關(guān)于住宅設(shè)計(jì)與貨值最大化的問(wèn)題探析

朱正權(quán)

(安徽建工地產(chǎn)有限公司 安徽合肥 230011)

0 引言

近些年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)居民生活水平的不斷提高[1]，居民在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，不僅局限于房屋的安全舒適、遮風(fēng)擋雨及保證生存的基本功能，還包括整個(gè)小區(qū)層級(jí)的各個(gè)公共空間的環(huán)境舒適度。21世紀(jì)90年代吳良鏞院士以人居環(huán)境為對(duì)象，以為人本，堅(jiān)持五大原則(生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì)、文化藝術(shù))的基礎(chǔ)上，從五大系統(tǒng)(自然、人、社會(huì)、居住、支撐網(wǎng)絡(luò))、五大層次(全球、區(qū)域、城市、社區(qū)、建筑)對(duì)其進(jìn)行研究[2]，探討可能的目標(biāo)，經(jīng)過(guò)分析，選擇合適的解決方案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為了贏得消費(fèi)者，在增加貨值的基礎(chǔ)上，追求住宅的品質(zhì)需要。貨值指的是可售貨源的總產(chǎn)值。黃金國(guó)在其《關(guān)于房地產(chǎn)樓層價(jià)差的研究》中，探討了商業(yè)住宅項(xiàng)目中不同樓層對(duì)住宅價(jià)差的規(guī)律，同時(shí)也提出了不同類(lèi)型住宅的定價(jià)特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要考慮的是盈利與企業(yè)形象，追求企業(yè)價(jià)值的最大化。

伴隨著施工技術(shù)的變革，在房屋的建造過(guò)程中難免會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響。環(huán)境的質(zhì)量對(duì)居民的身心健康產(chǎn)生直接的影響，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展理念，統(tǒng)籌做好小區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)與貨值的平衡。

1 貨值最大化與小區(qū)設(shè)計(jì)之間的矛盾

評(píng)價(jià)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案成功與否的重要指標(biāo)，是項(xiàng)目的貨值。從貨值的構(gòu)成來(lái)看，項(xiàng)目約90%總貨值往往在強(qiáng)排階段形成，但決定80%項(xiàng)目總貨值卻在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段[3]，同時(shí)也決定了項(xiàng)目整個(gè)景觀的構(gòu)架、布局及其前期物業(yè)管理成本。強(qiáng)排指的是設(shè)計(jì)院受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的委托，按照土地出讓條件與單體設(shè)計(jì)通知書(shū)中要求設(shè)計(jì)滿足委托方的最大貨值，所以，在項(xiàng)目的總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要對(duì)方案有所創(chuàng)新并且做細(xì)做實(shí)。在不降低小區(qū)環(huán)境品質(zhì)的前提下，做到項(xiàng)目貨值的最大化。

地產(chǎn)公司在追求項(xiàng)目最大貨值時(shí)，其思路是滿足各項(xiàng)控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，以貨值最大化為基本目標(biāo)來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)的組合和整體規(guī)劃布局。強(qiáng)排方案必須充分利用土地規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，主要是指充分利用土地容積率和建筑密度。此外，充分利用以上兩個(gè)指標(biāo)，同樣也就意味著住宅項(xiàng)目的可售面積最大化。

