我國《民法典》中的居住權制度分析及完善

劉建宏

（湖南開放大學法學院，湖南 長沙 410004）

我國設立居住權制度，主要是為了解決弱勢群體的居住問題，該制度在保障弱勢群體居住利益、充分實現房屋的使用價值和完善住房保障體系等方面具有重要的研究價值。目前，我國大多數居民對這一制度還比較陌生。在社會生活中，因居住問題而引發的各類糾紛經常發生。為了促進居住權制度的有效實施，推動居住權制度進一步完善，本文對我國《民法典》規定的居住權制度談幾點粗淺的看法。

一、設立居住權制度的價值取向

（一）居住權的功能及其類型劃分

居住權制度的設立，主要是為了保障某些人群的房屋居住方面的權益。居住權這一概念最初出現在羅馬法中，其保障的就是弱勢群體的居住權益［1］。隨著經濟、社會的不斷發展，這項制度的內容也相應地發生變化，傳統意義上的居住權在其功能上逐漸由單一性向綜合性發展。

（二）關于居住權制度的不同觀點

關于我國是否應該設立居住權制度的問題，學術界和立法部門存在較大的爭議，主要觀點可以歸納為兩類：一類學者認為應該在法律中設立居住權，因為居住權可以解決社會中一部分弱勢群體的居住問題，而且還可以通過房屋的轉讓、租賃等，實現房屋利用的最大化；另一類學者則認為不應該在法律中設立居住權，他們認為居住權的適用對象并不是整個社會群體，有一定的局限性，只能解決少數人的居住問題，為少數人設立一種新的制度是不合理的。筆者認為，第一種觀點更符合我國當前社會的實際情況。

（三）在我國法律中設立居住權制度的必要性

在我國現實社會中，將居住權明確納入法律規定有諸多好處。最基本的一點就是，可以有效改善和解決部分弱勢群體的房屋居住問題，保障其基本居住權益，同時有利于促進房屋居住形式的多元化。

1.保障特定人群的居住權益

居住權起源于羅馬，以保障特定人群的基本居住為目的，到了現代社會，居住權的立法根本仍是基于此種觀念。我國《民法典》所規定的居住權體現了最顯著的特點——社會性。我國居住權的相關制度所保障的不僅僅是少數人的居住權益，而是所有缺乏基本居住條件的群體。雖然在以前的單行法律與司法解釋中，已經存在保護居住權益的相關規定，但是，沒有形成一項完整的制度，遠遠沒有居住權制度所具有的功能。我國《民法典》規定居住權，對于房屋居住問題的相關規定更加詳細和科學，它的作用是其他有關居住的法律與司法解釋無法比擬的。因此，在原有的制度無法全面有效地解決居住方面的大量矛盾時，在我國《民法典》中設立居住權是非常有必要的。

2.實現房屋利用的最大化

隨著我國社會經濟的不斷發展，居住權所包含的范圍已經不僅僅局限于家庭和財產繼承等關系中，它同時存在于經濟領域，如房屋的轉讓、租賃等方面。人們對居住權的需求日益增加，居住權制度的實施，有助于實現房屋價值利用的最大化。房屋的居住權人除了保障自身的居住權益之外，還可以通過房屋投資來獲得實際性的收益，進而實現對房屋的有效利用［2］。比如在住房養老問題中，反向抵押或者售后租后等形式，過去都因為制度瓶頸而存在無法解決的問題，現在有居住權作為依據，老人既有了基本居住保障，同時也多了一份收入。出資多的一方可以享受所有權，而較少的一方可以享受居住權，實現房屋居住的合理分配。

二、關于我國《民法典》中的居住權制度的分析與探討

我國《民法典》物權編的第十四章以六個法律條文確立了居住權制度，順應了社會發展的需要，有著堅實的理論基礎。關于這項嶄新制度，應該從立法本意和當前社會現實出發，圍繞其具體功能及其內容進行分析、解釋，發揮該制度在我國社會生活中的積極作用。

制定印發了《關于進一步規范建設項目水資源論證和取水許可審批管理工作的通知》，就建設項目水資源論證、取水許可審批、取水許可延續等進一步嚴格、規范、細化。新增取水許可審批嚴格做到“六個必須”，把好“三個關口”。新增建設項目取水工程或設施建成后，取水審批機關要組織對取水工程或設施進行現場核驗，參照論證報告審查意見，對取水工程或設施的建設和試運行情況、試運行期間的實際取用水情況、取水設施計量認證情況、節水設施建設和試運行情況等進行核驗，并出具驗收意見，驗收合格方可核發取水許可證。

