房地產企業全面預算管理體系的構建

王小華

（融通地產〔廣西〕有限責任公司，廣西 南寧 530000）

一、引言

與一般生產經營性企業相比，房地產企業的財務管理更具復雜性，房地產行業具有勞動力密集、資金密集以及財務風險大防范難度高等特點，其全面預算管理的構建難度系數自然也有所提升，特別是企業的業務預算和項目預算。因此，全面預算管理不僅是現代企業對財務管理的必然要求，還應該結合房地產行業的特點，構建一套完善且科學的全面預算管理體系。因此，本文從構建全面預算管理體系的意義進行分析，根據現行構建存在的問題，提出一些相應的改善措施。

二、房地產企業構建全面預算管理體系意義

第一，實現資源合理配置和高效利用。在企業在項目評估和開發階段，就需要對期間費用、開發間接費用以及土地與建安成本進行測算，根據測算的結果將有限的資源進行合理統籌規劃，以加強全面預算管理，實現資源合理利用［1］。第二，提高項目開發建設的質量與效率。房地產企業構建全面預算管理體系，勢必將全面預算管理延伸到項目開發、建設、管理、竣工等過程中，通過合理預測項目開發建設階段可能發生的問題以及外界客觀環境的變化趨勢，提前采取有效措施，以最大限度地釋放資源的潛力，并有效地將偏差控制在預算范疇內，以此提高項目開發建設的質量與效率。第三，對經濟活動進行有效控制。房地產企業在實施全面預算管理過程中，以企業戰略目標為導向，將企業中長期目標分解至項目開發建設過程中的各個環節中，并細化為相關部門的短期目標。

三、目前房地產企業構建全面預算管理體系過程存在的不足

（一）預算目標與戰略目標黏性不大

想要達到全面預算管理體系的預期效果，房地產企業勢必要將戰略目標貫徹到經濟活動的全過程中，即以戰略目標為導向，將企業的中長期目標劃分為具體的預算目標，由預算目標的實現，逐漸完成企業中長期目標，最終匯成企業長治久安的戰略目標。然而現實中，在不少房地產企業現行的全面預算管理過程中存在這樣一種現象：戰略目標由董事會提出，預算目標由財務部門負責。導致戰略目標不是預算支持的，預算目標不是戰略引導的，由此制定出的預算目標與企業戰略目標黏性不大，不利于預算目標和戰略目標的實現，最后影響企業整體的效益。

（二）預算編制工作質量有待加強

房地產企業預算編制工作質量有待加強的主要原因是集團化運營管理方式在房地產行業得到一致認可和推廣，而預算編制在這種管理模式下得不到足夠的伸展。即集團企業的子公司以及二級部門在預算編制過程中缺乏一定的自主性，換言之，相關部門難以將部門實際情況和職責范疇反映在預算管理過程中，繼而無法在預算執行中發現潛在問題，一定程度上增加了風險發生的概率。此外，房地產企業還應該在預算編制方法、提高部門參與度、降低預算編制的主觀臆斷性等方面下功夫，才能真正地保證預算編制的科學性、合理性以及完善性。

（三）缺乏完善的預算管理體系

就目前階段而言，我國缺少各種產品種類的預算管理標準，導致房地產企業預算編制的科學性難以保證，造成預算執行與實際之間過于懸殊，歸根結底是房地產企業未能為全面預算管理制度落實奠定良好的基礎，比如領導的重視程度、全員的配合意愿、預算績效管理機制的設置等等。造成這種現象的主要原因有以下兩個：一部分企業是因為處于起步發展階段，預算管理組織體系尚未健全；另一部分企業是對全面預算管理缺乏足夠的認識，造成內部管理松懈，部門之間交流溝通不暢，繼而影響預算管理體制的貫徹與落實。

（四）預算執行中存在的制約因素

第一，集團化運營模式造成企業審批環節煩瑣復雜，權力高度集中，各部門間的預算授權產生偏差；第二，預算執行分析只停留在表面，缺少科學的預算報表；第三，預算指標設定缺少整體性和目標性，此外還缺少憑證的目標調整授權，無法構建對應的調整體系［2］。上述種種，均對預算執行造成嚴重的制約。

