以案說法論“居住權”的具體適用

王斯奕 羅 軍

（1.中共自貢市委黨校，四川 自貢 643000；2.四川明炬（自貢）律師事務所，四川 自貢 643000）

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（簡稱《民法典》），《民法典》作為人們生活的百科全書，調整了人們生活各方面的人身和財產關系，作為十九屆四中全會后頒布的第一部法律，對發展國家治理能力、治理體系現代化具有深遠影響。其中作為亮點之一的居住權制度首次被納入我國民法規范體系物權編中，依據《民法典》第366條規定，“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”

所謂居住權，是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有占有、使用的權利，居住權設定的目的在于將房屋所有權人在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現特定弱勢群體的住房保障，也可以滿足房屋所有權人的其他安排。①楊立新，李怡雯.民法典物權編對物權規則的修改與具體適用［J］.法律適用，2020-06-01.關于居住權具體運用本文通過以下三個案例加以分析。

一、有利于化解保姆和子女財產紛爭

（一）案例1

喪偶老人（男）A在生病臥床期間，其子B為A聘請了一保姆C（女），C在照顧A期間，兩人日生情愫，A私下決定與C結為夫婦且A考慮C名下無房，立下遺囑將自己的房屋單獨留給C。后A去世，B與C展開了激烈的遺產大戰。

（二）案情分析

我國人口老齡化問題日益嚴重，許多子女選擇給老人聘請專門的保姆照顧其起居飲食，對老人而言，長期陪伴照料自己的保姆勝似親人、伴侶，有的甚至不顧子女反對與保姆辦理結婚手續，立下遺囑將房產贈予保姆。然而當老人去世后，保姆和子女房產爭奪大戰一觸即發。

案例1，要解決A留下的房屋權屬歸屬，在《民法典》頒布前，所適用的《民法通則》《民法總論》《婚姻法》相關條文規定，若A立遺囑時，意識清楚且符合立遺囑的形式條件，其具備民事行為能力有權將其自己擁有的房屋遺贈于C。但面對法與情，C可能最終獲得了房產，但勢必會傷害B的情感。此類案例在現實中常有發生，現在許多子女對父母再婚的問題非常反感甚至大力阻撓，擔心父母再婚以后，自己在財產繼承問題上受影響。根據《婚姻法》作為自然人只要滿足法定條件都享有婚姻自主權，父母是有權自主決定是否再婚，子女無權干涉。但同時根據《婚姻法》夫妻雙方有相互扶養的義務，若只是同居關系雙方是無相互扶養的義務，如果父母不再婚，生病后子女的負擔將會較大，老人也得不到較好的陪伴與照顧。

（三）如何通過居住權解決

通過設立居住權，在法與情上找到一個契合點有助于化解保姆和子女之間的財產糾紛。就案例1，老人A在世時可以去房屋管理機構在所屬房產上登記設立居住權，將C設立為永久性居住權人。A可以立下遺囑，該房屋歸其子B擁有。當老人去世后，C可繼續在該房屋里居住直至她去世，最終A遺留下的房產權屬依然歸其子B。

通過居住權的設立，一方面C在A生前對A積極履行了夫妻扶養義務，且在A去世后無房居住，C獲得永久性居住權人，可以在其有生之年免費居住在該房屋內。另一方面作為子女B，繼母C在父親病重之際日夜守護在其身旁，對父親照顧有加，作為感激可以接受繼續C對該房屋的使用權，但其并沒有因此喪失對房屋的所有權，C在世時B僅對房屋的使用權受限，但不影響其對房屋所有權在其他方面的限制，他仍有權對該房屋行使買賣、抵押法律行為等。

二、有利于解決子女和父母之間房屋居住糾紛

（一）案例2

家住四川某縣城的夫婦A、B二人為給成都工作的兒子C在成都全款購買一套二手房，不僅把二人畢生打工存下的全部積蓄取出還把縣城的房子賣了，湊夠200余萬在成都買了一套房子，登記在C的名下，A、B、C三人共同住在該房子里。后C認識了女友D，二人交往半年后結婚，婚后D也住進了該房屋。但D與A、B二人因生活習慣等家庭瑣事經常吵架，D不愿與A、B二人共住，與C商量，要求A、B二人搬離該房屋，A、B二人認為該房屋是二人出資全款購買，雖然房產證上寫的C的名字，但仍然應歸A、B二人所有，因此怒把兒子和媳婦C、D二人告上法院，要求法院確認該套房屋的所有權。

