營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理

朱友萍

（浙江梁城置業(yè)有限公司，浙江 杭州 310052）

一、前言

經(jīng)過(guò)前期的試點(diǎn)推行，營(yíng)改增政策目前已經(jīng)全面推廣，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)、建筑類(lèi)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施營(yíng)改增政策，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是國(guó)家控制重復(fù)征稅減少企業(yè)壓力的重要手段。在營(yíng)改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)需要緊跟政策，處理好土地增值稅問(wèn)題，綜合考慮如何利用政策降低企業(yè)的稅務(wù)支出。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，通常以預(yù)售形式銷(xiāo)售產(chǎn)品，依據(jù)預(yù)收款預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目竣工結(jié)算且達(dá)到清算條件之后再做清算多退少補(bǔ)。營(yíng)改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅收入是不含增值稅收入。抵扣項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策下征收土地增值稅的關(guān)鍵問(wèn)題，在營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅可以抵扣轉(zhuǎn)讓土地相關(guān)的稅款，但是自營(yíng)改增政策執(zhí)行以后，這一抵扣項(xiàng)目取消，在清算土地增值稅時(shí)項(xiàng)目的土地實(shí)際成本必須被全部歸入，由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)種類(lèi)繁復(fù)，因此在處理土地增值稅問(wèn)題還需要具體問(wèn)題具體分析。

三、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃部分問(wèn)題以及風(fēng)險(xiǎn)

（一）營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

1.發(fā)票管理缺乏合理性，影響增值稅繳納

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理情況直接影響企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，但是根據(jù)目前的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)增值稅專用發(fā)票管理合理性不足，在獲取發(fā)票時(shí)審核不全面，比如發(fā)票信息不完整或者不符合營(yíng)改增政策要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃方案難以利用發(fā)票進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣出現(xiàn)問(wèn)題。比如房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票內(nèi)容完整性不足、發(fā)票管理過(guò)程中對(duì)土地增值稅抵扣分析不全面。

2.對(duì)營(yíng)改增政策解讀不深入，未能充分利用其優(yōu)勢(shì)

部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增政策的解讀不夠深入，未能充分利用政策的優(yōu)勢(shì)處理土地增值稅稅務(wù)籌劃問(wèn)題［1］。在實(shí)施營(yíng)改增政策過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅管理情況考察不全面，并未靈活使用稅務(wù)政策，對(duì)土地增值稅征收的細(xì)節(jié)把控不到位。

（二）計(jì)稅規(guī)則變化引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)稅規(guī)則發(fā)生較大的變化，新的計(jì)稅規(guī)則給房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅管理帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)解讀營(yíng)改增政策得出，土地增值稅與增值稅之間的差別主要是政策變化，增值稅是營(yíng)改增之后出現(xiàn)的新稅種，由于增值稅與土地增值稅相似，房地產(chǎn)企業(yè)在分析增值稅計(jì)稅規(guī)則的同時(shí)也需要正確理解土地增值稅的計(jì)稅規(guī)則的變化，否則處理不當(dāng)則引發(fā)嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)改增實(shí)施之后，土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)與增值稅預(yù)繳額息息相關(guān)，預(yù)征環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否產(chǎn)生主要在于區(qū)分增值稅和土地增值稅計(jì)稅依據(jù)方面。

（三）稅企溝通不足引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅與增值稅之間存在較多的聯(lián)系，比如從項(xiàng)目收入、成本方面來(lái)看，土地增值稅與增值稅密切相關(guān)，在稅務(wù)政策改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)和國(guó)稅機(jī)關(guān)的雙重管理，在此環(huán)境下企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和國(guó)稅機(jī)關(guān)管理之后，在溝通涉稅事項(xiàng)方面耗費(fèi)的成本增加，雖然現(xiàn)階段地方和國(guó)稅機(jī)關(guān)能夠在金稅三期稅務(wù)管理系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)信息共享，但是“共享”覆蓋不全面，仍有部分資料需要在線下傳輸［2］。再有地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向房地產(chǎn)企業(yè)征繳的稅種減少，為保證機(jī)關(guān)稅務(wù)收入增長(zhǎng)速度，則會(huì)加強(qiáng)征繳管理房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅，企業(yè)在征收土地增值稅時(shí)的難度增加，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率也同步增加。另外關(guān)于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票扣除風(fēng)險(xiǎn)，在政策條件允許的情況下，企業(yè)銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的部分可以不被納入土地增值稅抵扣項(xiàng)目中，但是在未得到允許的前提下，銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣部分不能被納入抵扣項(xiàng)目中，因而房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目在選擇一般計(jì)稅方法核算增值稅項(xiàng)目時(shí)，難以分辨那些進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票可以扣除，哪些不能扣除，土地增值稅的清算難度增加，清算過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)自然增加。

四、在營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)解決土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）企業(yè)解決土地增值稅稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)措施

