關于房企破產中購房人利益保護制度的完善

林紅月

（浙江甬正律師事務所，浙江 寧波 315000）

一、房企破產中購房人利益保護的概述

商品房預售合同是典型的雙務合同，其作為購房人的請求權基礎。購房人與房地產開發企業簽訂商品房預售合同后，購房人承擔的義務是支付全部的房屋價款，房地產開發商的義務則是交付質量合格的房屋并協助購房人辦理不動產登記手續。商品房預售合同中約定的違約責任是對合同權利的保護，而在房企破產程序中，關于購房人利益保護的問題，購房人的優先受償權是一項典型的利益保護制度。購房人優先受償權，指的是購房人優先于工程承包人、物權人等其他權利人獲得清償的權利。也就是說，房地產開發企業一旦破產，當企業財產不足以清償全部債務時，購房人對企業特定財產享有優先于建設工程承包人、擔保物權人以及債權人獲得受償的權利。

優先權制度最早出現是在羅馬法中，該項制度被提出的目的是實現實質意義上的公平正義，該項權利的提出實際上突破了債權平等的原則，法律規定特殊債權可以優先得以清償，實現的是實質意義上的公平，是公平、正義的法律理念與保障公共利益與社會利益的立法政策相互融合的體現。對此，我國關于購房人優先權的規定源于最高院一項重要的司法文件，該項文件規定已經支付購房款全部或大部分的購房消費者享有優先于建設工程承包人獲得清償的權利。這實質上是關于購房人優先受償權的規定，其是出于保護弱勢群體以及購房者生存利益的考量，保護處于弱勢地位的購房消費者，從而實現實質意義上的公平清償。

在房企破產程序中，關于購房人利益的保護，最高人民法院出臺的司法文件對建設工程承包人的利益保護問題作了進一步的闡釋，在極大程度上保護了購房人的利益，平衡了房企破產中相關者的利益保護。但是目前我國對于優先受償權的相關規定仍有限，關于該項制度的具體內涵和法理基礎在理論界與司法實務中存在著一定的分歧，有必要進一步分析關于購房人利益保護問題的現狀。

二、購房人優先權保護的現狀分析

目前，購買新建商品房一般有購買期房或購買現房兩種選擇。期房從字面上理解，期即為期間，其所指的是尚未竣工驗收的房屋，是房開企業從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證為止這一段期間內的在建房屋。而現房指的是房開企業已辦理了房地產權證的房屋，也就是說該房屋已經整體竣工并通過驗收。對于購房者而言，期房的價格低，未來具有一定的升值空間。但一旦房地產企業破產，與其他普通破產企業相比，房地產主體就面臨著更加復雜和困難的債權審核、管理。

購房人優先權制度來源于最高人民法院的一項重要司法文件①《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》法釋〔2002〕16號。。但隨著該項司法解釋于2021年1月1日廢止，已經支付全部或大部分款項的購房人能否繼續優先工程承包人而獲得清償的權利成為爭議焦點。對此，目前關于購房人優先權保護問題，主要體現在如下法律規制中：

其一，依照規定②《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》法釋〔2015〕10號。，購買商品房的消費者定義范圍應限縮在購買剛需房的用戶中，這也就是說房屋的買受人須是出于居住的目的，且名下無其他可用于居住的房屋。同時，該房屋的買受人還需支付50%以上的購房款才符合消費者購房戶。

其二，根據《會議紀要》的規定，房屋買受人所購房屋滿足基本居住所需，已支付的價款接近購房款的50%，并依約支付合同剩余款項給破產管理人的，該房屋的買受人也屬于購房消費者，享有優先受償權。

其三，依《破產法》第十八條規定，對于破產申請受理前成立且尚未履行完畢的合同，管理人有權決定解除或繼續履行。在購房者未給付大部分價款時，管理人有權決定是否解除《商品房買賣合同》。破產管理人能否行使撤銷權，主要取決于購房人是否履行了合同的主要義務。買受人已經履行合同的主要義務，即對于支付全部或者大部分價款的買受人，管理人不得任意解除該合同；相反，當買受人未支付或者只支付了購買價款的一小部分時，合同義務仍未履行，破產管理人有權決定是否履行合同。

