)市場問題等多項工作落實到實處，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。這樣不僅能夠為后續(xù)精準(zhǔn)預(yù)測城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r提供幫助，也能為后續(xù)解決城市年度土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、空間分布等多個方面的問題，提供科學(xué)有效指導(dǎo)。本文從土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展二者的關(guān)系入手，展開闡述，針對如何高效解決相應(yīng)問題進(jìn)行全面探討。

一、土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展之間的關(guān)系

（一）宏觀調(diào)控政策對土地需求的影響分析

考慮到現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出上升趨勢，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快速增長的同時，社會整體對土地資源的需求要在逐步增多，這樣就形成了我國土地調(diào)控的主流；但是不可否認(rèn)國家的宏觀調(diào)控目標(biāo)和方式，也會對土地需求狀況造成影響。除此之外，在多種不同類型“惠農(nóng)”措施落實之后，同樣也對土地需求產(chǎn)生了相應(yīng)的影響。比如：完善土地征收征用制度、適當(dāng)加大農(nóng)業(yè)投入、完善農(nóng)民工工作發(fā)放機(jī)制等多項工作的實施，無形中加大了土地和勞動力等多項要素的成本，在形成投資需求內(nèi)在約束的同時，也有效的環(huán)節(jié)了土地需求壓力。

（二）土地供求與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)之間的關(guān)系

一是近年來我國土地供求、GDP 總量都呈現(xiàn)出了逐步上升的趨勢，具體的波動幅度比較小，但是對于GDP 而言，其是以周期性的形式來增加速度。隨著GDP 變化，我國土地供應(yīng)狀況也發(fā)生了相應(yīng)的變化。即便土地供應(yīng)與GDP 之間的增長速度，沒有進(jìn)行完全融合，但是如果從短周期的角度進(jìn)行分析，就會發(fā)現(xiàn)其具有一定的規(guī)律。比如：在出于經(jīng)濟(jì)衰退階段時，土地需求和經(jīng)濟(jì)總需求之間，處于一致狀態(tài)；在進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段之后，土地需求受到多項不同政策的影響，產(chǎn)生較大幅度的波動，但是土地供應(yīng)總趨勢與宏觀經(jīng)濟(jì)之間，處于基本一致的狀態(tài)。不僅如此，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而言，無論是土地供給還是土地需求，都會對其產(chǎn)生滯后效應(yīng)，如對于土地供應(yīng)而言，其對經(jīng)濟(jì)推動的滯后效應(yīng)，基本上都為1-2 年；但是土地需求對經(jīng)濟(jì)的滯后效應(yīng)，通常都為1 年左右。二是土地供求與固定資產(chǎn)投資。如果將二者增速的曲線進(jìn)行對比，就會發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資與土地供應(yīng)之間具有一致性，一旦土地供應(yīng)狀況呈現(xiàn)出大幅度增加的現(xiàn)象，其就會充分發(fā)揮自身對投資需求增速的引導(dǎo)作用。三是土地供求與貨幣增長幅度[1]。同樣也是將二者的變化曲線進(jìn)行對比，也會發(fā)現(xiàn)貨幣增長速度，會對土地需求產(chǎn)生一定的影響。例如：在貨幣投放速度逐步加快的趨勢下，就會使土地需求增加，反之就會降低。四是土地供求與財政支出。將二者的增長狀況進(jìn)行細(xì)致比較，可知土地供求與財政支出增長幅度具有一致性。國家在應(yīng)用財政杠桿對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)之后，積極的財政政策就會對土地需求產(chǎn)生較強(qiáng)的推動作用；在國家采取適度從緊的財政政策之后，土地需求就會受到一定的制約，進(jìn)而土地需求狀況就會呈現(xiàn)出迅速減小的現(xiàn)象。

二、解決土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)問題的對策

（一）制定和實施完善的計劃

主要就是制定和實施中長期土地收購、儲備、供應(yīng)計劃，這樣能夠更加高效的落實城市管理、調(diào)控土地市場等多項工作。如果從此項工作本質(zhì)的角度進(jìn)行細(xì)致分析，就會發(fā)現(xiàn)其實際上就是以科學(xué)預(yù)測城市土地需求為基礎(chǔ)依據(jù)，來對目前有限的城市土地資源進(jìn)行有效配置。這樣不僅能夠在不同時期、不同階段滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對土地資源的各項需求，也能進(jìn)一步促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。基于此，就要保證制定和實施的計劃，具有較強(qiáng)的科學(xué)性、預(yù)見性、強(qiáng)制性，這樣就能夠有效解決土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)之間存在的問題。

（二）保證土地供應(yīng)總量具有合理性

在實際開展此項工作之前，最為基礎(chǔ)的一項工作，就是要對“土地供應(yīng)總量”的內(nèi)涵進(jìn)行細(xì)致分析，其具體包括：遠(yuǎn)期和近期的土地供應(yīng)總量；增量和存量的土地供應(yīng)總量；總體總量和結(jié)構(gòu)總量；政府掌握的供應(yīng)總量以及企業(yè)掌握的土地總量[2]。對于城市政府而言，只有在全面掌握不同形式總量的意義，以及其相互之間存在的關(guān)聯(lián)之后，才能夠制定具有針對性和科學(xué)性的政策，來對實際進(jìn)入到土地市場的總量進(jìn)行嚴(yán)格管控。通過將進(jìn)入市場的土地供給總量，嚴(yán)格控制在土地供應(yīng)計劃中的方式，有助于土地供應(yīng)計劃充分發(fā)揮作用，進(jìn)而能夠真正落實定量、定時、定位等多項工作。