（一）居住權的主體和客體

我國《民法典》第三百六十六條規定了居住權的基本要素，明確規定了居住權的主體和客體，主體是“居住權人”，客體是“他人的住宅”。

1.關于居住權人具體范圍的分析

在我國《民法典》第三百六十六條的規定中，僅僅表示居住權的主體是“居住權人”，但是并沒有很清晰地明確自然人、法人和非法人組織是否都可以成為居住權人，是否都能成為居住權的主體。有一部分學者認為居住權主體應該是以自然人為界限，而持相反意見的一部分學者則認為居住權既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織。我們知道，居住權最初開始設立的時候，主要是為了解決特定人群的生活居住問題，在我國，居住權制度也是為了滿足特定人群的居住需求，似乎前者的觀點更符合實際。但是，隨著社會形勢的發展變化，人民對生活居住的需求也在不斷變化，社會性質的居住權已經不能滿足人們更多的需求，無法適應社會的發展需要，投資性質的居住權發展空間在不斷上升。在這一性質的居住權產生的主客體關系中，法人和非法人組織有著和自然人同等的主體地位，他們也應該可以作為居住權的主體，這必然要求突破傳統居住權主體的局限范圍。既符合社會經濟的發展需要，同時也可以在一定程度上促進居住權制度的完善與發展。因此，筆者認為，我國《民法典》中居住權主體的范圍，應該包括各類民事主體，即法人、非法人組織和自然人。

2.關于客體的分析

我國《民法典》第三百六十六條關于居住權客體的描述是“他人的住宅”。對此，我們可以結合這一章的其他規定，以及住宅、房屋的概念來進行分析與理解。房屋和住宅在概念上是有區別的，房屋的概念外延要大一些，其中就包括了住宅。房屋不僅可以為人們提供住處，還可以供人們在其中辦公和開展生產經營，有的商住兩用房屋同時具有生活居住與經營、辦公的功能；而住宅則是指規模比較大的住房，主要功能僅僅限于滿足人們生活居住的需要。基于以上分析，筆者認為我國《民法典》中的居住權客體應該理解為“他人所有的房屋”，將這里的“住宅”解釋為“房屋”更加準確。只有這樣，才不會將商住兩用性質的房屋排除在居住權客體范圍之外。作為居住權客體的房屋類型，應該包括各類商品房、經濟適用房、廉租房、安置房、小產權房、民俗住房和農村住宅。

（二）對于居住權的有關限制

我國《民法典》中三百六十八和三百六十九條規定了居住權行使的限制。主要體現為以下兩個方面：

1.對于有償設立或無償設立的限制

從國外的立法情況來看，有的國家規定設立居住權必須是無償的，有的國家則允許有償設立居住權。在我國《民法典》審議稿中，對于居住權有償或無償設立的問題，只規定了無償設立的情形，這是對于有償設立的絕對限制。我國《民法典》正式頒布的時候，明確規定了居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。對于有償設立的絕對限制改變為相對限制。這就意味著，法律允許當事人對居住權的取得自行約定有償或無償。雖然我國法律規定無償設立是一般情形，但是如果當事人雙方自愿以有償的形式簽訂居住權設立合同，也應該準予有償設立居住權。

2.對于轉讓、繼承和出租的限制

對于居住權的轉讓和繼承，我國《民法典》第三百六十九條明確禁止。由于我國《民法典》對居住權的功能定位主要是以社會性質的居住為主，所凸顯的也是居住權最基本的一項功能：保障特定人群的生活居住需求。很多國家這類居住權性質的法律都強調居住權不能轉讓或者繼承。從當前社會性質的居住權設立的目的來看，對居住權轉讓和繼承在一定程度上也符合現階段的社會要求。而對于租賃我國《民法典》第三百六十九條規定設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外，這表明設立居住權的住宅是相對地限制出租。只要當事人約定允許出租，關于不得出租的規定便不能束居住權人。

三、我國《民法典》中的居住權制度存在的主要不足

（一）沒有規定法定居住權

我國《民法典》中，關于居住權制度的設立只有合同和遺囑兩種形式，雖然在保障特定人群的居住權益上起到了一定作用，但是還不夠充分。如果居住權只有這兩種設立方式，就難以充分發揮出居住權在保障弱勢群體居住問題上的優勢和功能，比如在未成年人、其他無行為能力人與限制行為能力人的居住問題上。因此，應該考慮設立法定居住權，以全面保障弱勢群體的居住權益。