四、房地產企業全面預算管理體系構建優化對策

（一）預算目標的科學設定及優化

在房地產企業在全面預算管理實務中，一個科學合理的預算目標會對后面工作的開展起到事半功倍的效果。房地產企業的預算目標必須要結合企業戰略目標，即企業相關管理者根據企業實際情況和自身權益，采取合理合法的方式和管理手段，引導并將全面預算管理落實到位，挖掘資源潛在力量，為企業經濟效益獲取更大的發展空間。因此，在房地產企業制定預算目標實務中要注意以下兩方面：首先，房地產企業領導者要加強對預算管理的重視和認知，通過不斷學習，樹立科學的全面預算管理觀，以全局發展的眼光和敏銳的市場洞察力，根據企業發展方向和實況制定企業戰略目標。其次，房地產企業要根據市場發展需求，合理修訂現有的運營戰略，觀察市場份額與企業發展之間的聯系，根據運營指標確定預算指標［2］，以此保證預算指標和目標的科學合理性。

（二）加強預算編制管理

預算編制作為全面預算管理的重要部分，其質量直接關系著預算執行的效果，因此，加強預算編制管理對構建健全的全面預算管理體系可謂十分重要。房地產企業在提高預算編制質量與效率時，需要做到以下兩點：第一，根據市場變化分析和對自身經營管理模式的審視以及預算編制方法的特點，優化預算編制模式，巧妙地將多種預算編制方式融合在一起，比如滾動預算法、零基預算法等等，使其既能反映當前發生的事項，也能根據外界環境的持續變化及時更新預算，以此確保預算編制結果與企業實際發展相一致，同時避免預算執行與實際情況產生偏差；第二，可充分利用企業現有的全面預算管理系統，一方面提高子公司和部門的參與度，便于及時獲取各個子公司和部門的預算信息，為預算決策提供充分的參考信息數據；另一方面因系統不受時間、地域限制，能實現數據與信息的共享，極大地提高全面預算管理的質量與效率。

（三）構建完善的預算管理體系

房地產企業想要有序開展全面預算管理工作并得到預期效果，勢必要構建一套完善且健全的預算管理體系。首先，結合企業實際情況構建完備的職責機制，明確各部門、各崗位的權利和責任，預算管理過程中一旦發生問題，及時處理問題的同時，根據問題大小予以第一責任人相應處罰，這樣一方面可以有效避免相關部門及人員相互推諉現象發生，另一方面也能提升全面預算管理過程中其他相關機制的嚴謹性。其次，在制定預算編制、預算執行、預算評估以及績效考核等相關體系時，房地產企業一定要在運營成本應用透明度和清晰度方面多加關注，同時也要明確業務活動和項目活動所需成本的定額標準［3］，才能正確引導全面預算管理工作順利實施。

（四）提高預算執行水平

房地產企業想要提高預算執行水平和質量，需要做到以下兩點：首先，加大預算執行監管力度。預算執行部門要嚴格按照上級部門下發的預算要求進行預算執行，監管部門充分履行職能，既要督促預算執行效率，也要監管預算執行是否落實到位。其次，將年度預算按照月度或季度進行細化。在細化預算之前，相關執行部門理應明確兩條紅線，一是經過審批后的預算不可隨意更改；二是各類支出不可超出預算，基于此，企業還應該建立完善的全面預算執行情況動態反饋機制和糾偏機制［1］，以此確保順利完成月度預算、季度預算以及年度預算。

五、結語

全面預算管理對企業健康發展起到十分重要的作用，不僅對企業戰略目標的所有資源進行統籌規劃，有效地提高資源利用率，還能通過規范的預算管理體系，有序開展全面預算管理活動，促進企業整體管理能力的提升。但是在實務中，由于各種原因預算管理未能達到預期效果，基于此，從預算目標的設定、預算編制管理的加強、預算管理體系的完善以及預算執行水平的提升四個方面對全面預算管理進行優化，以期推動我國房地產企業更好更快地發展。