就目前的社會經濟狀況來說，從買受人付款到取得房屋所有權的這段時間內，房屋價款的增值部分占比較大。一旦在管理人行使解除權后，商品房買受人只能要求返還房屋價款和違約賠償，相比于合同的繼續履行，不利于購房人利益的維護。于是，為了平衡購房人利益及其他破產債權人之間的利益，為了維護社會穩定，破產管理人會更傾向于選擇繼續履行合同，比如當房屋買受人已支付了大部分購房款，即使該部分購房主體不滿足行使取回權的條件。此外，如果破產管理人行使解除是因為購房人存在根本違約等其他情形，此時被解除合同關系的購房人仍舊享有申報債權的權利，不同之處在于該筆債權性質為普通債權。

三、購房人優先受償權的法理分析

（一）權利性質

債權平等受償作為《破產法》的立法宗旨之一，而對房地產企業破產中的購房消費者予以優先保護，必須要有令人信服的理論基礎作為支撐和保護的基點。

就優先受償權的權利性質而言，有觀點認為，優先受償權按其性質劃分應屬于物權，其依據的是物權優先于債權原理。［1］也有觀點認為，購房人優先受償權應定性為法定優先權，也就是說該項權利是由法律直接規定創設的一項權利，是在遵循公平原則的前提下，賦予購房人特定的優先清償順位。還有學者將這種權利稱為中間型權利，介于物權和債權之間，該權利具有實質上的物權屬性。例如學者陸曉燕認為購房消費者的權利應當按照完全物權、瑕疵物權及普通債權三個角度進行區分。從保障生存利益的角度進行考量，購房人以居住為目的，且付款比例超過50%的剛需購房消費者享有優先權，該優先權可以對抗其他一切權利。具體而言，當購房人購買的是剛需房，且具備了交付條件，此時購房人成為完全物權人；當交付條件尚未滿足時，購房人所享有的則為瑕疵物權。從維護交易安全的角度進行考慮，不具備優先權的購房消費者或者放棄要求交付房屋的按普通債權清償。理論與實務人士之所以支持購房人優先權這項規則，很大程度上是基于規則背后所體現出的保護弱者生存權的價值理念。

對此，筆者認為，在企業破產的大背景下討論優先受償權，實現實質意義上的公平清償其實就是解決利益沖突的問題。比如出于對公共利益或社會利益的考量，給予其適當的優先地位，從而達到協調和均衡各主體之間利益沖突的目的。

（二）法理依據

當前學界對于優先受償權的權利性質界定存在著差異。目前，關于購房人優先受償權的法理依據主要有物權期待權理論和生存權理論。

物權期待權指的是權利人在將來有取得的可能性地對特定物所享有的支配權和排他性權利。就目前商品房交易市場而言，買受人簽訂商品房交易合同后往往不能立即辦理所購房屋產權證，需要一段時間才能辦理相關轉移商品房所有權的證件。而物權期待權提出正是旨在保護前后購房合同后辦理房屋產權證前這段時間的購房人的合法權益。而生存權利的理論是就權利主體的權益類型的層面進行分析的，項目建設方是為了實現商業利益而承建工程，購房人是為了居住等公民生存最基礎的物質保障而購買房屋。提出的對購房消費人群進行優先保護的初衷是保障每一位公民基本生存權。分析生存權的內涵我們可以得知，生存權應當包括公民生存的最基礎的物質保障，而住房作為人們日常生活的主要活動場所，理應在生存權的內涵界定范圍之內。

