淺議“不定期租賃合同”對居民住房保障的意義

趙海

（天津旗幟律師事務所，天津 300074）

一、“不定期租賃合同”的相關法律規定

百姓生活離不開衣食住行四個方面，“住”對我們的生活的意義可謂重大，而生活的多樣性也造就了“住”的各種形態。例如：自行購買住房居住、承租公產房居住、承租私人所有房屋居住、借用房屋居住。當然我們本文探討的“不定期租賃合同”探討的主要內容涉及的是居住房屋或者經營用房等房屋租賃的問題。要探討這個問題，我們首先來看一個概念——不定期租賃合同。

《中華人民共和國民法典》關于不定期租賃的法條包括：第五百一十條【合同沒有約定或者約定不明的補救措施】合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定。第七百零七條【租賃合同形式】租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。及第七百三十條【租賃期限沒有約定或約定不明確時的法律后果】當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃;當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。上述法條是關于“不定期租賃合同”的最直接的法律依據，也是我們實際中解決問題的主要法律依據。

住房的保障問題，不僅關系了國計民生，更是影響的社會的發展和穩定。國家新型城鎮化規劃（2014－2020 年），根據中國共產黨第十八次全國代表大會報告、《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、中央城鎮化工作會議精神、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和《全國主體功能區規劃》編制，走具有符合中國國情，符合現階段生產力發展的現狀，人民生活水平的提高，特別是隨著信息技術的發展，城鎮與農村的信息化已經實現了一致。即不論在農村還是在城鎮我們所接觸的文化信息、政策及各種新生事物已經實現了同步，雖然存在著極少數的差別，但對于農村與城鎮人口的認知水平已經相趨同。這也是我們新型城鎮化道路的必然發展趨勢。既然有了城鎮化的需求和發展的必要性，國家需要對城鎮化的發展進行統籌，指定符合城鎮化健康發展的戰略，大的發展方向，并且從法律、制度和政策的角度方方面面進行引導，不斷推進城鎮化的水平向左健康、穩步的方向發展。城鎮化健康有序發展，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2 個百分點左右，努力實現1 億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

二、保障居民的住房對城鎮化的重要意義

為了進一步推進城鎮化的發展，需要細化各個層面的制度配套和法律保障，包括：教育、衛生、就業、醫療、養老、保障性住房等基本的涉及民生的保障。再延伸一步，需要對我們生存的環境進行保障，不能走之前的老路，以環境破壞為發展的代價。現在的發展初期就要考慮環境保護的方方面面，青山綠水才是真正的財富。最終實行城鎮化的發展符合人性化、智能化及注重文化的保護。

要想實現上述情況需要付出很多的努力，住房保障問題必然是重中之重。我國正處于經濟發展的關鍵時期，內需乏力，對外經濟也面臨疫情及國際環境錯綜復雜等原因。國家此時也在為積極保障百姓住房采取各種努力與嘗試。對于外來人口及商業經營中，不可能做到居住用房及營業用房都采取購買的形式，更多的還是采用租用的方式。一方面緩解房屋支出的成本，也便于居住地點的方便及營業地點的靈活，更能體現市場經濟的靈活性。要進一步完善我國住房市場，促進市場健康有序發展，就必須發展好、規范好住房租賃市場。因此，通過頂層設計，完善住房租賃立法制度，有利于在追求住房租賃市場效率的情況下，保障好承租者弱勢群體的權益，體現社會公平性，也有利于政府職能部門執法工作的開展。

基于上述法律，我們認為合同法關于“不定期租賃合同”本質是沒有約定租賃期限或者租賃期限約定不明，合同相對人無法通過經驗或者交易管理確定租賃期亦或是無法取得明確的租賃期間。因為不確定性的存在，容易造成交易的不確定性、不穩定性以至出現交易風險及糾紛，為此法律賦予當事人對“不定期租賃合同”享有特殊的權利，當事人對于合同解除享有“隨時解除”權。但這種權利也不是無限制的，需要出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。《民法典》也是繼承了這一觀點。

三、“不定期租賃合同”對住房保障的另一重要內容

由此引出，“不定期租賃合同”另一個重要的內容及給予當事人可以隨時解除合同的權利，當然需要在合理期限之前通知承租人。這一制度的設立，為百姓生活中處理糾紛也提供了一個很好的途徑及方法。法律制度的設立，不能脫離解決法律問題，規范生活和行為這一根本的目的。結合現時中的例子，更能深刻地理解“不定期租賃合同”的作用在化解社會矛盾方面的積極作用。

