關于房地產公司企業所得稅匯算清繳的探討

祁國芳

（五指山鹿場實業有限公司，海南 五指山 572200）

企業所得稅是我國重要的經濟收入之一，作為我國的龍頭行業——房地產企業所上繳的企業所得稅對我國的經濟發展有著重要的意義，因而對于房地產企業的企業所得稅匯算清繳是一項較為重大的事項，這便要求房地產企業的財務人員對企業所得稅匯算清繳有相對清晰的認識和重視。本文就關于房地產企業中企業所得稅的匯算清繳問題進行進一步的分析和討論，盡可能地對促進經濟發展起到有利的作用。

一、房地產企業所得稅匯算清繳中的問題

（一）政策性強，匯算清繳繁雜

房地產企業的企業所得稅匯算清繳指的是房地產企業在納稅年度終了后的規定時間內，依照《中華人民共和國稅收征收管理辦法》及《房地產開發經營業務企業所得稅處理方法》等一系列稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算全年應納稅所得額和應納所得稅額，結清全年企業所得稅稅款的行為。因此，對房地產企業中企業所得稅的匯算清繳時，應注意以下一些問題：

1.收入的稅務處理。房地產企業開發經營業務是指包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品的一系列經營活動。國稅發[2009]31號第5條規定：“開發產品銷售收入范圍為銷售開發產品過程中取得全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入產品價內或由企業開發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入產品價內并由企業外的其他收取部門、單位開發票的，可作代收代繳款項進行管理[1]。”因此，房地產企業應對一次性全額收款、分期收款、銀行按揭、視同銷售等多種銷售方式下的收入進行分析確認，在計算應納稅所得額時，除開企業所得稅以及相關規定的稅法外，房地產企業在確認銷售收入時，應遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。

2.完工時點的確認。國稅函[2010]201號進一步明確：“房地產企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。[2]”因此，房地產企業應按規定對完工時點進行確定，盡可能地區分好在未完工期間所產生的費用以及開發產品的計稅成本，若是存在共同的成本或者不能分清負擔對象的間接成本，可以按照相關的受益原則以及配比原則進行分配，做好已銷和未銷開發產品計稅成本的分配工作。

3.部分配套設施的稅務處理。在房地產開發項目中所建造的非營利性產權類，似物業管理用辦公室、幼兒園等相關設施，應屬于開發項目中的全體業主，相關的建造費用按公共配套設施費進行計算，還應計算企業的年度應納稅所得額。若是盈利性產業，不管歸誰所有，都應單獨計算該產業的成本。另外，對于房地產企業中所建造的停車場，應進行單獨核算，若是開發了地下停車場也應作為公共的配套設施進行處理。并做好配套設施的稅務處理，以便正確核算開發產品的收入和合理歸集成本費用。

（二）所得稅匯算清繳難度大

一般對于房地產企業中的所得稅匯算清繳工作來說，要求辦稅人員在平時的工作中就要做好相關的銷售臺賬、合同臺賬、公司納稅申報預繳情況等數據的匯總，并對相關的收入、成本、費用、稅金等工作進行核實，需要有大量的提前匯總好的數據進行分析準備工作，以便于順利進行匯算清繳申報[3]。對于房地產開發企業性質比較特殊，所牽涉的部門及人員也比較復雜，所以房地產企業的所得稅匯算清繳來說工作量是非常巨大的。若是相關的財務人員出現漏算或業務誤判等情況，以及國家稅務總局出臺的《關于修訂企業所得稅納稅申報表的通知》等，則更是加大了所得稅匯算清繳的工作難度。

