探微民法典中的居住權

李靜芹

（河北政法職業學院，河北 石家莊 050000）

一、何謂居住權

居住權，名稱源遠流長，甚為古老，羅馬法時代即已有之。居住權包含在用益物權之內，指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。居住權屬于人役權的范圍，很多國家在民法中都繼受了居住權。《物權法(草案)》最初制定了居住權,后因眾說紛紜而未能將居住權納入《物權法》之內。制定民法典時，學界仍然眾口不一，而立法機關力排眾議，為了“認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求”認為必須創設居住權制度，最后，塵埃落定，《民法典》規定了居住權。

《民法典》在第366 條至第371 條中規定了居住權，但這六條條文僅涉及了居住權的部分事項，不能完整反映居住權制度的全貌，難以體現其完整的規則體系，這也給實際操作帶來了難題。隨著各地“首例居住權案”的紛紛出現，居住權再次成為了人們關注的焦點。在有限的條文下，在日常生活中人們如何設立居住權，如何使用法律工具保障自己的居住權益，則成為了一個值得探討的問題。

二、居住權的設立方式

（一）以合同方式設立居住權

在涉及到離婚或分家析產、以房養老、父母出資為子女購房又需保障居住權益等情形下，均可自愿簽訂合同設立居住權，既可以約定附期限的居住權，也可以約定終身居住權。居住權合同應當采用書面形式訂立。根據《民法典》第368 條，設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

（二）以遺囑方式設立居住權

通過遺囑繼承設立的居住權并不以登記為設立要件，而是自繼承開始時，繼承人取得居住權。但為避免爭議，仍建議及時辦理登記。在武漢市首例居住權執行案件中，2014年患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她的婚前房屋贈予其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年李女士去世后，許先生與李先生為許女士遺產對簿公堂。經人民法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權。2021年初，李先生發現自己住的這套房子被妻弟許先生掛在某網絡平臺出售，擔心房子被賣了以后影響自己繼續居住，他連忙拿著判決書來到洪山區法院執行局，申請居住權強制執行。法院于2 月26 日做出執行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。

（三）以生效法律文書設立居住權

從立法上來說，《民法典》并未明確規定該種方式，學術界也有一定爭議。但是從司法實踐來看，生效法律文書已經成為居住權設立的一種方式。2021年上海二中院審結了一起因房屋拆遷利益分配而引發的民事糾紛案件。本案最終以設立附期限居住權，支付補償款的方式調解結案。上海二中院出具調解書后，為保障居住權的順利登記，承辦法官陪同雙方當事人一同前往靜安區自然資源確權登記事務中心辦理登記手續。據悉，該案系上海市首例經法院生效法律文書設立并登記居住權的案件。登記時間為 2021年 4 月 29 日，設立的居住權期限為一年。

三、居住權人的權利

居住權人獲得了居住權以后，有自己對獲得居住權的住宅，行使一些權利。

（一）合理的對住宅進行使用

居住權人對住宅，享有占有使用的權利，用來滿足生活需要，但是如果是和生活明顯無關的使用，這違背居住權，比如居住權人利用有居住權的住宅，開設旅店或者商店等。但如果不是明顯違背這個規定的，也可以酌情使用，比如居住權人是一個個體商販，他有一些貨物無處存放，可以把一些自己的商品放到住宅內。

（二）居住權人有權使用住宅內的設施

從居住的角度來說，居住是為了生活，居住權人在住宅里居住，其目的不僅僅局限于居住，居住權人在此住宅里要開展其他活動以滿足生活需求。因此在居住時，對于居住宅內的一切生活設施都有權進行合理的使用，哪怕是以住宅的部分設立居住權的情況，生活所必備的衛生間、廚房等等，居住權人也有權利使用這些生活設施。

住宅里有其他附屬設施的，居住權人在沒有住宅主人明令禁止使用的情況下，可以合理地使用該設施，如果不符合條件，也就是住宅主人有特殊的要求，不允許居住權動用的附屬設施，居住權人不可以使用，如果主人沒有禁止性約定的，居住權人有權使用該設施。

（三）出租住宅的權利

居住權屬于人役權，這個權利的目的就是人性化的，保障某些特定人群在一定程度上享受優惠，能夠保證生活有所依靠。我國《民法典》第369 條明文規定，居住權人只有居住權利，不可以將住宅自行出租。如果住宅主人同意，居住權人也有出租的例外，只要住宅主人同意，居住權人可以隨意出租全部或者部分。也就是說，如果擅自出租住宅和轉讓住宅，居住權人則屬于權利濫用。

2016年10月1日，《經濟學人》的中國專欄中，對中國貧富省的經濟趨同化進行了述評，并分析了趨同化停滯的原因。

對于出租的時間，不能超過居住權人居住權的期限。此外，居住權人應當負責承租者的行為，如果承租人給住宅造成損毀這個責任，應該由居住權人承擔。

在將標的物出租方面，羅馬法學家曾持反對意見，然而優帝一世時，做了允許居住權人有權出租房屋的規定。關于出借住宅方面，民法典沒有明文規定，多數法學學者認為，所有權人既然能夠允許出租權人出租住宅，只要住宅主人同意，居住權人就可以出借住宅。

四、居住權人的義務

權利與義務并存，享受權利的同時，必須承擔一定的義務，居住權人之義務包含以下幾點。

（一）對住宅恰當的管理

居住權人使用住宅，對住宅一定要進行恰當的妥善的管理，遵照住宅所有權人的意愿，維持住宅的原貌，合理的使用住宅，不得擅自改變住宅結構，如確實有需要改變房屋的結構以及住宅的用途，必須征得住宅主人的同意。