就購房人權利保護的理論基礎而言，不同學者對此有著不同的看法。莫紀宏認為生存權是公民能夠請求國家采取各種手段來保障自己享有健康、文化、生活的權利。這項權利包含了兩項內容，即具備生存能力之人可以享受物質生活與文化生活的權利以及不具備生存能力之人有請求國家維持個人基本生存的權利。［2］企業破產的目的不僅僅是將破產企業的破產財產集中進行公平分配和清償，對于個體生存的關懷與考量在破產法中應當有所體現。具體來講，在破產程序中企業的中小股東、員工、消費者、社會、政府等都會受到不同程度的影響，這些利益相關方的訴求在破產程序中都應該給予必要的關注和保護。［3］但因生存權是公民的一項基本人權，也是其他權利的基礎與前提，故而應當給予購房消費者優先保護。

筆者認為，上述兩種理論是從不同的角度對購房人優先受償權進行分析的，論證了給予購房人優先受償權利存在的必要性和可行性，但仍有一些問題需要進一步探討。此外，基于公平清償和平等清償的法律意義的不同，重點保護購房人的合法權益，在生存權理論的基礎上，增加公平清償理論作為購房人優先受償權的法理依據。平等強調的是地位同等，即所有債權人享有同等的清償地位。而公平清償旨在強調在復雜的破產法律關系中實現債權人實質意義上的公平合理的清償。

四、購房人優先權保護的完善措施

房地產企業相較于一般的企業而言，資金投入量大，融資作為企業常用的一種手段，用以支撐項目的運作。常用的融資渠道包括工程承包方進行墊資建房、預售商品房進行融資以及對在建工程進行抵押從而獲取資金。與其他企業破產相比，除了會涉及一般普通企業破產中的破產費用與共益債務和相關債權之外，其中房地產企業一旦破產還會牽涉到購房人的利益、建設工程承包人的利益、有特定財產擔保的抵押權人利益等，這也是房開企業相對其他企業而言，涉及的債權結構更為復雜的原因。

對于房地產企業而言，其在進入破產程序后，法律規定債權人享有公平受償的權利。除建筑工程承包人或施工方、材料供應商、購房者外，還包括金融機構、稅務機關、房地產企業員工及股東等。對于這類案件，關鍵在于每個主體的清算順序的準確定位，但目前我國的《破產法》對此并沒有作詳細規定。為更好地保護購房人的權利，一方面需要確立購房消費者優先權。細化《破產法》中關于購房人優先權的規定，明確優先權的適用條件，通過對享有優先權的權利主體和權利范圍加以細化規定，為購房人享有優先權的合法性和合理性提供法律上的保證。因為在房地產開發企業破產情形下，購房人可以行使的權利基礎實質上是源于購房合同，其行使的是債權請求權，而非物權上的請求權，因而將購房人優先受償權定性為物權不符合該權利本身的性質。此外，物權優先效力的一般原則是物權優先于債權，而基于公共政策的需要，是可以通過立法規定作出例外原則的規定。法定優先權作為法律直接規定的一項具有優先效力的權利，因此法律規定購房人享有優先受償權的做法也于理有據。另一方面，需要進一步明晰購房人消費者的概念。購房人優先權的提出是出于生存利益的考量，而生存利益一般是就自然人而言的，除自然人外，其他主體一般并不擁有生存利益，因此購房人享有優先受償權的主體資格是自然人，法人或其他社會組織不享有該項權利。

依據《消費者權益保護法》第二條“為生活消費需要”定義為消費者的消費行為，從購房人的主觀目的進行考量，明確購房用途是為了自身居住，而非炒房等實現經營等目的。因此首先可以通過購房人是否實際居住，購房人名下的房產數量、近年來的交易情況等客觀標準來綜合判斷其購房目的。其次是對于購房人優先權的支付比例。筆者認為，可以通過明確購房人獲得優先受償權的時間節點來確定，比如以法院受理破產時為準?？傊?，房地產經濟作為我國的支柱性產業，對房地產開發企業破產中購房人利益的保護問題進行探討并提出相應的解決辦法，有利于社會主義市場經濟的穩步發展，有利于實現社會正義。