地產(chǎn)公司往往通過(guò)項(xiàng)目總圖“拉高拍低”的規(guī)劃思路，謀求貨值最大化。即在住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，且容積率不變的情況下，地產(chǎn)公司通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合布局以及銷(xiāo)售價(jià)格差異化，實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊的不平衡利用，從而增加產(chǎn)品的貨值。但在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，往往在充分利用容積率的情況下，通過(guò)局部位置增加建筑物的層數(shù)，從而可以將更多的土地用來(lái)建造一些低密度附加值高的洋房或別墅產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的溢價(jià)空間。通過(guò)不同業(yè)態(tài)的組合以及價(jià)格差異化來(lái)對(duì)土地不均衡性利用，以獲取項(xiàng)目的更大貨值。但是這種“唯貨值論”的前提條件，是要基于項(xiàng)目周邊競(jìng)品及其區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析而來(lái)，否則只是停留在紙面上的“最大貨值”。現(xiàn)在受到越來(lái)越嚴(yán)格的控制性詳細(xì)規(guī)劃條件的影響，一味提高樓層的思路已不可行，或者可用于規(guī)劃的土地?zé)o法滿足開(kāi)發(fā)者的需求，在可用于規(guī)劃面積不變的情況下，項(xiàng)目的樓棟數(shù)會(huì)減少。盲目增加樓層數(shù)量，建筑的高度和自重成正比量級(jí)增加，將導(dǎo)致地基基礎(chǔ)、外墻保溫、消防等工程量增加，投資成本隨之相應(yīng)增加，這樣的成本在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)中不占優(yōu)勢(shì)，客戶在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房子時(shí)也會(huì)猶豫不決，最終影響到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。安建·翰林天筑項(xiàng)目占地85 163.46 m2，容積率≤2.0，建筑密度≤20%，建筑高度≤100 m，在滿足單體設(shè)計(jì)條件通知書(shū)的情況下，分別做了9層+26層、9層+18層+26層、9層+18層與11層+28層4種方案，方案如圖1～圖4所示，不同方案貨值對(duì)比如表1所示。經(jīng)過(guò)權(quán)衡優(yōu)化，充分利用西南側(cè)綠地的景觀資源，增加景觀房，通過(guò)微調(diào)建筑布局，創(chuàng)造更多景觀溢價(jià)戶型，使得貨值達(dá)到最大化。

圖1 9層+26層方案 圖2 9層+18層+26層方案

圖3 9層+18層方案 圖4 11層+28層方案

表1 不同方案貨值對(duì)比

方案優(yōu)化及其貨值分別如圖5和表2所示。

圖5 9層+18層+26層方案

表2 9層+18層+26層方案貨值構(gòu)成明細(xì)

本項(xiàng)目可以在景觀資源方面做文章，如提高景觀品質(zhì)，同樣可以增加項(xiàng)目的貨值。一般來(lái)說(shuō)，紅線外的優(yōu)質(zhì)自然景觀資源，比紅線內(nèi)人工建造的景觀資源給項(xiàng)目帶來(lái)的附加值要高。關(guān)于業(yè)態(tài)單一的住宅，可以將優(yōu)質(zhì)的景觀資源布置在主力戶型周邊；對(duì)于業(yè)態(tài)豐富的住宅，可以將優(yōu)質(zhì)景觀資源布置在溢價(jià)值高的業(yè)態(tài)周?chē)０步āず擦痔熘?xiàng)目因地塊西高東低，為了順應(yīng)城市發(fā)展布局，采用多種高度此起彼伏，營(yíng)造挺拔錯(cuò)落有致的天際線；場(chǎng)地內(nèi)部釋放空間，營(yíng)造內(nèi)向性公園，在車(chē)行道與人行道的設(shè)置上增強(qiáng)與城市主干道的聯(lián)系，提升城市界面形象感；小區(qū)內(nèi)部采用組團(tuán)景觀，將人性化設(shè)計(jì)融入到景觀中，增強(qiáng)客戶參與感、體驗(yàn)感；同時(shí)著力打造中央景觀區(qū)，形成公共大尺度景觀核，強(qiáng)調(diào)居住生活的公共交往需求，增加銷(xiāo)售熱點(diǎn)。

2 在人居環(huán)境角度下規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化及貨值平衡分析

住宅設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是“人”，并與人的需求有關(guān)。根據(jù)人本需求得知，人們對(duì)宜居是分層次、多樣化及其有條件的，宜居的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要真實(shí)反映人的需求。

在設(shè)計(jì)階段，地產(chǎn)公司往往要求設(shè)計(jì)院根據(jù)要求進(jìn)行限額指標(biāo)設(shè)計(jì)，假如圖紙優(yōu)化公司通過(guò)圖紙審查后可以進(jìn)一步優(yōu)化，地產(chǎn)公司將給予優(yōu)化審減金額的一定比例作為報(bào)酬。但在圖紙優(yōu)化后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際效果不是很明顯[4]，經(jīng)過(guò)多渠道了解發(fā)現(xiàn)，主要有以下原因：

