房地產企業融資問題及完善建議

湯赟宏

（麗水市安居房建設有限公司，浙江 麗水 323000）

近幾年，結合我國房地產行業發展情況，房地產投資項目需要經過前期決策、土地開發、房屋建設、建筑銷售、投資性房地產項目的資產后續管理等諸多環節，從中獲得投資效益，整個過程涉及的部門比較多，展現出資金規模大、資金集中等特點，屬于一項資金比較密集的企業。由此可以得知，在房地產企業中，其整體運行和資金統籌有著密切關聯，而我國政府部門為了抑制房地產行業投資過熱，通過金融調控和財政緊縮等方式，引導房地產企業經營與發展。所以，要想促進房地產產業的更好發展，重點在于處理房地產企業融資問題。

一、房地產企業融資現狀

房地產企業屬于資金比較密集的產業，具有施工周期長、資金投放量多、資金周轉速度慢等特性。房地產項目從籌劃到土地購進，再到工程項目開發建設，最后到銷售交付，整個過程比較漫長，開發建設周期偏長，占用的資金量比較多；資金體量大，使得變現能力下降。大部分企業容易面臨信用貸款授信額度小、資金不足、風險抵抗能力薄弱等問題。部分房地產企業在融資方面展現出融資困難、融資方式單一、融資成本高等[1]。

二、房地產企業融資存在的問題

（一）融資周期長，變化大

結合房地產項目開發建設特點，使得企業面臨的財務壓力比較大。一方面，房地產項目開發建設周期長，前期投資比較大。房地產項目從取地到竣工驗收，是一個比較漫長的過程，當前大部分房地產企業項目資金采用的銀行貸款方式，需要支付高額的本金與利息。另一方面，受到政策變化影響，近年來我國加大對房地產行業宏觀調控，如果發生政策變化，企業將會面臨計劃內融資渠道受到限制、利率上調等風險，原有融資計劃已經無法滿足實際要求，讓企業陷入破產危機。此外，物價上漲，導致房地產項目開發建設成本增加，各種建筑材料和人工費用增多，造成建筑施工成本升高，工程款項支付壓力加大。由于大部分房地產項目在開發中晚期階段才能獲得回款，如果缺少充足資金支持，容易造成資金鏈的斷裂，工程停滯不前，影響施工進度，增加施工成本。

（二）融資方式單一

當前，我國房地產企業采用的融資方式有兩種，一個是直接融資，另一個是間接融資。其中，直接融資也就是指在融資中，資金需求者與資金提供者之間將會產生債權債務關系，最普遍的就是房地產企業通過發行股票或者債券來直接貸款。我國大部分房地產處于發展階段，甚至初創階段，相應的管理體系和財務機制不完善，不管是企業規模還是盈利能力，都無法滿足企業上市融資要求。間接融資指的是在金融機構的作用下組織開展的融資活動，如金融機構與非金融機構信貸、委托貸款、項目融資貸款等。現階段，我國部分房地產主要采用金融機構中間接融資方式，在無形之間增加融資成本，影響企業效益。

（三）惜貸問題嚴重

金融機構在向房地產企業提供貸款服務過程中，主要采用比較嚴謹的審核調查機制，大部分房地產企業報表數據中的資產負債比、流動比率、償債能力等均無法滿足金融機構貸款要求，從而給房地產企業信用評價等級評定帶來一定影響。通過調查得知，銀行機構對排名較低的中小型房地產企業授信評價時，抵押擔保數額和政策支持力度對評價結果影響深遠。此外，部分房地產經營穩定性不強，企業在市場發展中展現出較弱的應對能力，特別是在財務方面，整體比較混亂，導致金融機構無法對企業實際經營情況有充分了解，容易產生各種問題，加劇放貸風險出現，降低金融機構對房地產企業貸款信心，使得金融機構對房地產企業惜貸，制約房地產企業長效發展[2]。

（四）內部控制管理不到位

由于我國房地產市場發展時間比較短，將會面臨內部控制體系不完善的狀況。大部分房地產企業在開展內部控制活動時，沒有嚴格按照體系要求執行，通常會按照“特事特辦”的要求進行，風險意識薄弱，資本結構不合理。部分企業沒有注重人才引進和培養，一味地重視短期效益，忽略長遠發展，缺少專業的人才培養計劃，造成人才流失，不利于房地產企業更好發展。