（三）稅務代理機構缺少人才

實際情況中，大多數企業的所得稅匯算清繳都是聘請稅務代理機構進行匯算清繳。有些代理機構缺少專業性的人才，機構人員業務水平參差不齊，個別人員對稅收以及匯算清繳等方面知識沒有熟練地掌握，對企業中的具體經營情況、業務范圍等沒能全面認識，導致工作中會出現一些漏項或相關資料準備不足等的情況發生，從而降低了房地產企業所得稅的清算效率，更有可能會給企業帶來一定的稅務風險，因此稅務代理機構應加強對人才的引進，對員工“營改增”以及其他稅務相關知識的培訓，提高人員的業務水平，以便能準確判斷業務性質，有利于更好地做好房地產企業所得稅匯算清繳工作。

二、提高企業所得稅匯算清繳的方法

（一）提高對稅收法律法規的宣傳

稅務相關部門應積極配合企業做好所得稅匯算清繳工作的同時，應不斷加強對企業所得稅清繳納稅的宣傳工作，充分利用現代多媒體等傳播工具，引導納稅人正確認識依法納稅是每個公民應盡的義務。對新出臺的稅務政策和辦稅流程也應及時發布并進行廣泛的傳播，讓企業能夠及時了解新政策并推進企業所得稅的匯算清繳工作。若是企業人員遇到一些不懂如何處理的稅務問題時，稅務機關人員應及時回復或給予協助等[4]。對現有已開通的納稅服務熱線應加大人員投入，做到及時準確高質量的回復，避免形同虛設。

（二）加強企業辦稅人員培訓

對房地產企業來說，他們所涉及的稅務業務較多，所需要處理的業務也會相對復雜一些。基于此種情況，應更注重對企業辦稅人員的能力提升，盡可能地幫助他們加強相關的業務培訓。例如在企業招聘財務人員時，可以招聘一些對房地產企業所得稅匯算清繳工作有一定相關工作經驗的人員，避免出現業務判斷不準、稅務流程不清、申報錯誤等情況的發生。還可以不定期地對企業稅務相關人員進行稅務方面的業務培訓，比如參加線上的網絡課程、微信視頻培訓、線下集中培訓，支持并鼓勵財務人員參加全國統一注冊會計師、稅務師等專業考試，由企業制定相關的獎懲制度，以此來提高辦稅人員的業務能力水平，促進他們的工作積極性，從而提高企業的企業所得稅匯算清繳工作質量，降低企業的稅務風險。

（三）提高納稅人自覺納稅清繳的意識

作為我國的納稅人應及時的了解并掌握納稅的相關信息，積極主動地將納稅清繳工作完成。尤其是房地產企業中的財務人員，應主動與稅收機關進行相關政策的了解，若是有政策變動或疑問之處，積極地與相關人員聯系，嚴格按照我國的稅收相關法律法規要求自己，主動提高自身的專業素質能力，將納稅所需要的資料以及規定的申報流程等了解清楚，努力將企業中的所得稅匯算清繳工作做到按時準確如實申報。在大多數的房地產企業中，會引進企業的稅務代理機構進行合理的稅收籌劃工作，對此現象，房地產企業應積極主動溝通、配合相關的稅務代理機構做好納稅清繳工作。督促稅務代理機構完成納稅清繳工作，自覺地提高納稅清繳工作的意識，增加國家稅收。

（四）及時向稅務部門提出減免稅及其他審批

在每年的年終時，各個企業都會將涉及稅收的相關資料進行排除檢查，降低企業上繳所得稅時匯算清繳工作的困難，以及了解企業應享受的各項減免稅政策。若是在房地產企業中有存在符合稅收機關中減免稅收的項目，企業可以先行將這些的減免事項與稅務部門進行確認，避免出現反復工作檢查的情況。讓企業享受應得的稅收減免政策，提高納稅人的積極性，促進他們更積極地繳納稅收。

三、結束語

總而言之，關于房地產企業所得稅的匯算清繳是一項相對較為復雜的工作，需要有專業的稅務人員以及納稅人的自我納稅清繳意識，自覺地進行企業所得稅的納稅清繳工作，盡可能地將企業所得稅的匯算清繳做到合法、合規，為我國房地產企業的長遠發展做出貢獻，從而有效促進我國的經濟發展。