（三）建立科學(xué)有效的規(guī)劃調(diào)控信息系統(tǒng)

在實際開展土地供給調(diào)控規(guī)劃這項工作期間，主要就是對土地市場運(yùn)行的具體狀況進(jìn)行全面 監(jiān)控，同時也要緊緊依據(jù)市場實際狀況，有效對供給量、供給空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，甚至也要將以下這三項工作落實到實處。一是高效建設(shè)土地供給量測算、待開發(fā)土地數(shù)據(jù)庫，監(jiān)理科學(xué)有效的評價標(biāo)準(zhǔn)體系等，以此來對城市范圍內(nèi)可以供給土地的數(shù)量和位置，進(jìn)行精準(zhǔn)識別和正確劃分；同時也要嚴(yán)格按照城市用地規(guī)模所控制的不同標(biāo)準(zhǔn)，對一定時間但是不同控制標(biāo)準(zhǔn)的待開發(fā)土地容量，進(jìn)行細(xì)致測算，從而保證最終構(gòu)建的數(shù)據(jù)庫具有科學(xué)有效性[3]。二是估計并模擬發(fā)展需求，在此期間就要對城市經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、地理信息系統(tǒng)可視化工具進(jìn)行充分應(yīng)用，這樣在完成多種類型計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型之后，就能夠使其充分發(fā)揮應(yīng)用價值，來對特定土地的用途、未來發(fā)展需求進(jìn)行 模擬和預(yù)測。基于此，不僅能夠?qū)⑼恋毓┙o計劃，正確的建立在土地市場需求靈敏反映的基礎(chǔ)上，為后續(xù)平衡土地供需狀況創(chuàng)造條件。三是全面監(jiān)控土地市場的具體行為、監(jiān)控市場信號，嚴(yán)格遵循“存量控制”原則，主要就是不同用途的土地供給、存量土地的具體存留時間進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控；對土地及房地產(chǎn)市場價格變化狀況、土地供給計劃對其的具體影響進(jìn)行監(jiān)控等，在此之后能夠為城市管理、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)等多項工作，提供具有描述、分析、預(yù)報、決策的方法。

（四）合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

在傳統(tǒng)模式的影響下，都是以粗放供地模式為主，為了能夠顯著提升土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整效率，最重要的一項工作，就是要更新此項工作調(diào)整理念，創(chuàng)新調(diào)整模式，如對外延擴(kuò)展供地方式進(jìn)行充分應(yīng)用，這就要全面結(jié)合城市整體的規(guī)劃進(jìn)分析，在精準(zhǔn)確定各個區(qū)域增量、存量土地供應(yīng)量和供應(yīng)區(qū)位的基礎(chǔ)上，還要格外注重良好區(qū)位優(yōu)勢的存量土地開發(fā)供應(yīng)狀況；有效調(diào)整土地供應(yīng)功能結(jié)構(gòu)；細(xì)致研究各個產(chǎn)業(yè)之間的具體用地需求。在高效落實用地結(jié)構(gòu)配置工作的同時，深入挖掘具有較大潛力的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)潛力[4]。在為城市供應(yīng)土地期間，要真正做到平衡房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、其他產(chǎn)業(yè)、城市功能用三者之間的關(guān)系，逐步加大房地產(chǎn)內(nèi)部供地調(diào)控力度，適當(dāng)加大普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的整體供給。通過高效開展上述這些土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作的方式，幫助城市提升整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

（五）合理分布土地供應(yīng)空間

為了能夠制定科學(xué)有效的城市土地供應(yīng)方案，就要全面結(jié)合城市規(guī)劃方向、土地利用需求等多項因素，對城市整體發(fā)展的空間進(jìn)行合理分布和正確引導(dǎo)；并且還要以環(huán)境發(fā)展方向、城市用地發(fā)展方向為核心依據(jù)，以此來防止產(chǎn)生土地供應(yīng)量不足、供應(yīng)偏差嚴(yán)重、空間競爭削弱主導(dǎo)方向等問題。此外，也要不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系，在對城市土地用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化的同時，全面提升城市整體空間結(jié)構(gòu)利用率。

結(jié)束語：總之，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷加快，人地之間的存在的矛盾也變得更加突出，為了能夠保證土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會之間協(xié)調(diào)發(fā)展，就要在細(xì)致分析二者之間關(guān)系的基礎(chǔ)上，制定與之相對應(yīng)的問題解決方案，在保證城市土地資源被充分利用的同時，保證土地供應(yīng)狀況滿足城市發(fā)展要求，從而為城市發(fā)展創(chuàng)新提供重要支持。