商品房銷售面積不符相關責任之司法認定

劉晶菁

（上海市普陀區人民法院，上海 200333）

隨著《中華人民共和國民法典》（下稱《民法典》）的實施以及《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條已被刪除。對于因開發商交付使用的房屋面積與商品房銷售合同中約定的面積不符而引發的糾紛，有必要重新審視并再次理清該類案件的處理原則和審理思路。

一、面積不符的認定

按照《商品房銷售管理辦法》的規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積等計價。其中商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，而按套（單元）計價或按套內建筑面積計價的，應當在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，不管采用何種計價方式，都應當在商品房銷售合同中載明建筑面積和分攤的共有建筑面積，套內建筑面積亦可由此確定。

交付的商品房面積通常以房地產權屬登記中載明的面積為準。根據《商品房銷售管理辦法》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。一般情況下，測繪機構出具的《房屋土地權屬調查報告書》中均會對房屋獨用面積、共用面積和建筑面積進行明確記載。

根據商品房銷售計價方式的不同，面積不符的表現形式及后果亦存在較大差異。按套內建筑面積計價的模式下，房屋價款的計算受套內面積影響，而與分攤面積并無直接關聯；在按建筑面積計價的模式下，既可能發生因套內面積與分攤面積誤差導致建筑面積不符的情況，又可能發生建筑面積不變而套內面積和分攤面積存有誤差的情況。雖然按建筑面積計價系以建筑面積計算房屋價款，但建筑面積系由套內面積和公攤面積兩部分共同組成，套內面積的減少會降低買受人對房屋的實際可用面積，公攤面積的增加則會額外增加買受人的負擔成本；在按套（單元）計價的模式下，系以套為單位約定房屋總價款，面積不符并不屬于合同所約定的可影響房屋價款的因素，但房屋面積在客觀上對商品房買賣合同訂立以及房屋價格確有重大影響[1]。

二、面積不符的原因分析

實踐中，商品房面積不符主要有以下幾方面因素造成：第一，因工程施工產生的面積誤差。在商品房預售前，房地產測繪部門往往會根據開發商提供的規劃設計圖、施工圖紙等材料對尚未施工的房屋面積進行預先測量計算，而在房屋實際施工過程中，由于測量方式、作業技術、操作管理等方面的原因，不可避免地會出現建筑實體和原設計圖紙發生誤差的情況。第二，因房屋測繪產生的面積誤差。從商品房預售合同簽訂至商品房竣工交付可能耗時數年，期間可能因測繪規范修改或測繪機構調整而導致預測面積與實測面積發生差異。第三，因開發商規劃變更、設計變更、消防整改等產生的面積變化。該類變更和整改往往導致房屋戶型結構和層高、所開發樓盤的容積率、建筑密度等發生一系列重大變化。第四，開發商擅自將公共部位計入銷售范圍。例如將小區綠地當作底層花園一并計入銷售面積出售給買受人，在交付過程中因違反相應法律法規而無法實際履行。

三、面積不符的審理思路及責任認定

為遏制商品房銷售過程中惡意加大公攤面積、減少居住面積等不規范的現象，原《司法解釋》第十四條明確了面積誤差糾紛的基本裁判規則，即首先應當遵循當事人意思自治原則，在當事人并無約定的情況下，針對不同誤差范圍分別賦予買受人不同的救濟方式，其中包含了“面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”等懲罰性賠償責任[2]。筆者認為，雖然原《司法解釋》第十四條現已被刪除，但是蘊含在該條背后的審理思路仍是符合民法基本邏輯的，需要修正的是在合同解除權的認定上不再以3%作為絕對標準，在違約責任的認定上不應再適用懲罰性賠償規定，而應當適用民法關于瑕疵給付的一般規則予以裁判。

