50強上市房企資本化利息情況研究

【摘要】本文在闡述利息資本化的定義與條件基礎上，以中指院和克爾瑞2021年排行榜中的前50強滬深及港股上市房企為樣本，對于資本化利息相對于總利息支出以及歸母凈利潤的情況進行了2018年至2021年半年度的跟蹤研究，并對于2020年相關數據結果分布進行了整理與分析。

【關鍵詞】房地產;上市公司;資本化;利息支出;凈利潤【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、引言

2016年中央經濟工作會議首提“房住不炒”概念以來，房地產行業宏觀調控不斷加碼，以維護房地產市場平穩健康發展，如2020年出臺“三道紅線”政策，2021年進一步“穩地價、穩房價、穩預期”的相關舉措等。結合新冠疫情等綜合影響，房企在房價趨穩、銷售市場稍顯疲軟的背景下，資金回籠和償債面臨一定壓力，從而間接拉升行業融資成本，相應地，房地產開發企業的利息資本化處理需審慎關注[1]。

利息資本化是房地產行業融資支出賬務處理的一種重要方式，具體指企業將借款利息支出確認為一項資產，如存貨、固定資產、投資性房地產等。由于房地產企業開發周期長、融資費用高，將借款支出計入存貨，待其達到可銷售條件后結轉成本，可實現收入與成本的匹配，同時亦可減少當期財務費用，對當期利潤起到一定的調節作用。

據《企業會計準則第17號——借款費用》，借款費用同時滿足資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始三項條件，才能開始資本化。在購建或生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應暫停資本化;當購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，應停止資本化。國際會計準則在利息資本化方面的規定與企業會計準則相近，暫不贅述。

實際賬務處理中，存在房地產開發企業借款購置土地但是卻未開展實質性的開發的利息資本化處理[2]、借款累計資產支出加權平均數的計算公式[3]等準則未明確規定之處，故部分賬務細節處理涉及一定主觀性。同時，關于房地產企業借款利息的不同賬務處理方式亦將導致企業在所得稅與土地增值稅等稅費方面的申報差異[4]。整體來看，不同規模、類型的企業可根據對利潤、所得稅、現金流等方面的管理需求，選擇適合的借款利息會計核算方式[5]。

綜上，我們對于中指院和克爾瑞2021年房地產企業排名榜單前50強中的滬深及香港上市房企，選擇其中披露利息資本化相關情況的43家公司，進行了近三年多來利息資本化情況的跟蹤（注：2021半年度由于半年報披露口徑差異，樣本量有所減少，僅為36家）。

2、資本化利息近年相關趨勢跟蹤

我們將50強房企分為20強以及20-50強房企兩組，按資本化利息支出/總利息支出和資本化利息/歸母凈利潤兩個維度對2018-2021年半年度的相關數據進行統計，結果顯示，2018年、2019年、2020年及2021年1-6月，20強房企的資本化利息支出/總利息支出平均值分別為0.77、0.77、0.80與0.77（中位數分別為0.83、0.84、0.86與0.83），資本化利息/歸母凈利潤分別為0.95、0.88、1.11和0.90（中位數分別為0.65、0.76、0.69與0.69）;20-50強房企資本化利息支出/總利息支出平均值分別為0.79、0.80、0.79與0.83（中位數分別為0.81、0.82、0.80和0.83），資本化利息/歸母凈利潤分別為1.74、1.25、3.29與2.04（中位數相應為0.97、1.07、1.14與1.56）。

整體來看，近年來20強與20-50強房企資本化利息支出/總利息支出相對穩定且差異較小。即50強房企的利息資本化率一般保持在7-8成。資本化利息/歸母凈利潤維度方面，20強房企2020年有所增長，其他年份波動相對較小;20-50強房企2020-2021上半年出現較大幅度增長，且整體上顯著高于20強房企。