三、房地產企業融資問題的完善建議

（一）增強企業綜合實力

對于金融機構來說，對房地產企業放貸標準高、惜貸的原因就是部分小規模的房地產企業不具備較強的綜合實力，經營規模小，管理不規范，缺少充足固定資產作為貸款抵押物。我國大部分房地產企業為家族企業，影響房地產企業經營發展決策制定，不利于優秀人才引進和挽留。要想從根源上轉變房地產企業融資困難的問題，需要從內部角度入手，加強房地產企業內部經營管理，優化管理方式，規范管理流程，注重房地產企業信用標準，增強企業綜合競爭實力，加快回款。與此同時，房地產企業應構建完善的財務管理體系，轉變財務混亂的局面，保證財務信息的真實性和完整性，如實展現出房地產企業經營狀況，提高企業誠信度，與金融機構建立良好合作關系，一同發展。

（二）擴充企業融資渠道

長時間以來，我國大部分房地產企業比較依賴于間接融資方式，使得企業面臨的融資壓力比較大，融資風險比較集中。要想將該問題處理，引導房地產企業更好發展，需要通過資產市場進行直接融資，幫助企業建立良好的治理方案，完善管理體系，加強風險防范與控制，提高房地產企業運營水平，增強發展實力，擴充融資渠道，從根源上轉變房地產企業融資困難的窘境。一方面，房地產企業可以采用除了銀行機構之外的地方性金融機構融資方式。地方性金融機構具備規范的體系，能夠降低融資成本，提高經營效率，授信審批流程比較簡化。另一方面，地方性金融機構與銀行機構有著無法比擬的優勢，地方性金融機構對當地企業發展情況有充分了解，能夠減少交易成本，從中尋找高質量、高信譽的房地產企業，與其建立良好合作關系，實現共同發展。

（三）調整資本結構

首先，加強項目周期管控，做好項目監督管理工作，確保項目開發建設工作有序進行。房地產企業應發揮資源優勢，多方合作，爭取獲得更多資金保障。房地產企業可以建立多個融資方案，積極響應國家政策號召，應對政策調控帶來的風險，與銀行機構簽署固定利率貸款，防止利率改變而增加企業財務壓力。其次，房地產企業通過制定詳細的銷售計劃，確保資金快速回籠。與下游企業建立合作關系，必要的情況下通過采用并購對策或者成立建筑企業，緩解企業施工款項支付壓力，提高資金周轉效率，盤活資產，避免資金鏈斷裂[3]。最后，加強施工企業管理，從安全、質量、施工效率等方面入手，將其融入日常監督管理活動中，如果發現安全問題，及時處理。

（四）與銀行部門合作

房地產企業應該和銀行等金融機構友好合作，建立長久合作關系，適當提高自身信譽等級，這是一個漫長的過程。只有提高資信，才能實現企業長效發展。對于房地產企業來說，需要把誠實守信作為企業文化進行宣傳與弘揚，與業務充分結合，從企業層、業務層、個人層等多方面強化誠信意識，并加強與大規模企業的合作，提高企業整體形象和知名度。房地產企業也可以主動參與到政府部門組織開展的項目活動中，盡可能得到政府部門的認可，進入到銀行授信貸款范疇中，給企業長效發展奠定基礎。以某房地產企業為例，為了順利融資，該企業與銀行機構簽署年度戰略協議，也就是甲乙雙方建立金融機構的戰略協同效應，主動促進銀企合作，和甲方形成一種戰略合作關系，在貸款支持上為甲方經營發展做出貢獻。在合同簽署以后，乙方下屬金融機構應該和甲方有必要進行合作事項的，由乙方協調并授權辦理，乙方對于納入本次招標范疇的甲方后續有合作的，有涉及回單卡年費、網銀年費、賬戶管理費等收費情況均為免費。

（五）引進多元化融資策略

要想引進多元化融資策略，需要保證現有融資渠道的穩定性，對融資方式改革創新。隨著我國房地產市場發展日益完善，海外資本開始進入到我國房地產市場，給房地產企業海外融資提供有利條件。并且，我國房地產金融產品種類增多，房地產信托、房地產基金等融資方式得到了市場認可，房地產企業實現穩定融資，可以實施多元化融資策略，具體有以下幾種形式。