筆者實際經歷的案件，我們稱當事人為劉大叔，他是70 年代由河北省來到天津打工，因劉大叔學過裁縫手藝，加上自己能吃苦耐勞，在天津不僅落地生根，而且還與妻子共同經營裁縫鋪。后因國家規范市場，劉大叔注冊了一個個體經營戶，作為裁縫鋪的經營主體。但是，當時劉大叔沒有自己的房子，一直租用天津市某區街道辦事處下屬企業的房屋用于居住和經營，并以該房屋注冊了個體經營部。時光荏苒，轉眼到了2010 年，因政府規劃的原因，劉大叔租的房屋屬于征收范圍內，涉及房屋面臨拆遷的客觀情況。由于歷史原因，上述房屋在開始出租的十年內，定期簽訂《房屋租賃合同》，由企業收取房屋租金。后續隨著經濟發展，政策的不斷變化，劉大叔從90 年代就未再與企業簽署過房屋租賃協議，房屋租金還是按月由劉大叔住房給企業。為了妥善解決糾紛，企業首先找到劉大叔溝通，希望協商解決，由劉大叔主動將房屋騰空搬走。而劉大叔也多次表述自己的困難，以及原企業領導給予其的可以一直承租房屋的承諾等等。我們姑且不論這些承諾是否真實，但是劉大叔與企業形成的租賃關系，確實時間非常長，此中的各類歷史遺留問題及政策變化的原因也確實存在。因企業與劉大叔無法協商解決，無奈企業只能起訴劉大叔返還原物，即我們常說的“騰房”。本案起訴前的訴訟策略就是按照“不定期租賃合同”為主線進行，隨著訴訟的深入，我們可以更加深刻的體會上述制度設立的重要意義。因為現實生活的多種多樣的，很多問題沒法簡單的用對與錯去評價，此時需要的就是規則，需要法律依據。“不定期租賃合同”制度很好地解決了類似劉大叔這種復雜問題的途徑。最終，法院基于“不定期租賃合同”的法律，判決企業勝訴。后續經過企業與劉大叔的溝通及政府的協調，雙方矛盾妥善化解。如果類似案件，沒有相關法律依據及法律流程來進行處理，將直接造成糾紛各方都認為自己有里，均不退讓，最終的結果只能是矛盾越來越激化。

我們回溯上述案例的意義，其實目的是強調社會問題的復雜多樣，而法律規定不能做到面面俱到。但是“不定期租賃合同”這種制度的設計，一方面可以解決糾紛在訴訟中解決，另一方面還很好的給各方在日常生活中化解矛盾提供了依據。試想一個法律、法規是否能夠稱為好的規范，還是應該以其能否實際解決現實生活中的問題來衡量，更進一步，還要看法律、法規在解決社會糾紛的情況下，能否推進社會的進步與發展。如果法律規定的很死板很嚴苛，雖然看似保證了法律的實施，實際它的弊端也很大，那就是限制了人們的社會活動，限制了人們的開拓創新以至于阻礙社會的發展與進步。

首先，這種任意解除權只能適用于不定期租賃合同，其他合同的解除應當按照約定的事由或者出現法定解除的事由。期限的不確定使得租賃合同關系中出現了任意解除權力的行使基礎，承租人和出租人都可以基于積極尋找使租賃物效用收益最大化的目的，進而行使該項解除權利快速結束雙方租賃合同關系，并立刻開始新的交易過程。不定期租賃合同關系中，任意解除租賃合同關系的權利歸雙方當事人享有，它意味著不定期租賃合同的雙方當事人可以根據自己的需要行使解除權，將自身從合同的束縛中解放出來，此項合同任意解除權是一種特殊的法定解除權，只要法律規定的條件滿足，在不定期租賃合同的履行過程中隨時行使均不受阻礙。

其次，而關于預告通知期限的立法規定，我國《民法典》并未具體指明，僅以“合理期限”四字進行了概括。在司法實踐中，原則上是按照當事人之間的事先約定，如果沒有約定此項合理通知期限的話，一般以租賃標的物返還的時間和租賃物的一般使用期限作為標準來確定合理的通知期限。

從國外的經驗可以看出，我國的立法也是綜合國民的實際需要及國家對社會管理的諸多方面最終形成的法律條款。而且從《合同法》過渡至《民法典》相關的規定，沒有進行大的改動也可以看出，先前的法律條款在實際解決糾紛及保障交易安全的過程中，還是具備很多優越的特質。

我們本文探討的主要內容，還是從國家保障居民住房安全的角度，體現在法律層面對應的法律制度為“不定期租賃合同”制度。但是，我們也要注意到，國家以法典的形式推動立法的目的，不僅僅的將更適合社會發展的法律予以更新和修訂，我認為更重要的是體系國家對法律體系建立的決心和目的。我國法律自建國之間，各項法律法規加之司法解釋等等，可以稱得上是紛繁復雜。對于我們這樣一個人口眾多、地域廣泛其近幾十年高速發展的國家來說，之前的立法也是有其合理性和必要性的。隨著經濟發展的不斷穩定，今后的立法不能再以先前的方式和思維模式進行，應當從更加長遠的角度來立法。這也是此次，創歷史的推出《民法典》的重要所在。結合本文探討的這個小問題，在我們《民法典》中也只是一個點。我們也是從一個點出發，思考問題。社會的發展的必然的，對應的法律也必將不斷地更新進步。那對于我們如何能更好地使用法律，更加準確的預測法律的發展變化，實際關系到我們每個人的切身利益。“不定期租賃合同”這個制度從設立之初，至《民法典》的頒布變化并不是很大，給我們的提示就是，可以比照該制度，我們來橫向對比其他法律、法規。以解決社會糾紛、推動社會進步的角度還衡量相關法律法規是否有修改的必要，即今后該法律法規進行修改變動的機率是否很大。以便我們能夠提起預測法律修改的大方向，為我們進行決策，保護我們自身的利益提供有利的參考。

法律具有明示作用，預防作用，校正作用，扭轉社會風氣、凈化人們的心靈、凈化社會環境的社會性效益。法的社會作用是指維護特定人群的社會關系和社會秩序。