（二）案情分析

不少父母愛子心切，傾其所有為子女購置房產，把房產登記在子女名下或登記在子女夫妻二人名下。司法實踐中首先應根據父母與子女間有無約定，來認定是贈與還是借貸。根據民事法律行為以當事人的意思表示為優先的原則，父母為子女結婚購房出資，如果對該出資有約定，則依約定，如果沒有約定，則推定為贈與。《最高法院關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋二》第22條的規定：父母為雙方購置房產出資的，該出資應當認定為……贈與。①父母為子女結婚購房出資，離婚時如何處理？龍行天下.網絡（http：//blog.sina.com），2017.

回到案例2，根據適用上述司法解釋和我國《合同法》中對于“贈與”只規定，贈與應以“明確表示”的意思為準，但對“房產登記”在誰的名下是否屬于一種“明確表示”贈與誰的意思，因此法院將A、B出資購房的行為推定為對其子C的贈與。當然父母A、B為是在C、D結婚之前出資購置的房產，我國《婚姻法》確立的是婚后所得財產共同制原則，認定當事人的財產是否為夫妻共同所有必須是以婚姻關系存在為前提，所以還是認定為C個人財產，不視為C、D共同財產。

在案例2中父母A、B二人用大半生的積蓄，甚至把老家房子置賣為其子C購置房產，如果一概推定為贈與，這顯然對父母在道義上不公平，與我國社會主義核心價值觀有所背離。

（三）如何通過居住權解決

根據原有法律，父母若無約定其行為視為對子女的贈與，顯然與我國社會主義核心價值觀里關于家庭倫理道義有所悖理。通過對居住權的設立，針對父母為子女全款買房設立了保障，老人享有對房子終身居住的權利，有利于實現老有所依。

就案例2而言，夫婦A、B二人在全款購房時，可以在辦理房屋登記手續的時候，在該房屋上為自己設立永久性居住權，以后無論其子如何處分該套房屋，均不影響老兩口對該套房子享有永久性居住的權利。

三、有利于緩和離婚后房屋居住的困境

（一）案例3

夫妻A、B二人，婚后共同出資100萬元購買了位于成都二環的房子用于共同生活居住，結婚五年中因生活瑣事經常吵架，夫妻關系難以維系，二人決定協商離婚。A、B對家里其他共有財產、債權、債務已做好分割，由于成都房價上漲，唯獨二人共同出資購買的房子無法協商一致，二人只好對簿公堂，請求法院進行分割。

（二）案情分析

在許多離婚糾紛中，最大的財產爭議就是共同房屋的權屬分割。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第20條，在當事人雙方都想主張房屋所有權時，雙方可以通過競價取得，未取得房屋所有權的一方獲得另一方相應的經濟補償。然而在司法實踐中，由于當前房價上漲過快等因素，通常雙方都極力主張獲取房屋所有權，不愿接受另一方的房屋款補償，特別是在一些一二線大城市，房價、租金都很高。因此獲得房款一方通常暫時不能馬上購置新房屋居住，造成暫時無房可住的困境。鑒于此，案例3的夫妻A、B雙方才會對簿公堂，出現對房屋誓死力爭的情形。

（三）如何通過居住權解決

通過對居住權的設立，針對夫妻雙方離婚時房屋權屬分割問題，一方獲得了房屋所有權，不僅應給予另一方經濟補償，還可以考慮在房屋上為另一方設立附時間或條件的居住權，給予另一方有充分的時間和資金購置或租賃新房屋，有利于緩解離婚糾紛久拖不決的問題。

就案例3，A、B二人離婚時，一方獲得了房屋所有權，可以考慮給予另一方經濟補償并在辦理房屋過戶登記手續的時候，在該房屋上為另一方設立附條件或附期限的居住權，緩解了另一方過渡性的臨時居住問題。

通過以上三個案例的深入剖析，居住權作為一種物權，由于其對世性、排他性等性質，為民事法律制度提供了更為完善的保障，《民法典》通過設立居住權，有利于解決遺產問題中財產糾紛，婚姻家庭關系中的房屋權屬糾紛，特別是對于弱勢群體權益的保護有著十分重要的意義。