(1)根據(jù)項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度要求，設(shè)計(jì)院的任務(wù)比較緊張，不希望由于優(yōu)化公司的參與。花費(fèi)時(shí)間在優(yōu)化工作上，設(shè)計(jì)院并不能從中得到任何利益。

(2)設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，既執(zhí)行相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，同時(shí)也執(zhí)行院方自身標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)于水平一般的優(yōu)化公司提出的優(yōu)化建議，接受度普遍不高，認(rèn)為優(yōu)化公司沒(méi)有能力和水平匹配他們的工作能力。故地產(chǎn)公司應(yīng)該轉(zhuǎn)變思路，將圖紙優(yōu)化工作交由設(shè)計(jì)院自己完成，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，啟動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)的前提是，設(shè)計(jì)院在地產(chǎn)公司給定的限額指標(biāo)下完成優(yōu)化，獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制根據(jù)不同的優(yōu)化比例，固定金額回報(bào)，設(shè)置封頂值(根據(jù)節(jié)約造價(jià)的估值獎(jiǎng)勵(lì)比例)，最終在圖紙優(yōu)化上降低了很多的建安費(fèi)用。

在追求住宅效果的工程上花大力氣。如建筑外立面(建筑風(fēng)格、石材、金屬漆或真石漆等)、公共部位精裝修、景觀工程、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等。建筑外立面的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，主要是對(duì)外立面鋁合金和鋼龍骨用量進(jìn)行優(yōu)化，通過(guò)結(jié)構(gòu)演算，盡量避免安全系數(shù)放的過(guò)高而造成材料浪費(fèi)。建筑外立面裝飾在不影響整個(gè)建筑外立面效果的情況下，通過(guò)調(diào)整建筑外立面局部材料、或者微調(diào)形狀，可以起到降本增效的目的。次功能區(qū)域(如屋面建筑內(nèi)側(cè)可以遮擋的地方)僅需要滿足基本的功能、設(shè)計(jì)規(guī)范等要求，可以做簡(jiǎn)化處理。住宅精裝修方面應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的原創(chuàng)，在優(yōu)化過(guò)程中應(yīng)首先保證整體效果不出現(xiàn)大的變化，僅以材料微小調(diào)整為原則，如石材成本一般占比比較高，在優(yōu)化后，成本會(huì)降低很多，另外可以尋找其他可替代石材的材料。景觀工程注重軟景設(shè)計(jì)，比如在景墻前加以植物進(jìn)行點(diǎn)綴，將景墻作為背景，景墻材質(zhì)和施工工藝可以做簡(jiǎn)化處理。景觀長(zhǎng)廊可以用攀援植物裝扮，住區(qū)大門(mén)口可以用大喬木作為標(biāo)志性植物。硬質(zhì)鋪裝相對(duì)減少，即降低了成本投入[5]。

3 結(jié)語(yǔ)

基于人居環(huán)境視角下，規(guī)劃設(shè)計(jì)師可以在方案設(shè)計(jì)初期階段就能對(duì)方案的合理性進(jìn)行評(píng)估，在規(guī)劃設(shè)計(jì)前要有宜人、宜居、生態(tài)和節(jié)能的理念，實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)劃方案整體把控，可以避免方案多次變更帶來(lái)的諸多問(wèn)題。設(shè)計(jì)師在滿足單體設(shè)計(jì)條件與品質(zhì)的情況下，進(jìn)行多方案對(duì)比，優(yōu)化方案以增加貨值，滿足居民與地產(chǎn)公司利益需求。地產(chǎn)公司與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)單位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化圖紙，降低建安成本，降本增效，使地產(chǎn)公司利益得到最大化。提高小區(qū)的建筑品質(zhì)，以人為本，平衡地產(chǎn)公司與小區(qū)的合理規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的問(wèn)題，做到地產(chǎn)公司貨值最大化與品牌溢價(jià)。