房地產開發(fā)項目工程管理模式淺析

田曉雪

摘要：房地產業(yè)經(jīng)過十多年的飛速發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)之一，房地產開發(fā)項目工程管理也越來越受到人們的關注。結合實踐經(jīng)驗，房地產開發(fā)不僅涉及的技術、人員、材料設備、部門、公司眾多，同時具有建設周期長、工程進度緊等特點，工作難度大、難點多，因此，房地產開發(fā)的有效管理就成為影響項目成功與否的關鍵。

關鍵詞：房地產；工程管理；風險

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2017）02-0025-01

1.房地產開發(fā)項目管理重點

1.1房地產開發(fā)項目要能夠確保城市房地產開發(fā)項目的及時地完成，以此來減少資金的投入，降低成本。房地產開發(fā)的項目管理首先要對開發(fā)建設的項目進行管理，規(guī)范好開發(fā)的每一道程序，通過一定的計劃管理，使得房地產開發(fā)項目能夠又好又快地完成。房地產開發(fā)項目管理要確保項目能夠及時地完成，還應該注意對建設項目進行有組織，有目的的管理。在房地產開發(fā)項目管理的過程中，不僅要進行計劃性的管理，還應該對具體部門的人員進行一定安排，協(xié)調，以確保人員地合理調動及資源的合理利用。項目管理是由組織性的，有目的性的，這樣的管理不僅能夠促使房地產開發(fā)項目及時有序地完工，也為房地產業(yè)提供了一個和諧的工作環(huán)境。

1.2房地產開發(fā)項目管理要確保項目的質量。房地產在開發(fā)進程中，最需要注意的就是房地產項目的質量問題，即質量問題是房地產開發(fā)項目管理的重點。房地產開發(fā)項目對質量的管理不僅可以提高企業(yè)的信譽，也有利于居民居住的環(huán)境更加安全。房地產開發(fā)企業(yè)要樹立質量意識，在購買建筑器材的時，要確保質量，在房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)、每一個崗位上都要宣傳質量意識，從而確保房地產開發(fā)項目的質量，在一定程度上也推動我國房屋安全問題的解決。

2.完善房地產工程管理的途徑與具體方式

2.1完善施工過程中的成本控制體系。房地產開發(fā)項目的成本控制是開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟利益的重要手段，只有將項目的成本控制好，才能節(jié)約項目在施工過程中的成本。房地產的開發(fā)項目是一項巨大的系統(tǒng)工程，對費用的要求非常大，如果控制不好成本的話，很容易導致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。由此可知，房地產開發(fā)項目實施過程中的成本控制和管理是非常重要的。在項目管理的過程中存在很多的環(huán)節(jié)，為了更好的對項目管理的成本進行有效的控制和管理，必須對項目管理的各個環(huán)節(jié)進行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項目施工過程中的成本，提高經(jīng)濟效益。

2.2加強施工過程的質量管理。提高施工人員的工作積極性和責任心，強化施工人員的技術培訓，提高施工人員的技能水平和質量意識，做好重點工序和上下道工序交接的銜接工作，確保每道工序質量都能確保合格，不將質量問題帶入到下面的工序中，發(fā)現(xiàn)存在質量問題的工序要及時返工。另外，還要加強材料管理，要選用質量符合要求的施工材料進行施工，發(fā)現(xiàn)有質量問題的材料要果斷拒絕使用。采購環(huán)節(jié)必須選購符合質量要求的施工材料，這樣才能真正保證工程的質量。

2.3加強施工現(xiàn)場安全管理

2.3.1建立完善的安全管理制度，將各個環(huán)節(jié)的安全管理工作落到實處，讓每個員工均認識到安全管理的重要性，提升自身責任感。同時，施工企業(yè)要制定有針對性的獎懲制度，確保工程安全管理責任到人。做好施工現(xiàn)場安全檢查工作，一旦發(fā)生施工安全事故，及時追究相關人員的責任。

2.3.2加強施工現(xiàn)場安全監(jiān)督檢查力度，有效消除建筑工程施工安全隱患，做好安全事故的預防工作，“隱患就是事故，事故就要追責”，將事故隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。做好建筑工程施工安全檢查工作，定期或不定期對施工現(xiàn)場實施安全檢查，從根本上加強施工現(xiàn)場安全管理。

2.4進度控制管理。加強工程進度跟蹤管理，對照施工進度圖的安排跟蹤各個階段的時間節(jié)點，落實好分工制度，所謂的分工制度也就是說把每一項具體的建筑工程施工責任和任務明確到每一個施工人員身上，促使施工人員意識到自身的任務和責任，進而提升其施工的效率，還可以結合相應的激勵制度來給予表現(xiàn)優(yōu)秀的施工人員一定的獎勵，進而調動施工人員工作的積極性。

2.5強化裝飾裝修階段的管理。房地產項目的發(fā)展趨勢都是精裝交付，目前大多數(shù)的新建項目交付標的都是精裝房，精裝房的一個重要過程就是裝飾裝修，此階段管理的重點主要在于現(xiàn)場的人、材、機、技術、管理等資源的全面應用，要求現(xiàn)場管理者憑借豐富的管理經(jīng)驗，發(fā)揮超強的施工管理能力，嚴格履行質量監(jiān)督職責，實現(xiàn)全員、全方位、全過程的有效控制。主要做法有：（1）項目開工前必須實行嚴格的圖紙會審制度，項目管理者要組織建設方、設計單位、監(jiān)理單位的項目技術負責人以及各施工班組的施工班組長參會，參會前需熟悉圖紙及施工現(xiàn)場的實際情況，根據(jù)實際情況提出施工意見，盡量減少錯、缺、矛盾等問題的出現(xiàn)，圖紙會審結果出具會議紀要，到場人員簽字確認；（2）各工序要有明確的質量責任負責人，簽定質量責任狀，從工人選用、材料選擇、施工完成、維護保養(yǎng)等多方面明確其責任，加上項目管理者的質量監(jiān)督和控制，綜合運用經(jīng)濟及人性化管理方式保證施工質量。與此同時，有針對性地加強對新技術、新工藝、新工人的技術指導，確保裝修施工目標的全面實現(xiàn)；（3）根據(jù)施工組織設計以及現(xiàn)場實際情況，采用PDCA管理方法，及時改進關鍵工序工藝，調整并確定合理、有效的施工進度并跟蹤落實；（4）實行樣板制度，以利于大面積裝修項目有統(tǒng)一質量標準參照，并按作業(yè)指導書和質量驗收規(guī)范要求，預防質量通病在施工項目上發(fā)生。

3.結語

房地產開發(fā)項目工程管理是房地產開發(fā)項目有效實施和完成的基本保證和關鍵業(yè)務，只有對房地產開發(fā)項目的各個工作環(huán)節(jié)、特別是施工過程進行有效和全方位的管理，才能在實施房地產項目開發(fā)的過程中，以更加精確、合理的投入獲得更好的收益，促進房地產事業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展