居住權人不得違反妥善管理住宅的義務，如果對住宅造成損害，按價賠償，或恢復原貌。有學者提出，如果居住權是有償的，住宅損害，居住權人應該承擔賠償責任；如果是無償的，就分兩種情況，無意造成住宅損害而且輕微的，不需要承擔賠償責任，故意造成損害而且重大的，應該承擔賠償責任。

（二）住宅的維修義務

《物權法(草案)》第182 條規定：于居住權行使期內，需維修住宅時，如果是簡易維修和通常維護的話，由居住權人負責，比如修補玻璃門窗，墻皮脫落等；如是重大的和復雜的維修，由住宅所有權人負責，例如修葺屋頂，房梁等更換。這里有一個保管性維修和保存所有物維修的概念，簡易的維修，屬于保管性維修，重大的修繕，涉及所有權的保有問題，屬于保存所有物維修。

筆者認為，關于維修方面的義務，首先是居住權人與所有權人，事先約定；假設沒有事先約定，要對看居住是否有償。如在無償的情況下獲得了居住權，應該由居住權人進行維修，如果是有償居住，住宅所有權人已然收費，那么則相應的應當承擔維修義務，以使居住條件符合要求，一般的維修還是重大的維護都在此例，需要進行維修時，居住權人負責通知住宅所有權人。

（三）支付使用費的義務

（四）容忍義務

居住權設立以后，所有權仍然歸住宅所有權擁有，居住權人只有居住的權利，住宅交給別人使用，當然有權利進行檢查，這樣是為了保證所有權的完整。當所有權人檢查住宅時，居住權人不應有異議，應當配合檢查。也就是說，居住權人負有容忍的義務，雖然設立了居住權，住宅所有權人在沒有經過居住權人同意下，可以將住宅進行抵押，即便是設立了抵押權，居住權人仍然享受對住宅的具有居住權，只要在存續期內，居住權仍然有效。

五、居住權人無轉讓權利

在民法典中 369 條有明文規定，不允許居住權人對居住權進行轉讓，而且這是強制性的規定，這就對居住權人權利濫用進行了禁止。有的學者認為，居住權的行使可以轉讓，也就是居住權人與所有權人關系并不改變的情況下，居住權可以讓他人行使，居住權的權利狀態沒有發生變化。筆者認為，居住權人擁有居住權，是為了生活所需而居住住宅，以故，居住權人，只能由權利人自己行駛，轉讓權利行使的問題，實際上是一個不存在的問題。

六、住宅損耗責任

居住權人在住宅里居住，會對住宅的一些設施造成損耗，如果是合理的使用，那么居住權人不需要承擔任何責任，這個規定與《德國民法典》第1093、1050 條規定類似，在這兩條規定中，即便是因為居住而導致建筑物造成損毀的，概不負責。

七、對與居住權人同住者的限制

住宅主人對住宅如果沒有禁止性的約定，那么居住權人有權利同意其他人同住，至于和什么人同住住宅，有法學學者，認為共同居住的人，可以包含居住權人的家庭成員，比如居住權人的配偶兒女，或者其他關系的近親屬。此外，也允許，一些特殊的人員共同居住，比如為居住權人提供生活服務工作人員，比如做家務的保姆、居住權人的營養師或者護工，還有一種人也包含在內，就是居住權人贍養的直系親屬。在（2020）浙10民終3133 號案件中，男女雙方離婚協議約定，房屋贈予兒子，女方有居住權。雙方因涉案房屋居住權問題發生糾紛，男方提出女方不得帶他人入住的訴訟請求，一審、二審法院均認為雙方在離婚協議中未有明確約定，且每個人都具有一定的社會關系，不得帶他人入住的概念過于抽象、概括，與法律規定不符，不予支持。

八、住宅所有權人變更的情況

住宅所有權人變更了以后，居住權人并不因此而受到任何影響，居住權人雖然在住宅里居住，但所有權人意欲對此住宅轉讓，比如出賣、贈予等等，二者并無影響，即便是住宅進行了轉讓，對居住權也不產生任何影響，也就是說，該住宅已經易主，但居住權人仍然有權利在此住宅里居住和使用。

作為住宅的主人，在轉讓設定居住權的房屋的時候，居住權人是否享有優先購買權？我們舉例來說，類似在租賃合同中，有一個買賣不破租賃的約定。假設所有權人轉讓住宅，居住權人是否和承租人一樣享有同等條件下的優先購買權，《民法典》中并沒有做出相應的規定。但是很多法學學者眾說紛紜，有的學者曾提出建議，他們認為居住權人應該具備優先購買權，有的學者則認為居住權人并沒有享有優先購買的權利。

九、居住權的消滅事由

《民法典》第370 條規定，居住權的消滅有兩種情況，一種是居住權到期屆滿，另一種情況就是居住權人死亡。有很多學者提出，還有其他的情況，也會消滅居住權，比如居住權人主動對居住權進行放棄、存在解除居住權關系的條件成立、因為某種原因，居住權被撤銷、因為不可抗拒的原因住宅被征收或滅失等等不一而足。

明確上述問題，能夠豐富與完善我國用益物權體系，并有助于使居住權的規范性效力轉化為居住權規范的實際效力。