我們對近三年的利息支出與歸母凈利潤的絕對額進行了對比，2018年、2019年、2020年、2021年1-6月年化，50強房企平均資本化利息支出分別為57億、70億、78億與75億，平均歸母凈利潤分別為87億、99億、102億與92億（其中20強房企平均資本化利息支出分別為80億、96億、109億與106億，平均歸母凈利潤分別為143億、157億、163億與145億;20-50強房企平均資本化利息支出分別為33億、42億、46億與41億，平均歸母凈利潤分別28億、39億、38億與32億）。2020年50強房企平均資本化利息支出、歸母凈利潤較2019年均有所增長，資本化利息支出增幅更高;2021年化后，平均資本化利息支出與歸母凈利潤同比均呈下降趨勢，而凈利潤降幅更甚。上述原因導致2020-2021上半年度資本化利息支出占歸母凈利潤比值較高。縱觀近年變動，受2020年疫情因素及三道紅線，2021年集中供地等多項行業調控政策影響，2020年以來50強房企歸母凈利潤增速均放緩，2021年化后呈下降趨勢，在此背景下整體資本化利息支出占比的升高，不失為維護當期利潤水平的一種舉措。20強房企平均資本化利息規模近年來始終低于其歸母凈利潤規模，以資本化率約八成估計整體利息支出亦未超過歸母凈利潤水平，側面體現出頭部房企在盈利能力與融資能力等方面的平衡與優勢;20-50強房企平均資本化利息規模始終高于其平均歸母凈利潤，意味著其平均總利息支出將在更大程度上地超過歸母凈利潤水平，同時其平均歸母凈利潤水平遠低于20強房企，故在盈利水平相對有限，且融資成本高于利潤水平情況下，房企或通過更高的利息資本化水平一定程度減緩當期利潤壓力。

3、資本化利息2020-2021相關分布情況

由于2021年半年報部分數據未經審計/披露，我們對2020年50強房企以資本化利息支出/總利息支出和資本化利息/歸母凈利潤兩個維度中位數為軸，分為如下四個象限（詳見圖1）。

（1）資本化利息支出/總利息支出、資本化利息/歸母凈利潤均高于中位數

該象限，相較于自身利潤規模，資本化的利息規模較高，且利息資本化比重較大，如資本化部分利息費用化，利潤水平將較大程度下降。

（2）資本化利息支出/總利息支出高于中位數、資本化利息/歸母凈利潤低于中位數

該象限，利息資本化比重較大，但相較于自身凈利規模，資本化利息規模相對偏低，故若資本化利息費用化，對利潤影響程度相對有限。

（3）資本化利息支出/總利息支出低于中位數、資本化利息/歸母凈利潤高于中位數

該象限，利息資本化率相對較小，但資本化利息占歸母凈利潤比重較高，故相較于其自身盈利規模，資本化利息與費用化利息規模均較高，費用化利息更甚。

（4）資本化利息支出/總利息支出、資本化利息/歸母凈利潤均低于中位數

該象限，相較于其自身利潤規模，資本化利息規模偏低，且利息資本化率亦較低，考慮資本化利息費用化后，對利潤水平影響整體較小。

結語：

2018年以來隨宏觀政策不斷調整，50強房企整體利息資本化率相對穩定，資本化利息規模較凈利潤有所上升。另根據市場環境與企業個體的不同情況，不同年份的利息資本化程度存一定差異。利息資本化程度與資本化利息較凈利潤比重可一定程度反映企業融資與經營情況，但對企業整體業績及發展評判，還需結合更為全面與多維度綜合指標進一步探究。

參考文獻：

[1]謝敏華.房地產行業利息資本化重難點研究[J].會計師，2020（16）：41-42.

[2]吳寅盈.房地產開發企業借款利息財稅處理[J].今日財富，2021（13）：199-200.

[3]南召鳳.再議一般借款利息資本化問題[J].財會研究，2018（11）：32-35.

[4]楊丹.關于房地產借款利息在企業所得稅與土地增值稅納稅申報時的差異探討[J].財經界，2015（29）：339-340.

[5]易丹春.長期借款利息會計核算問題研究[J].現代商業，2019（17）：166-168.

作者簡介：

肖瀟（1990.05-），性別：女，籍貫：湖南人，單位：上海愛建信托有限責任公司，學歷/職稱：研究生，研究方向：金融管理。