首先，明確開發商與買受人就面積不符的處理方式是否存在合同約定以及約定的效力。意思自治原則是民法的基本原則之一，即按照當事人的真實意思來確定自己的行為效果。因此，若當事人對于可能發生的爭議處理已經作出約定，則應當尊重當事人的真實意思。在《商品房銷售管理辦法》中亦積極提倡開發商與買受人對面積誤差的處理方式進行約定，例如：在按套（單元）計價模式下，可以對套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超過約定的誤差范圍的處理方式進行約定。在按建筑面積計價的模式下，應當約定建筑面積不符而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式等。實踐中，尤其是在商品房預售合同中，合同中約定的房屋建筑面積為預測面積、房屋總價款亦為暫定價款，買賣雙方通常允許實測面積與預測面積有一定幅度的誤差，同意最終以實測面積結算總價款，并約定面積不符超出約定誤差范圍的處理方式。但值得注意的是，在商品房銷售過程中，開發商為降低協商成本往往預先擬定格式文本，并利用其優勢地位，在制定格式條款時盡量將有利于自己而不利于交易對方的內容納入格式文本中。在審理過程中，應當著重審查相應約定是否存在格式條款無效的情形或者重大利害關系條款未盡提示和說明義務的情形。另外，對于計入銷售范圍的底層綠地、樓頂平臺等屬于業主共有部位的約定，存在損害其他業主合法權益的情形，應當認定該部分約定無效，并適用合同部分無效的相關規則認定雙方應承擔的責任。

其次，在對面積不符的處理方式沒有約定、約定不明確或者約定無效的情況下，應根據面積不符的具體部位和瑕疵程度認定是否構成根本違約。開發商在簽訂預售合同時往往無法就在建工程準確無誤地認定每套房屋將來的建筑面積，從項目申請到最終交付期間需經歷項目設計、規劃許可、消防審批、面積測繪、預售許可、工程施工、竣工驗收等系列環節，不可避免地會發生導致實際交付的房屋建筑面積與合同約定不符的情況，故買受人對于預售房屋面積誤差負有一定程度的容忍義務，對于開發商是否構成根本違約應當結合面積不符的具體部位和瑕疵程度進行綜合認定。在商品房銷售的不同計價模式下，與房屋價款計算不相關的部位面積變化往往并不涉及合同主要權利義務的履行。例如，按套內建筑面積計價的銷售方式下，分攤面積的減少雖然會導致買受人可使用的共有建筑面積減少，但并不會嚴重影響合同主要目的實現，故可在繼續履行的前提下通過違約責任的方式予以救濟。此外，實踐中面積不符的瑕疵程度亦存在差異，有的案例中面積誤差僅幾平方米，而本案中面積縮水高達三分之一，故在認定是否構成根本違約時面積不符的瑕疵程度是主要的考慮因素。筆者認為對于重大瑕疵的認定可從以下幾方面進行考慮：第一，是否發生房屋的戶型、結構、朝向、層數等重大變化。第二，面積增加是否嚴重影響買受人的房款支付能力，面積減少是否嚴重影響買受人對房屋的居住使用房屋目的。第三，是否超出我國房地產建筑工程一般的誤差范圍。原《司法解釋》第十四條3%的標準是在建設主管部門結合當時房地產建筑工程的實際情況，在總結建設管理工作經驗的基礎上確定的。隨著建筑施工的精細化發展以及建筑規范標準的提高，對于一般誤差范圍的把握也應當結合實際情況予以認定。

第三，綜合考慮面積不符的原因、開發商的過錯程度、買受人所受損失等因素認定責任范圍。鑒于商品房的特殊性，對于開發商的瑕疵給付行為無法按照《民法典》第五百八十二條的規定采用修理、重作、更換等方式予以救濟，實踐中一般考慮減少價款和賠償損失。在房地產價格上行的情況下，開發商所交付的房屋建筑面積減少確會給買受人造成一定經濟損失，在審理該類案件中可在委托司法評估的基礎上，結合房屋的面積變化的原因、市場評估價和合同單價之間的差額等情況認定開發商應承擔的賠償責任范圍。