1.嚴(yán)格管理發(fā)票，為增值稅抵扣夯實(shí)基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)營(yíng)改增政策制定發(fā)票管理措施，嚴(yán)格管理發(fā)票，為增值稅稅務(wù)籌劃和抵扣夯實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管理需要從項(xiàng)目部門(mén)設(shè)立、土地取得、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、合作供應(yīng)商選擇等前期階段介入，要保證直至項(xiàng)目銷(xiāo)售階段各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用都已達(dá)到土地增值稅清算抵扣的條件，并且加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票，全面提升企業(yè)員工的增值稅抵扣意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員需要對(duì)增值稅專用發(fā)票的詳細(xì)內(nèi)容進(jìn)行分析，同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注并分析影響增值稅發(fā)票管理的因素，保證增值稅發(fā)票可以得到合理應(yīng)用。

2.加強(qiáng)學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策，充分利用政策優(yōu)勢(shì)降低稅負(fù)

營(yíng)改增政策的落地執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了較大的變化，企業(yè)則需要深入學(xué)習(xí)解讀營(yíng)改增政策，同時(shí)將此作為優(yōu)化土地增值稅稅務(wù)籌劃的有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)在掌握營(yíng)改增政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析研究土地增值稅的征繳細(xì)節(jié)，全面分析營(yíng)改增對(duì)企業(yè)土地增值稅管理的影響，同時(shí)大力開(kāi)發(fā)營(yíng)改增政策的影響力。

3.熟悉稅務(wù)政策，制定稅務(wù)籌劃反饋機(jī)制

目前國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷變化，稅務(wù)部門(mén)根據(jù)進(jìn)行形勢(shì)變化對(duì)稅務(wù)政策也不斷進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理人員需要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好溝通，及時(shí)掌握一手的稅務(wù)政策信息［3］。房地產(chǎn)企業(yè)在制定土地增值稅稅務(wù)籌劃方案時(shí)，需要密切關(guān)注土地增值稅以及增值稅方面的政策變化，及時(shí)應(yīng)對(duì)并調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，確保稅務(wù)籌劃目標(biāo)恒定。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)過(guò)偶程中不可控因素多的特點(diǎn)，企業(yè)需要制定科學(xué)的稅務(wù)籌劃反饋機(jī)制，在土地增值稅籌劃方案一案不可行時(shí)，可以在土地增值稅清算之前再次進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（二）搭建企業(yè)土地增值稅信息數(shù)據(jù)庫(kù)

營(yíng)改增實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自政策變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要注重土地增值稅政策文件調(diào)整，密切關(guān)注各項(xiàng)法律條例變化，并且搭建企業(yè)土地增值稅信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將采集到的土地增值稅政策信息存儲(chǔ)至數(shù)據(jù)資源庫(kù)中。房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)整理歸類(lèi)數(shù)據(jù)庫(kù)中的政策數(shù)據(jù)信息，同時(shí)也要利用大數(shù)據(jù)技術(shù)以及與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通實(shí)時(shí)跟蹤稅務(wù)政策變化，以便能夠及時(shí)應(yīng)對(duì)，從而減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)利用信息系統(tǒng)對(duì)土地增值稅信息進(jìn)行分析，通過(guò)企業(yè)制定的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，提前識(shí)別和評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，最大限度地控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響范圍。

（三）優(yōu)化企業(yè)土地增值稅清算工作

首先，合理安排土地增值稅清算時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增下針對(duì)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作制定了宏觀戰(zhàn)略規(guī)劃，加強(qiáng)了企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系，合理推進(jìn)土地增值稅征繳工作。營(yíng)改增政策實(shí)施之后勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作造成較大的壓力，內(nèi)部現(xiàn)金流變化影響企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之產(chǎn)生，因此房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持信任關(guān)系，爭(zhēng)取最優(yōu)時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算，避免土地增值稅清算時(shí)間過(guò)早而影響企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要合理安排可扣除項(xiàng)目，按照政策法律規(guī)定和要求避稅，對(duì)未取得合法票據(jù)的項(xiàng)目不允許抵扣。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要深入解讀稅收優(yōu)惠政策，并發(fā)揮其作用，根據(jù)企業(yè)工程面積、銷(xiāo)售額選擇對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)而控制土地增值稅增值率的比率，針對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房、住宅房等不同的產(chǎn)品，稅務(wù)管理人員要結(jié)合實(shí)際進(jìn)行核算，保證土地增值稅增值率和增值額核算不出錯(cuò)，土地增值稅增值率沒(méi)有超過(guò)20%的住宅房適用免繳納土地增值稅的優(yōu)惠政策。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)如果要切實(shí)解決土地增值稅方面的風(fēng)險(xiǎn)，則需要明確營(yíng)改增政策對(duì)企業(yè)土地增值稅管理造成的實(shí)際影響，緊跟政策變化，同時(shí)優(yōu)化稅務(wù)籌劃、土地增值稅清算等方面的工作，提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理水平，降低企業(yè)的稅務(wù)支出，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。