（二）沒有全面規定居住權主體

房屋的居住權是居住權人所特有的，居住權主體應該有權參與對房屋進行處置。非居住權人的居住權主體一般是設立居住權的房東，以及與居住權人有密切聯系的成員，通常情況下是配偶、未成年子女、父母等家庭成員。他們經過居住權人的允許后，對房屋有居住的權益。我國《民法典》中的居住權制度只體現了居住權人的相關內容，沒有明確規定非居住權人作為居住權主體的情形，這是在居住權主體制度上存在的不足。

（三）沒有給投資性質的居住權安排預留空間

我國《民法典》關于居住權的規定主要是考慮社會性質的居住權，卻沒有為投資性質的居住權預留一定的空間及銜接的接口。隨著市場經濟的發展，使得投資性質的居住權逐漸顯示出其存在的價值，這一形式的居住權對房屋的科學使用是有很大幫助的，但是卻未體現在我國《民法典》中［3］。

四、進一步完善我國《民法典》中居住權制度的建議

針對居住權制度存在的不足，結合我國社會實際情況，筆者認為應當從以下幾個方面進行相應的完善，促進居住權更好地為現實生活服務。

（一）增設法定居住權

法定居住權就是根據相關法律規定產生的居住權，具有強制性的特點。在我國《民法典》中有關家庭關系中，房屋居住的問題只在其他法律中有所提及，但并未詳細地說明如何保障家庭關系中弱勢群體一方的居住權益，同時也缺乏具體的規范。居住權最明顯的一個特征就是保障弱勢群體的居住權益，那么就應該按照我國《民法典》中的法律規定，對于未成年人、老人等特定的人群可以直接享受法定居住權。當然，這些居住權的設立往往跟家庭關系有關，因此在設立法定居住權時，可以增設按照法律規定的條例，以此保障這一居住權制度的完整性。

（二）區分居住權的主體和共同居住人

在家庭關系中，為了更好地保障房屋使用人的居住所有權和正常生活的進行，可以允許所有人讓其家屬與其一同生活，對于需要醫療服務的家庭成員和醫務人員，也可以允許一同居住，但是需要明確居住權的主體，家屬成員和醫務人員只是房屋的共同居住人，他們只享有房屋的居住權利；居住權主體不但可以享有居住權，而且還可以對所使用的房屋進行合理規劃。在居住權主體死亡或者居住權喪失時，房屋的共同居住人就不再享有居住的權益。因此，房屋居住權主體在利用自己所享有的房屋來接納其他有密切關系的成員時，需要明確區分居住權主體和共同居住人。

（三）為投資性質的居住權預留一定的空間

居住權除了社會性質的居住權之外，投資性質的居住權也是我們所要考慮到的。針對我國當前居住權的具體內容和形式，再來決定居住權是否可以轉讓或者是繼承。投資性質的居住權在一定程度上有其合理的地方，在現代社會中，投資性質的居住權可以為居住權主體創造更多的價值。社會性質的居住權雖然有一定的意義，但是結合當下的社會發展趨勢來看，投資性質的居住權在轉讓和租賃方面有著更加迫切的需求，如果居住權在一定條件下允許轉讓和繼承，這對于居住權的市場環境來說有很大程度的積極作用［4］。我國對于居住權制度的進一步完善，可以結合當前我國社會的發展形勢和其他國家對于居住權制度的相關法律規定，創設更加科學合理的居住權法律制度，減少居住權在流通性上的限制，使投資性質的居住權可以有更加寬廣的利用空間，提升居住權的利用效益。

（四）強化對居住權的全面保護

居住權是物權的一種，我國《民法典》物權編關于物權保護的相關規定都適用于居住權，例如，在居住權主體和他人因房屋問題產生糾紛時，有權請求確認居住權；當房屋被他人占有時，居住權主體可以按照法律規定要求強制返還。問題是，居住權人往往是處于弱勢地位，在某些情況下一旦被侵權（特別是被親人侵權），就可能毫無還手之力，而導致身心遭受傷害。為避免悲劇發生，可以參照我國《民法典》第一千二百五十四條，規定居住權人在一定條件下可以報警，警察接警后有義務給予保護。