1．海外融資

以A企業為例，2010年成功進入香港H股市場，給企業海外融資提供便利條件。2015年在海外發行10億元企業債券，即便利率相對偏高，但是幫助企業解決了融資問題。我國房地產市場全面發展，吸引社會各界廣泛關注，隨著我國相關政策緊縮，海外資金進入到我國。通過調查，近幾年我國超過40家房地產通過海外融資發行海外債券，統籌資金超過1500億元，對于一些資產優良的房地產企業，在海外融資中展現出較強的成本優勢。所以，A房地產企業借助東風，努力向海外融資，有效提高自身經營水平，減少融資成本。

2．融資租賃

資產擁有者可以把資產在一段時間內租賃給承租人，承租人支付相應的租賃費用，這種融資模式也就是融資租賃。融資租賃作為一種全新的金融產品，在西方國家發展比較成熟。通過融資租賃模式快速發展，我國融資租賃行業發展規模超過2萬億，融資租賃和傳統支付收付款獲取房地產使用權方式比較有著明顯差異，其是通過支付租金來享有使用權。融資租賃可以降低房地產使用標準，提高房地產銷售量，提高企業融資效率，優化融資渠道。由于融資租賃和A企業經營理念中快速發展相迎合，所以該企業比較注重房地產銷售量與周期，通過采用融租租賃方式，促進資金轉動和回籠，有效提高企業融資水平。

3．房地產投資基金

房地產投資基金主要是指通過發行受益憑證在資本市場中實現資金募集，把募集資金應用在房地產市場中。房地產投資基金發展帶動我國房地產融資方式多元化發展，在A企業中，通過對財務報表及融資數據調查，沒有發現房地產投資資金身影。通過對房地產投資基金募集資金分析，發現其具備三點優勢，首先，作為政府緊縮政策背景下形成的融資方式，房地產投資基金可以降低企業對銀行貸款融資依賴，弱化政府政策對企業融資影響。其次，房地產投資資金自負盈虧，在提高企業經營能力的情況下才能盈利，所以房地產投資基金投資取向在于低風險、資本結構合理、經營模式規范。對于經營風險高、負債水平大的企業，不提供投資。該優勢有利于在房地產行業中形成優勝劣汰的發展格局，帶動房地產產業更好發展。最后，房地產投資基金通暢對企業股權投資，對企業發展享有絕對話語權。房地產投資基金為了保證自身利益而對融資企業資金運行狀況進行追蹤和監管，保證資金運行安全。

（六）完善擔保體系

由于房地產企業不具備較強的擔保能力，使得其在融資上面臨各種困難。通過加強企業貸款擔保體系建設，成立企業信用檔案，是幫助企業處理融資問題的重要方式。對于部分小規模房地產企業來說，個體實力薄弱，擔保能力差，需要思考由政府部門帶頭，金融機構為輔助成立房地產企業商會、聯合會等民間機構，整合企業各項資源，實現資源傳遞與貢獻，促進企業順利融資，協助金融機構完成對房地產企業信譽調查等工作，真正做到融資互保，減少融資成本。除此之外，優化房地產企業信用檔案，和稅務、工商、監督管理等部門信息聯動，對企業信用情況追蹤和調查，利用大數據技術了解房地產企業經營發展狀況，建立真實、完整地房地產企業信用檔案庫，防止因為房地產企業信息不公開而產生信用風險。

（七）加強企業內控管理

房地產企業應加強內部控制體系建設，全面實施預算管理，強化風險管理，調整融資方案，特別是在融資上，應該按照低成本、規模適宜的原則，加強優秀人才引進，注重人才培養。房地產企業可以建立公平、隔離的獎罰制度，將人才價值充分挖掘。企業應建設展現出自身特色的企業文化，規范員工行為，打造以主業為根本的企業品牌，增強企業向心力和凝聚力，引導房地產企業穩定發展。

四、結束語

總而言之，房地產企業在融資過程中，應結合實際情況和資金需求，選擇適宜的融資對策。在付出資金比較小的環境下，應該采用最佳的融資方法，實現企業效益最大化。和銀行信貸方式比較，采用股票融資方式能夠調整股權資本結構，調節資產負債率，讓企業綜合實力得到增加。房地產企業應加強風險防范與管理，不可一味地重視發展效率，應在企業經營發展過程中，加強資產負債率的把控，讓企業總風險保持在合理范疇內，實現房地產企業的穩定發展。為了帶動國民經濟增長，在引導房地產企業穩定運行的同時，政府部門也應該結合房地產市場發展情況，發布相關的政策，保證房地產市場經濟穩定性，抑制房地產過熱，實現房地產企業投融資活動的穩定進行。